Venta en el marco de un concurso de un bien gravado con dos hipotecas, la segunda de ellas en garantía de deuda ajena

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Por Esther González

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1168/2025, de 17 de julio de 2025

La sociedad Indema constituyó dos hipotecas sobre la misma finca: la primera en garantía de un préstamo otorgado por Elkargi a Indema y la segunda en garantía de una póliza de contraaval otorgada por Elkargi a favor de otra sociedad, Muebles Odin (es decir, en la que Indema era hipotecante no deudora).

Posteriormente, Indema fue declarada en concurso. En la lista de acreedores del informe de la administración concursal, aparecía Elkargi como acreedor con privilegio especial por la primera hipoteca (no aparecía referencia a la segunda hipoteca) y en el inventario aparecía la finca sin que constara que estuviera gravada por ninguna hipoteca. Elkargi no impugnó el inventario ni la lista de acreedores.

En el marco del concurso, en la fase de liquidación, se autorizó la venta directa de la finca libre de cargas y gravámenes, ordenando el pago a Elkargi del importe correspondiente al crédito garantizado con la primera hipoteca. Elkargi interpuso demanda de incidente concursal solicitando que se le pagara también el importe correspondiente al crédito garantizado con la segunda hipoteca.

En primera instancia, se desestimó la demanda. No obstante, la AP de Logroño estimó el recurso de Elkargi. El TS confirma el criterio de la AP. Destacamos las siguientes conclusiones:

1. El hipotecante no deudor solo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacción de un crédito ajeno, sin que esto lo convierta en deudor. Por ello, el titular del crédito garantizado no es propiamente acreedor del hipotecante y, por esta razón, el acreedor del crédito garantizado no debe aparecer en la lista de acreedores del concurso del hipotecante no deudor.
2. Que el acreedor cuyo crédito está garantizado por una hipoteca constituida sobre un bien del concursado en garantía de deuda ajena no aparezca en la lista de acreedores del concurso del hipotecante no deudor no le priva de los derechos que pueda tener en el concurso como titular de un derecho real de hipoteca constituida sobre un bien del concurso.
3. El hecho de que la hipoteca no conste en el inventario y que el titular de la hipoteca no lo haya impugnado no le priva de los derechos derivados de la titularidad de la hipoteca sobre un bien del concursado, pues la función del inventario es predominantemente informativa y no crea ni extingue derechos.
4. Cuando existen hipotecas de rango posterior, la garantía real se proyecta sobre el sobrante (mediante un mecanismo de  subrogación real), de forma que, una vez ejecutada la hipoteca preferente, la finca se transmite libre de las cargas posteriores y se deberá consignar la cantidad sobrante, una vez satisfecho el crédito del acreedor preferente, para pagar el crédito del acreedor posterior. Esto es plenamente aplicable también cuando la realización del bien se produce en el marco de un concurso, incluso mediante venta directa, como en el presente caso, y no mediante subasta.