No es compensación la liquidación de un contrato en la que el comprador descuenta gastos a cargo del vendedor de la cantidad a pagar como precio

Los hechos

• El 29 de junio de 2010, estando ya declarada en concurso, la entidad Liñán y López Edificaciones y Proyectos S.L. (en lo sucesivo, Liñán y López o la concursada), vendió determinados activos a Bankia Habitat S.L.U. (en lo sucesivo, Bankia Habitat), con intervención de la administración concursal.
• Entre estos activos vendidos estaban diversos apartamentos y plazas de garaje de un edificio sito en El Campello, Alicante. La venta fue autorizada por el juez del concurso, tras lo que se procedió a la elevación a escritura pública del contrato el 30 de julio de 2010.
• En el contrato de compraventa se acordó que Bankia Habitat pagaría, como precio total de la compra, la cantidad de 3.236.000 euros más IVA, de los cuales 3.096.597 euros los satisfacía mediante subrogación en los préstamos hipotecarios que gravaban las fincas, y 139.403 € mediante pago directo a la concursada, con lo que se pretendía dotar de liquidez al concurso.
• Se pactó que de la citada cantidad líquida se detraerían las deudas que por impuesto de bienes muebles (IBI), gastos de comunidad respecto de los inmuebles, posible existencia de hipotecas tácitas o deudas por actos administrativos pendientes de liquidación, que la compradora no asumía, y por el cumplimiento de la obligación de entrega de documentación acreditativa del seguro decenal, pudieran existir. Con base en esta previsión, se hicieron dos descuentos previstos en la propia escritura de compraventa, uno de 9.241,51 euros y otro de 2.215,12 euros, en total 11.456,63 euros.
• Igualmente se acordó, y se hizo constar en la escritura, que la vendedora debía proceder a la entrega de llaves y de documentación entre la que se encontraban los boletines de suministro. En garantía del cumplimiento de dichas obligaciones, la compradora retuvo en el acto de otorgamiento de la escritura el talón por importe de 127.946,37 euros que había de percibir la concursada. Más adelante hizo entrega a la concursada de 120.045,89 euros, de modo que la cantidad retenida por Bankia Habitat quedó reducida a 19.375,11 euros, que no se entregaron a la concursada vendedora porque esta no podía entregar los boletines que permitieran el suministro de luz y agua al edificio.
• La comunidad de propietarios correspondiente al edificio promovido por la concursada, sito en El Campello, donde se encontraban varios de los apartamentos y garajes vendidos a Bankia Habitat, tuvo que realizar las gestiones necesarias para conseguir el suministro de agua y electricidad en el edificio, para lo que acordó el pago de diversas derramas por los propietarios. La parte de dichos gastos que correspondió a Bankia Habitat ascendió a 19.749,75 euros. Los «boletines de enganche» de agua y electricidad fueron finalmente obtenidos y entregados a Bankia Habitat en el año 2012. Bankia Habitat no entregó a la concursada la cantidad retenida, que era superior a los gastos que hubo de sufragar para obtener el suministro de luz y agua.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 13 de marzo de 2017, da la razón a Bankia Habitat

• En realidad, no nos encontramos ante una compensación propiamente dicha, esto es, un subrogado del pago en el que una deuda se extingue hasta donde concurre con otra distinta, cuando cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro, y se cumplan los demás requisitos previstos en el art. 1196 del Código Civil .
• Nos encontramos ante un supuesto de liquidación de una única relación contractual de la que han surgido obligaciones para una y otra parte. En las sentencias 188/2014, de 15 de abril , y 428/2014 de 24 julio , hemos considerado que en estos supuestos, incluso en el caso de que se tratara de que la relación contractual de la que surjan créditos de carácter concursal, nos encontramos ante un mecanismo de liquidación del contrato y no ante compensaciones a las que sea aplicable el art. 58 de la Ley Concursal .
• Por tanto, incluso aunque el contrato se hubiera celebrado con anterioridad de la declaración del concurso, la aplicación de la retención de parte del precio a los gastos que el comprador hubo de suplir por cuenta del vendedor no constituiría una compensación cuya improcedencia declara el art. 58 de la Ley Concursal , sino una liquidación de la relación contractual admisible también en una situación de concurso.
• Tratándose de una relación contractual concertada tras la declaración de concurso, tampoco existe obstáculo alguno en que se realice esa liquidación de la relación contractual por parte del contratante, en la que aplique la retención practicada en el precio a los gastos que eran de cuenta de la concursada pero que el contratante hubo de suplir.