Conflictos de interés en la comunidad de bienes

¿Qué pasa cuando un condueño de un inmueble pretende celebrar un contrato de arrendamiento – como arrendatario – del inmueble que pertenece a la comunidad de bienes?

La cuestión tiene interés para el Derecho de Sociedades. Miquel se ocupó con alguna extensión del problema (Comentarios al Código Civil y a las Compilaciones Forales, Edersa, Madrid 1985 tomo V-2º, pp 409-412) y dice que la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1971

“excluye de la votación para prorrogar un arrendamiento al mismo comunero arrendatario y, además, no computa su parte en la comunidad a efectos de determinar la mayoría”.

Esta solución no es satisfactoria porque supone “mayorizar a la minoría”. Imaginemos que hay una comunidad en la que Antonio tiene una cuota del 60 % y Beatriz y Carlota tienen sendas cuotas del 20 % cada una. Si se aplicase la regla que propone el Supremo y Antonio quisiera convertirse en arrendatario del inmueble, Beatriz y Carlota podrían chantajearle con facilidad.

Miquel, en el marco del art. 398 CC (decisiones de mayoría para los actos de administración y mejor disfrute de la cosa común) propone lo siguiente:

“Admitiendo que en caso del arrendamiento a favor de un comunero, éste no deba tomar parte en la votación,… no puede aceptarse simplemente que los demás decidan sobre la administración de la cosa cuando no tienen… la mayoría”

Debería permitirse a Antonio, al menos, que iguale las condiciones ofrecidas por un tercero. Y, diríamos más: ¿y si Beatriz y Carlota prefieren, simplemente, que no se alquile el inmueble común?

La solución de Miquel es la siguiente: no permitir a Antonio votar “pero no descontar su participación a efectos de computar la mayoría, porque de ese modo tampoco los otros pueden decidir por mayoría, si es que no la tenían contando al del voto excluido… el hecho de que un comunero tenga intereses contrapuestos a los de la comunidad le debe privar del voto, pero no le priva, como es obvio de su cuota-parte”.

Es decir, en nuestro caso, Beatriz y Carlota no podrían decidir sobre el arrendamiento porque no tendrían la mayoría de cuotas requerida por el art. 398 CC. El resultado es un impasse porque no puede formarse la mayoría. La cuestión se resuelve por inercia. No se considera adoptado el acuerdo de que se trate, o, en términos del párrafo III del art. 398 CC, no habría resultado mayoría y “el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador”.