Cuando el artículo 400 CC dice que “ningún copropietario está
obligado a permanecer en la comunidad” dice algo distinto de cuando añade “cada
uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Lo que dice en la primera frase - nos cuenta Miquel - es que no hay
vinculación jurídico-obligacional entre los copropietarios. Un
copropietario no le “debe” nada a los demás. No hay un vínculo obligatorio entre
ellos. Esto tiene consecuencias importantes. La más importante es que cada
copropietario puede transmitir su parte (art. 399 CC) y que cualquier
copropietario puede renunciar a su parte (art. 395) como cualquier propietario
puede abandonar las cosas de su propiedad. Y, en fin, dado que no hay vínculo
entre los copropietarios, la “posición” de copropietario es fungible. Los demás
copropietarios no se ven afectados por el cambio en las personas de los
copropietarios sencillamente porque ningún vínculo les une.
La segunda frase “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier
tiempo que se divida la cosa común” recoge una facultad añadida a las
anteriores: una forma concreta de poner fin a la situación.
“sin renunciar ni enajenar individualmente la parte y afectando a todos los demás. Cada comunero puede obtener una parte material de la cosa, si la cosa es divisible, o una parte del importe obtenido por la venta, si la cosa es indivisible”.
La acción de división no es un derecho potestativo, continúa Miquel, porque la
modificación jurídica no se produce por la declaración de voluntad de uno de los
condueños. Es una pretensión real, nacida de la copropiedad y dirigida contra
los demás copropietarios que se puede ejercer extra- o judicialmente.
¿Eso quiere decir que la ley ve desfavorablemente las situaciones de copropiedad?
Por supuesto que no. La propiedad colectiva puede ser muy eficiente. Pero el Código
parte de la presunción de que la propiedad individual es, en general, la forma
de atribución de los bienes que mayor bienestar genera y, por tanto, permite a
cualquier individuo convertir su cuota en propiedad individual de la parte que
le corresponda de un objeto común, directa o indirectamente.
Tan es así que, inmediatamente, el art. 400 declara válidos
los pactos de indivisión y no le
pone más límite que el de que se fije una duración de hasta 10 años, aunque
admite la prórroga.
Con el pacto de indivisión salimos del mundo de las relaciones
propter rem y entramos en el mundo de las relaciones obligacionales.
Los condueños han celebrado un contrato. Pero no necesariamente un contrato de
sociedad, porque aceptar la indivisión no es un fin
común que es lo que define el contrato de sociedad. ¿Qué es? Como
mínimo, “es una limitación al derecho del condómino a negociar el valor de la
cosa” porque, con la cuota puede seguir negociando, esto es, su derecho a
transmitir su cuota no se ve afectado por el pacto de indivisión. Recuérdese, no
es un pacto por el que los comuneros se obligan a permanecer en la comunidad.
Sólo se obligan (salvo que digan otra cosa) a no instar la división. El
cumplimiento del pacto puede exigirse en especie, de manera que no se sustituye
por la indemnización de los daños que cause la división.
¿Afecta a los terceros que adquieran cuotas de los comuneros que han renunciado temporalmente a instar la división?
Miquel cree que sí:
“la regla nemo dat quod non habet impone, en línea de principio, que el tercero no pueda pedir la división del mismo modo que no la podía pedir su transmitente”
Ahora bien, los terceros hipotecarios si que reciben
protección. Es decir, necesitamos una norma legal que “derogue” la regla
nemo dat quod non habet. Pero la regla general es, como siempre, la
prevalencia de la seguridad jurídica y – de modo semejante a lo que sucede con
las limitaciones estatutarias a la transmisión de acciones o participaciones
sociales - , dice Miquel
“el pacto de indivisión… viene a configurar el derecho del condómino. Si… se transmite o embarga, se transmitirá y embargará tal como existía en el momento de ser transmitido o embargado… no hay ninguna razón para preferir el interés del adquirente al del os demás comuneros. Quien adquiera una participación en el dominio de un bien que no goce de una especial publicidad tiene la carga de conocer la extensión y el contenido del derecho que adquiere”
5 comentarios:
Buenas tardes. Dispongo de un contrato privado en el que tengo un par de propiedades en condómino. El contrato argumenta que me será pagado el otro proindiviso cuando se venda uno de ellos pero no estima tiempo. Puedo pedir la división de la cosa común ?. Gracias
Hola, puedo recurrir a esta ley y al prondiviso en el caso de un terreno obtenido por herencia? Tenemos un terreno que hay que vender, tenemos hasta el comprador, elvotro hay que subdividirlo entre nosotros pero mi hermano alega una deuda antigua con mi padre, de lo cual no tiene ningun documento de prueba, y quiere se se le den más metros de terreno en la subdivión, y que no dará la firma para la venta si nó hacemos lo que él quiere, ayúdenme por favor, que debemos hacer espero respuesta gracias!
Mi marido tiene un piso a medias ya pagado con su ex y sentencia de divorcio favorable para disfrute de los hijos y la madre por custodia,puede ejercer su derecho al art 400 y disolver el condominio de la cosa común. Ella no quiere vender ni vendera .por unos embargos por manutención sería la única manera de ponerse al día con los pagos.gracias
Buenos días, tengo un proindiviso con escritura pública, que es el equivalente de 13'05% de total de 2 hectáreas y un cuarto, el vendedor desea hacer la división de límites y me pide cancelar una suma , cuando toda vez en la escritura dice libre de todo gravamen??, Que puedo hacer,, gracias
Tenemos un edificio no muy grande q nos fue heredado, somos 10 hermanos d los cuales una esta inconforme y no firma ni quiere vender y hemos tratado d llegar a un convenio para la venta pero siempre pide mas d lo q le corresponde...q podemos hacer?..gracias
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