Resolución por incumplimiento

Cuando la Audiencia quiere hacer Justicia faltando al respeto debido al Derecho

Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2015. Se trataba de un contrato de compraventa de un inmueble. El comprador no realiza puntualmente los pagos parciales acordados y no acude a la notaría para otorgar la escritura pública. Y ¡demanda! al vendedor para que se obligue al vendedor a “rescindir” el contrato de compraventa. El Juzgado, naturalmente, desestima la demanda porque el incumplidor no puede obligar al acreedor cumplidor a que resuelva el contrato (el 1124 CC le da derecho a exigir el cumplimiento). Sorprendentemente, la Audiencia Provincial (Sección 11ª) da la razón al comprador alegando “imposibilidad sobrevenida de cumplir con las obligaciones contraídas”

La Audiencia Provincial que conoció del recurso, sin embargo, entiende que la acción ejercitada no era de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la propia demandante, sino que la resolución se justificaba por una imposibilidad sobrevenida de cumplir con las obligaciones contraídas. Esta imposibilidad vino determinada por la crisis que provocó que hubiera perdido el empleo, le fuera denegada la financiación y no pudiera vender su piso para con el precio pagar el inmueble que estaba comprando. En consecuencia, entiende que la "imposibilidad sobrevenida" de pagar el precio «comporta la extinción de la obligación de pago o su transformación en causa de resolución dentro de las coordenadas del propio contrato, en cuya cláusula octava se prevé una situación similar de resolución de contrato por que el compradora se "ausentara al otorgamiento de la escritura pública"...», y acuerda la resolución y la restitución de la cantidad abonada menos las penalizaciones (40.974,68 euros).El contratante incumplidor no puede “obligar” a la otra parte a solicitar la resolución por incumplimiento

Y el Supremo, naturalmente, casa la sentencia de la Audiencia sobre la base de que ésta era incongruente (la causa de pedir era la “rescisión”, rectius, resolución del contrato y no la imposibilidad) y, en cuanto al fondo, reitera su doctrina acerca de que sólo el contratante cumplidor puede pedir la resolución de un contrato por incumplimiento de la contraparte.

la facultad resolutoria prevista en el art. 1124 CC , «corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al 5 cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria. De ahí que a la parte recurrente que decidió injustificadamente no proceder a la firma de la escritura pública de la compraventa previamente acordada, según las condiciones estipuladas, ni proceder al pago de las cantidades acordadas, esto es, el incumplimiento propiamente dicho del contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria».

La Audiencia demuestra tal incuria jurídica que la única explicación que se nos ocurre es que debió de quedar convencida de que el comprador no podía pagar el precio de la vivienda desde la celebración del contrato, es decir, que es un caso de los que debió de haber muchos en la burbuja en los que alguien compra un piso por un precio que no puede pagar porque sus ingresos normales están muy alejados de los que le permitirían devolver el préstamo hipotecario solicitado y comer todos los días. Porque es obvio que “Geld muss man haben” (el dinero es fungible y, por tanto, no perece) y, en consecuencia, que lo que tenía que haber hecho el comprador es haber solicitado su propio concurso (¡ay! se me había olvidado que en España, en el momento de los hechos, un particular no puede declararse en concurso y lograr que se le exima de pagar las deudas). La Audiencia trató de echar una mano al comprador cambiando la causa de pedir, pero es que ni siquiera la introducida incongruentemente podía ayudar al comprador, puesto que no está para eso la imposibilidad.