El control del contenido no se aplica a las cláusulas predispuestas utilizadas entre empresarios

El que compra viviendas para especular no es un consumidor

El Supremo comienza explicando que el control del contenido – declaración de nulidad de una cláusula predispuesta por abusiva – sólo se aplica a los contratos celebrados con un consumidor. Si el adherente es un empresario, se aplica el art. 1255 CC y sólo la Ley de Condiciones Generales de la Contratación que podría derogarse con ganancia para todos y que se limita a repetir el precepto citado en su artículo 8 además de incluir unos onerosos requisitos de incorporación al contrato de las cláusulas que tengan naturaleza de condiciones generales.

¿Era el adherente un consumidor? La Audiencia y el Supremo dicen que no

El recurrente, tras reconocer que el art. 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación establece un régimen diferente para el control de contenido de las condiciones generales según que el adherente sea o no consumidor, y tras reconocer asimismo que no ostentaba esta condición legal por cuanto que la adquisición de la vivienda se integraba en su actividad profesional o empresarial de adquirir inmuebles sobre plano para revenderlos, sin embargo pretende que se aplique el régimen que el art. 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación , en relación al art. 82.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , establece para el control de contenido de las cláusulas no negociadas en contratos concertados con consumidores… En consecuencia, el demandado contrató en el sector que en aquel entonces constituía el giro o tráfico habitual de su actividad económica, la compra de viviendas sobre plano para revenderlas cuando su precio subiera. Por tal razón no procede siquiera entrar a considerar una posible aplicación extensiva o analógica de la protección que el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios otorga a estos al caso de personas físicas comerciantes, empresarios o profesionales cuya actividad económica no pueda considerarse de gran envergadura y que pese a que actúen con un propósito no ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, hayan contratado en un sector ajeno al giro o tráfico habitual de su actividad.

El recurrente intenta tres estrategias más. Una, pretender que la cláusula que traslada a la contraparte el pago de impuestos es nula por contradecir una norma imperativa. No tiene suerte.

La nulidad, por abusiva, de la cláusula que traslada al comprador el pago de gastos e impuestos que, en principio, según la normativa reguladora del impuesto o actuación de que se trate, correspondería al vendedor, viene condicionada a que se trate de una cláusula no negociada inserta en un contrato concertado con un consumidor. No se debe, por tanto, a que dicha previsión sea contraria a una ley imperativa distinta del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, ni siquiera a que se contenga en una condición general, con carácter exclusivo, pues requiere que el adherente tenga la condición legal de consumidor

Otra, que la cláusula era oscura (se refería a una cláusula que obligaba/autorizaba al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora) y, por tanto, que, en aplicación del art. 1288 CC, el tribunal debió interpretarla contra proferentem. Tampoco tiene suerte: el Supremo dice que la Audiencia no consideró oscura la cláusula y que el recurrente no ha justificado – lo que se requiere para que el Supremo revise la interpretación de un contrato en vía de un recurso de casación – por qué la interpretación de la Audiencia era ilógica o arbitraria.

Por fin, lo intenta con la rebus sic stantibus. Aquí, el Supremo no tiene mucha paciencia pero aprovecha para mandar un mensaje a los que se alegraron cuando leyeron las últimas sentencias del Supremo en esta materia:

El recurrente reconoce que se dedicaba habitualmente a comprar y vender viviendas sobre plano y obtener beneficios como consecuencia del rápido incremento de precio que se producía en esa época, y enumera una larga lista de préstamos hipotecarios a los que debe hacer frente en razón al importante número de inmuebles adquiridos que, como consecuencia de la bajada de precios acaecida tras el "pinchazo" de la burbuja inmobiliaria, no ha podido enajenar. No es admisible en Derecho que el recurrente pretenda, tras haberse beneficiado de la espiral en la subida del precio de la vivienda que le permitió obtener importantes ganancias mediante operaciones especulativas, que sea el promotor inmobiliario quien cargue con las pérdidas cuando tal espiral se ha invertido y los precios, tal como subieron, han bajado… En el caso objeto de este recurso, tratándose de una compra claramente especulativa, a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus" y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina "rebus sic stantibus" sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015