domingo, 11 de diciembre de 2011

Dos interesantes problemas para las autoridades de Competencia

Uno detrás de otro, he leído dos artículos en Internet. El primero es de un profe de Derecho e Informatica de Harvard, John Zittrain que llama la atención sobre lo peligroso para la competencia y la libertad de elección de los consumidores de que el modelo de negocio de Apple se convierta en dominante en el mundo del internet sobre aparatos móviles (teléfonos, tabletas…). El argumento es bastante sencillo de seguir: en la época del PC, cualquiera podía ofrecer al dueño del PC un programa y Microsoft no hacía nada (a lo mejor, no podía hacer nada) para impedirlo. No diseñaba el Windows para sacar a cualquiera que quisiera regalarnos o vendernos un programa un 30 % del precio y no tomaba ninguna decisión al respecto. La decisión la tomaba el dueño del PC. Con el modelo de negocio de Apple, es como si se nos dijera: mi hardware y mi software van juntos y forman un ecosistema cerrado en el que no entra mas que lo que yo quiero, los desarrolladores de programas y los consumidores solo pueden elegir lo que Apple les permite elegir. Si – como dice el autor – controlan también las páginas a las que puedes acceder, el gran hermano se habría completado. Mientras Apple fuera un operador marginal, ¡bendita sea la competencia! Pero si tiene el 90 % del tráfico de internet en tabletas… ¿Se acuerdan de por qué valían tanto en bolsa los portales del tipo Terra o Wanadoo? Porque algunos pensaban que se convertirían en “porteros” de Internet, es decir, serían el lugar a través del cual los consumidores accederían a todo lo que estuviese en la red y podrían cobrar un peaje o – más bien – un portazgo a los proveedores por acceder a los clientes. Veinte años después, estos modelos de negocio en móviles pueden devolvernos a esa época. ¿Se convertirán Google y Apple en porteros de este tipo?
El otro artículo es de un empresario especializado en el mundo de la distribución de música. Y aduce que empresas como Spotify no podrán ser nunca rentables porque las productoras/distribuidoras de música (labels & publishers) imponen condiciones leoninas. Condiciones que, a cualquier jurista que haya trabajado en Derecho de la Competencia o en el sector audiovisual le sonarán y mucho. El artículo pone de manifiesto que hay mucho que liberalizar en el ámbito de la gestión y distribución de los productos que están protegidos por un derecho de propiedad intelectual antes de que las acusaciones de que la piratería se está cargando la creatividad suenen a legítimas.
Únanse los dos artículos. Ha habido mucha polémica acerca de los acuerdos entre Apple y las editoriales respecto del precio de venta al público de los libros ofrecidos en la iStore y también la habrá respecto a los acuerdos entre las discográficas e iTunes. ¿No está contribuyendo Apple a mantener la estructura de distribución de libros y discos de la época predigital?

Foto de eclipse lunar

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Antoine Gigal Total lunar eclipse today in Egypt and Middle East.../ Eclipse totale Lunaire aujourd'hui en Egypte et au Moyen Orient— con Jan Peter de Jong, Aziz Mohamed, Vabhruvahan Singh, Mohamed Naguib Abdel Meguid, Philippe-Alexandre Gaugain, Christopher Randall Ellsworth, Hesham Hassan Zaky El-Kafoury, Ahmed Hammad, John Fellows, Catherine Viale, Paul Burley, Moussa Dekar, Hisham Ae, Cléo Patra, Patrick Duval Art y Andrea Mikana-Pinkham
vía @mike_matas

viernes, 9 de diciembre de 2011

jueves, 8 de diciembre de 2011

La obligación de obtener la tarjeta de embarque en la página web no es una condición abusiva

Se trata de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de octubre de 2011. El viajero-consumidor se quejaba de que le hubieran hecho pagar 40 € por llegar al aeropuerto sin la tarjeta de embarque. La Audiencia revoca la sentencia de 1ª instancia básicamente porque el viajero sabía que tendría que pagar esa cantidad si no sacaba la tarjeta de embarque en la página web y porque cargar esa cantidad no significa que la compañía aérea no esté proporcionando un “título de transporte”
la tarjeta de embarque no es confeccionada, expedida y entregada al pasajero en el momento del embarque en el mostrador de tierra de la compañía, sino dos semanas antes, y es puesta a disposición del pasajero en la página web de RYANAIR con expresas instrucciones para que éste la imprima y la lleve consigo al aeropuerto para ser mostrada en la puerta de embarque. Con este método, la compañía agiliza el trámite del embarque además de obtener, sin duda, un ahorro de costes al evitar el despacho e impresión de las tarjetas de embarque a cargo de su personal de tierra en el correspondiente mostrador del aeropuerto, lo cual, al margen de que proporciona también un ahorro de tiempo al pasajero, no supone necesariamente un perjuicio contractual para el usuario o un menoscabo injustificado de sus derechos.
¿Por qué nos parece muy sensata la solución de la Audiencia?

A Felipe II se las ponían igual que a cualquier deudor poderoso cuyos acreedores podían coordinarse

Este trabajo de Drelichman y Voth estudia las sucesivas bancarrotas de Felipe II y cómo se las arreglaban sus acreedores para cobrar. En contra de las explicaciones tradicionales (Felipe II enfrentaba a unos acreedores con otros), la buena parece la de la coordinación entre acreedores – los banqueros genoveses – que se enfrentaban a la morosidad del Rey actuando de común acuerdo y sancionando a los banqueros que no se unían a la estrategia común. La “gran coalición” obtenía así poder de negociación frente al Rey porque éste no podía recurrir a otros banqueros – más pequeños – para obtener la ingente suma que necesitaba para sus guerras. De manera que, cuando el Rey no pagaba, la coalición dejaba de prestar nuevos fondos y conseguía que ningún banquero significativo prestara al Rey. El Rey no tardaba en llegar a un acuerdo.

Lo que han encontrado estos investigadores es que los banqueros que prestaban a Felipe II estaban vinculados entre sí como hoy los bancos que dan un crédito sindicado (“This practice made it arguably much more difficult for the King to default selectively on an individual member of the Genoese coalition”) -  eran muy pocos – 10 familias prestaron el 70 % – siempre los mismos durante un siglo y nunca castigaron efectivamente al rey.
“Even when in default, Philip II had access to essentially unlimited transfer services by bankers, and was only constrained by the availability of funds… no bankers from outside the network entered during the defaults
Los banqueros genoveses eran prestamistas a corto plazo pero, en garantía de la devolución de esos préstamos – asientos – se les otorgaba una prenda sobre bonos a largo plazo – juros – que los banqueros debían vender en los mercados. O sea que Felipe II cambiaba de esta forma deuda a corto plazo por deuda a largo plazo.
Cuando el rey quebraba,
The first and second defaults, shortly after Philip II’s accession to the throne in 1556, affected asientos contracted with the German Fugger and Welser banking families. Two rounds of negotiations brokered by Genoese bankers resulted in the settlement of 1560, involving the transfer of Crown monopolies and revenues
Y en 1575, la tercera bancarrota acabó tras dos años de negociaciones durante los cuales los banqueros genoveses dejaron de prestar dinero. En 1577 se llegó a un acuerdo. El Rey consiguió subir los impuestos en Castilla y una quita de entre el 30 y el 60 %. La cuarta, a finales del siglo XVI fue más suave y la quita fue solo del 20 %. Los banqueros siguieron prestando.

Felipe II no era un manirroto que vivía por encima de sus posibilidades. Tenía ingresos ingentes gracias a América y a Castilla a la que extrajo la mayor parte de lo que gastó en guerras por toda Europa. El problema era el del ajuste temporal entre ingresos y gastos. Como ahora se dice, él tuvo problemas de liquidez, no de solvencia. Y los banqueros también incumplían sus contratos (depósitos hechos por la Corona que no se devolvían). O sea, que los contratos no se cumplían. Y lo que había era mucha recontratación entre las partes. De especial interés lo que ocurrió tras la bancarrota de 1575. Felipe II no suspendió los pagos a la familia Fugger porque eran los únicos que podían ejecutar las transferencias de fondos a Flandes donde Felipe II sostenía la guerra más cara de la época. Y más interesante para los juristas es el funcionamiento de la “red de banqueros”. Debían de ser muy conscientes de que la única forma de obligar al Rey a cumplir sus contratos era permanecer unidos, esto es, que el Rey no pudiera jugar al divide y vencerás entre ellos, de manera que se ayudaban (uno salvó a otro de la declaración de quiebra cuando el segundo no pudo devolver un depósito que le había hecho el Rey) y no llegaban a acuerdos particulares con el Rey cuando éste se encontraba en dificultades. O sea, hicieron lo que haría un grupo de acreedores que no pueden recurrir a un tercero imparcial para que obligue al deudor a cumplir: oponer al Rey un contratante con poder de mercado. El Rey no tenía alternativa a la “coalición de genoveses” para atender a sus necesidades financieras.

Los mismos autores tienen otro trabajo en el que explican que los intereses que se cobraban en tiempos normales permitieron a estos banqueros ganar dinero prestando al Rey a pesar de las cuatro bancarrotas y otro en el que explican que los banqueros diversificaban el riesgo cediendo los derechos contra el rey a terceros o cómo compartían el riesgo con el rey mediante contratos de deuda condicionales (si se verificaba un hecho negativo – los galeones con la plata se retrasaban – el rey podía no pagar o pagar menos)

Más información sobre lo de colegiarse

Mi compañera Julia Ortega me envía este documento del Colegio de Abogados en el que sus Servicios jurídicos "recomiendan" colegiarse un año antes de que expire el plazo transitorio que dispone la ley. Esto significa hacerlo el 31 de octubre de 2012, porque, aunque legalmente habría tiempo hasta el 31 de octubre 2013, los Colegios están pensando exigir un año de colegiación como plazo de carencia en su calidad de intérpretes y aplicadores directos de la ley.
Actualización: Del documento del Consejo General de la Abogacía se deduce expresamente que el plazo para colegiarse, establecido en la Disposición transitoria, acaba el 30 de octubre de 2013 y que se exigirá a los nuevos inscritos un período de colegiación de 1 año, que es de suponer, podrá computarse tanto antes o después de esa fecha. Lo de la recomendación de colegiarse un año antes, es una opinión (propia) que podría dar lugar a malentendidos, y, desde luego, no se deriva en ningún caso del documento en cuestión.

miércoles, 7 de diciembre de 2011

Qué queremos decir cuando decimos que se trata de enseñar a pensar

I have come gradually to understand that the liberal arts cliché about teaching you how to think is actually shorthand for a much deeper, more serious idea: learning how to think really means learning how to exercise some control over how and what you think. It means being conscious and aware enough to choose what you pay attention to and to choose how you construct meaning from experience. Because if you cannot exercise this kind of choice in adult life, you will be totally hosed. Think of the old cliché about quote the mind being an excellent servant but a terrible master.
David Foster Wallace
vía Farnam Street

martes, 6 de diciembre de 2011

A colegiarse, si no queréis hacer el master

Un correo enviado por mi colega de civil de la UAM, Máximo Pérez
“El pasado 31 de octubre entró en vigor la normativa reguladora sobre el acceso a la profesión de abogado y procurador (Ley 34/2006, de 30 de octubre y RD 775/2011, de 3 de junio). Las citadas normas afectan no sólo a los nuevos licenciados/graduados en Derecho, sino que también resulta de aplicación a los licenciados en Derecho que ya estuvieran en posesión del Título en el momento de su entrada en vigor y no estuvieran colegiados como ejercientes o no ejercientes en un Colegio de abogados (Disposición transitoria única de la Ley 34/2006).
A estos efectos me parece importante recordaros que la mencionada Ley también nos afecta a los profesores universitarios (con independencia de que se tenga o no la condición de funcionario público), pues conforme a lo dispuesto en la Disposición adicional tercera de la Ley 34/2006 ni siquiera los funcionarios públicos que hayan accedido a un cuerpo o escala del grupo A en su condición de licenciados en Derecho estarán exceptuados de obtener el título de abogado o el título de procurador de los tribunales a los efectos descritos en el artículo 1 de la Ley 34/2006, salvo que desempeñen funciones de asistencia letrada o asesoramiento jurídico.
Para evitar la aplicación de la normativa reguladora sobre el acceso a la profesión de abogado y procurador, los profesores universitarios (y en general cualquier licenciado en Derecho que estuviera en posesión del Título con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, pero que no estuviera colegiado o no lo hubiera estado como mínimo año antes de la entrada en vigor de la normativa), “dispondrán de un plazo máximo de dos años, a contar desde su entrada en vigor, para proceder a colegiarse, como ejercientes o no ejercientes, sin que les sea exigible la obtención de los títulos profesionales que en ella se regulan” (Disposición transitoria única, apartado 3.º de la Ley 34/2006); esto es, el plazo para colegiarse sin tener que realizar el Máster y la prueba nacional termina el 31 de octubre de 2013.

Acción individual de responsabilidad

A partir de la contrarreforma, la acción individual de responsabilidad como vía para tratar de cobrar de los administradores sociales las deudas impagadas por la sociedad ha resucitado. Como ahora los administradores de sociedades incursas en causas de disolución (fundamentalmente, pérdidas) solo responden de las deudas contraídas tras haberse puesto de manifiesto la causa de disolución, a los acreedores insatisfechos de deudas generadas con anterioridad les queda apuntarse al concurso de la sociedad o probar adecuadamente que es razonable imputar a los administradores el daño sufrido en forma de impago del crédito por parte de la sociedad (que es la deudora contractual)
Los criterios que permiten imputar a los administradores dicho daño son variados y van desde la inmiscusión personal del administrador en la relación entre la sociedad y el acreedor (fianza, culpa in contrahendo, confusión de esferas) al otorgamiento de garantías o generación en el acreedor de la confianza en que la sociedad pagaría o que, si no, lo harían los administradores.
En las decisiones judiciales, no hemos llegado a elaborar grupos de casos. Las sentencias tratan la reclamación de los acreedores sociales como una acción de daños ex art. 1902 CC y verifican si se cumplen los elementos del supuesto de hecho de esa norma. Normalmente, tal forma de proceder no daña a la justicia del resultado. En el caso de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de septiembre de 2011, se desestima la demanda porque el demandante no logró probar que los administradores hubieran actuado negligentemente en la administración de la sociedad. Pero ese no es un requisito del art.1902 CC. Lo relevante es que, actuando como administrador, el demandado hubiera infringido un deber que el ordenamiento le imponga frente al acreedor social que le reclama el pago. Que su gestión al frente de la sociedad fuera diligente o negligente no debería ser relevante. En el caso, los administradores de una promotora inmobiliaria habían encargado un “evento” cuyo coste no pudo pagarse porque, como las demás, la promotora acabó en concurso. El Tribunal, con el Juez de lo Mercantil, rechaza que hubiera negligencia en la Administración. Pero uno tiene la impresión de que, lo relevante, es que cuando se contrató el evento, la sociedad funcionaba con normalidad de manera que nada hacía presagiar que no se pudiera pagar la factura.

Criterios para determinar cuándo es abusivo el ejercicio del derecho de información

En una sociedad de tres socios (madre y dos hijas), la que había gestionado la empresa hasta 2005 impugna los acuerdos sociales por infracción del derecho de información (además de impugnar la remuneración que se pagaba a la madre como presidenta del consejo y a título de dietas). La Audiencia de Asturias (Sentencia de 16 de septiembre de 2011) declara que el ejercicio del derecho de información por una de las hijas fue abusivo. Los criterios son los siguientes
  • el hecho de haber formulado hasta 17 preguntas en la Junta, muchas de las cuales hacen referencia
  • a situaciones financieras existentes en años anteriores al ejercicio que se discutía,
  • años en los que la aquí actora era la encargada de la administración y finanzas y por tanto conocedora directa de la situación de la empresa; o
  • son preguntas relacionadas con la contabilidad a la que tuvo acceso, o demasiado complejas para contestar verbalmente;
  • siendo la gran mayoría contestadas en muchos casos por remisión al propio conocimiento de la demandante por sus cargos ocupados hasta parte del año 2005.
Los criterios parecen procedentes como concreción de las exigencias que la buena fe pone al ejercicio de un derecho (recuérdese que, a efectos prácticos, en el Derecho de sociedades, los jueces se refieren al abuso de derecho por parte del socio cuando, propiamente, deberían referirse al deber de lealtad o ejercicio de buena fe de los derechos por lo que no hay diferencias prácticas entre ejercer abusivamente un derecho y ejercitarlo en contra de las exigencias de la buena fe): no puede uno preguntar por algo que conoce porque es obvio que el sentido de tal pregunta no es obtener una respuesta sino tratar de preconstituir el motivo de impugnación; tampoco puede uno hacer preguntas que sabe que no pueden ser contestadas (“demasiado complejas para ser contestadas verbalmente”) por la misma razón.
Lo que dice a continuación la Audiencia es más discutible:
Si a todo ello añadimos que existe un evidente conflicto entre las socias, agravado al vincularse con un deterioro de relaciones familiares tan cercanas como las de una madre con una de sus hijas, que se reflejó en el interrogatorio de aquella en el juicio y que como aparece en la amplia documentación aportada ha tenido su continuación en varios conflictos judiciales, todo ello no hace más que reforzar la consideración de que ha existido un uso abusivo del derecho de información que como ha declarado el Tribunal Supremo (Sentencias de 26 de diciembre de 1969 y 12 de julio de 2002 ) "no puede servir de medio para obstruir y obstaculizar la actividad social".
Parece relevante si lo entendemos en el sentido de que la existencia del conflicto (i) incrementa los incentivos del socio para utilizar abusivamente el derecho de información, esto es, no para utilizarlo para formarse su voluntad para ejercitar el derecho de voto sino para enardecer el conflicto convirtiéndolo en pleito y (ii) siembra dudas acerca de que la socia demandante tuviera interés alguno en obtener la información que reclamaba a través de sus preguntas.
Véase también la SAP Madrid 14 de octubre de 2011, respecto a convocatoria de una junta
En todo caso, resulta contrario a las más elementales reglas de la buena fe (artículo 7 del Código Civil ), convocar a dos socios en el domicilio de una las promotoras del expediente (de convocatoria judicial), cuando se conoce el domicilio de dichos socios a los que habitualmente se remiten las comunicaciones y en el que se practican los requerimientos a instancia de las propias promotoras del expediente de convocatoria judicial de la junta
En este caso, no estamos ante ejercicio abusivo de un derecho sino ante un intento de dificultar que un consocio ejercite sus derechos. Se ve con más claridad que, cuando estamos en el ámbito contractual, como es el de las sociedades, es más correcto referirse a la buena fe (deber de lealtad del socio) que al abuso de derecho.

Ni siquiera haber sido convocada por Juez incompetente anula la Junta

Un socio solicita la convocatoria judicial de la Junta de una Sociedad Anónima que carecía de administrador. Lo hace ante el Juzgado de 1ª Instancia en lugar de hacerlo ante el Juzgado de lo Mercantil. La Junta se celebra y otro socio la impugna ante el Juzgado de lo Mercantil que la declara nula por falta de competencia objetiva del Juzgado de 1ª Instancia para convocarla. La Audiencia (Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 27 de septiembre de 2011) revoca la sentencia del JM y la declara válida.
El recurso debe ser estimado y ello no sólo y no tanto por ser cierto que dada la situación en que se encontraba la sociedad cualquier Juez al que se hubiera solicitado la convocatoria de la Junta habría acordado la misma, teniendo plena libertad los accionistas para asistir a ella y, particularmente, la parte actora que conocía perfectamente la convocatoria efectuada como lo muestra su solicitud de "suspensión" de la misma ante el Juzgado de Primera Instancia no 3 de San Bartolomé de Tirajana, como, sobre todo, por la sencilla e inmutable razón de que el auto del Juzgado de Primera Instancia no 3 de San Bartolomé de Tirajana por el que se acordó la convocatoria judicial de la Junta no consta que fuera recurrido ni apelado por nadie, en particular por la parte aquí demandante, por lo que al haber sido consentido por los accionistas de la entidad mercantil CONJUNTO PLAYMAR, S.A. y por la misma sociedad, devino firme e intangible, sin que pueda revocarse ulteriormente por el propio Juzgado de Primera Instancia no 3 de San Bartolomé de Tirajana (mucho menos declararse la incompetencia de dicho Juzgado por el Juzgado de lo Mercantil que dictó la sentencia aquí apelada, como se hizo en ella con desconocimiento absoluto del sistema de impugnación y recursos contra las resoluciones judiciales y de las normas de planteamiento de cuestiones de competencia entre Juzgados y Tribunales). El demandante pudo y debió haber alegado la falta de competencia objetiva del Juzgado de Primera Instancia no 3 de San Bartolomé de Tirajana mediante la interposición de recurso de apelación contra el auto por este Juzgado dictado acordando la convocatoria de la Junta, debiendo entenderse que, al no hacerlo, aceptó la competencia del Juzgado convocante y la convocatoria misma.
La razón de fondo: cualquier Juez hubiera convocado la Junta.
Máxime cuando en ningún momento se niega por la parte demandante que la sociedad se encontrara en situación de acefalia y sin celebración de Juntas durante varios años, lo que obliga a afirmar, como se hizo en el auto de confirmación de la desestimación de la medida cautelar solicitada por el aquí actor y apelado, que indudablemente el Juzgado de lo Mercantil también habría acordado la convocatoria de la Junta, Junta que se impugna así no por no ser procedente su convocatoria judicial sino por la disconformidad particular del accionista demandante con los acuerdos adoptados en el seno de la Junta por las mayorías de los accionistas que a ella acudieron.
Suena todo raro porque la competencia del Juzgado de lo Mercantil al respecto es obvia. Pero la Audiencia resuelve, nuevamente, desde una visión contractual del Derecho de sociedades: si la convocatoria es obligatoria – y por eso se autoriza al Juez a convocarla – resistirse a su celebración rara vez dejará de ser una conducta abusiva por parte del socio.

De twitter y Coase (las externalidades van en las dos direcciones)

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@waverous, Nueva Zelanda

sábado, 3 de diciembre de 2011

El dies a quo para computar el plazo de 4 años del art. 949 C de c

Una empresa adquiere los créditos que unos trabajadores ostentaban contra la clínica en la que trabajaban y que cerró. Tras adquirirlos, demanda a los antiguos administradores de la clínica en ejercicio de la acción de responsabilidad de los administradores por deudas sociales. Las dos sentencias dicen que la acción había prescrito porque habían pasado más de cuatro años desde el cese de los administradores demandados (art. 949 C de C).
Lo interesante del caso es que los administradores dimitieron y fueron sustituidos por un liquidador que fue el que entregó a los trabajadores la carta de despido esa dimisión quedó reflejada en acta y fue inscrita en el Registro Mercantil. No obstante, ambas instancias consideran que el plazo de 4 años empezó a correr – como máximo – en el momento en el que el liquidador entregó las cartas de despido a los trabajadores.
El Supremo desestima el recurso de casación en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2011. Desde luego, y a la vista de ésta y de las anteriores sentencias resumidas en este país se consumen medicinas en exceso, se va demasiado al médico y también se pleitea en exceso.

Corrupción urbanística y libertad de expresión e información

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2011 dice literalmente que constituye un ejercicio legítimo de la libertad de expresión y que no atenta contra el honor de dos sociedades inmobiliarias activas en Torrevieja (si, donde pasar una semana es el primer premio, pasar dos semanas el segundo y pasar cuatro semanas el tercero, ¡sarcasmo!) publicar que estas sociedades habían solicitado al Ayuntamiento una recalificación de unos terrenos que habían comprado previamente al Alcalde de Torrevieja por 5,5 millones de euros cuando el Alcalde había pagado por ellos 180.000.
Lo alucinante es que las sociedades inmobiliarias demandaran al periódico que publicó la información. La Sentencia del Supremo, como todas las de Xiol reproduce con todo lujo de detalles la sentencia de 1ª y 2ª instancia.

Diferencia entre agencia y mediación: según el Supremo es la estabilidad

Y considera, en la Sentencia de 9 de noviembre de 2011 que el contrato celebrado entre un promotor inmobiliario y otra persona por la que ésta se obligaba en exclusiva a promover la venta de los pisos incluidos en dos promociones es un contrato de mediación o corretaje y no de agencia porque falta la estabilidad
… la ley española, esto es la LCA de 1992, caracteriza la relación entre agente y empresario por su continuidad o estabilidad ("de manera continuada o estable"). Por eso la misma sentencia distingue el contrato de agencia del de mediación o corretaje por la razón de la estabilidad del primero y, en atención a ello, niega que dos contratos muy similares al aquí litigioso sean calificables como contratos de agencia porque "no puede confundirse la 'estabilidad' de una determinada relación con la duración de la actividad desarrollada a fin de ejecutar los pactado, singularmente cuando a pesar de efectuarse un encargo aislado su ejecución requiere una actividad dotada de cierta continuidad debido a la existencia de plurales actos de mediación o ejecución del contrato único, que es lo acontecido en este caso en el que la sentencia recurrida confunde el encargo de mediar en la colocación de dos promociones inmobiliarias, con una inexistente estabilidad de la relación, ya que la relación entre el 'empresario' y el 'agente' estaba abocada estructuralmente desde el mismo momento de su inicio a finalizar una vez concluida la venta de los distintos apartamentos que componían los complejos inmobiliarios."
Lo que se discutía es si el agente o corredor tenía derecho a las comisiones porque, al parecer, el edificio no se había llegado a construir porque el promotor se había echado atrás y el corredor había conseguido 115 compradores que habían firmado una “reserva” y pretendía que esas reservas eran otros tantos contratos de compraventa y, por lo tanto, que se había producido el supuesto de hecho que da derecho al corredor a la comisión: la celebración del contrato mediado y no la ejecución del mismo. El Supremo, con la Audiencia, niega que las “reservas” fueran contratos de compraventa porque en las mismas se preveía que se celebrarían éstos más adelante y con la intervención del propio promotor.
No entendemos muy bien el razonamiento de los jueces. Parece que lo que dicen es que no estamos ante una agencia – porque falta la estabilidad ya que se trata de un contrato para una “obra” concreta – pero ¿por qué califican el contrato de “mediación o corretaje”? Será más bien una comisión mercantil (el promotor le encarga que trate de vender los pisos). Siempre habíamos creído que la diferencia entre la comisión y la mediación se encuentra en que el mediador trabaja para las dos partes. Y cuando se usa en el ámbito del seguro, el corredor se diferencia del agente en que trabaja en interés del tomador del seguro mientras que el agente tiene como principal a la compañía aseguradora.
De acuerdo con el art. 14 LCA y con la doctrina sobre la comisión mercantil, el comisionista no tiene derecho a la comisión si el contrato en el que ha intervenido no se ejecuta. Pero, en el caso, es que las partes habían previsto que el pago de las comisiones solo se haría una vez que el promotor percibiera el precio de las compraventas. Es decir, que el comisionista-corredor lo tenía muy crudo para ganar. Lo triste es que podía haber solicitado una indemnización de daños (el edificio no se construyó porque el promotor así lo decidió) que le permitiera, por lo menos, recuperar lo invertido en la promoción del edificio. Pero
el fundamento de la sentencia recurrida para no acordar indemnización alguna a favor de la hoy recurrente pese al incumplimiento contractual de la parte contraria, fundamento consistente en que tal indemnización nunca se pidió en la demanda, ni principal ni subsidiariamente

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