El otro blog para cosas más serias

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domingo, 5 de diciembre de 2010

Arras que el vendedor no quiere recibir

La cláusula decía
«Primera. Precio de la señal. EI precio de la señal o arras es de seiscientos mil euros (600 000,00 #),más el IVA correspondiente, que el comprador hará entrega de la siguiente manera: » A) La cantidad de cien mil euros (100 000,00 #), más el IVA correspondiente a esta cantidad, es entregada en este acto mediante cheque bancario de Caja Navarra número 3650578/1 sirviendo el presente documento como la más eficaz carta de pago. »B) La cantidad de quinientos mil euros (500 000,00 #) más el IVA correspondiente a esta cantidad, será abonada antes del día 13 de noviembre de 2004».
«Tercera. Condiciones de la compraventa. La señal o arras se entrega en garantía de cumplimiento del compromiso de compraventa, cuyas condiciones se establecen en este documento de la siguiente forma [siguen las condiciones de la compraventa]»´
«Séptima. Incumplimiento. EI incumplimiento de este contrato llevará aparejado, para la parte incumplidora, las siguientes consecuencias: »Si la incumplidora fuera Construcciones Segura Serrano 2002, S.L., deberá indemnizar al comprador con el doble de lo recibido por señal o arras; si la parte incumplidora fuera el comprador, Construcciones Segura Serrano 2002, S.L. retendrá el precio de lo pagado en concepto de señal o arras, quedando tanto en un caso como en otro el contrato resuelto a todos los efectos. Todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil ».
Sucedió lo siguiente
3.º El 12 de noviembre de 2004 la compradora intentó el pago del segundo plazo de las arras en las dependencias de la vendedora. Le fue rechazado.
4.º El 12 de noviembre de 2004 la compradora consignó en la notaría el importe del segundo plazo de las arras, mediante cheque nominativo, para su ofrecimiento a la vendedora.
6.º El 16 de noviembre de 2004, compareció en la notaría la vendedora y manifestó que no aceptaba el pago del segundo plazo de las arras porque antes del ofrecimiento del depósito envió burofax a la compradora, el 11 de noviembre de 2004, notificándole su voluntad de desistir de la compraventa por las discrepancias surgidas entre las partes, y depositó en la notaría a disposición de la compradora un cheque por importe de 216 000 # como importe doblado de lo que había percibido como primer plazo de las arras. Este burofax no se recibió por la compradora hasta el 15 de noviembre de 2004.
7.º La compradora retiró de la notaría el talón por el que la vendedora le devuelve el doble del primer plazo de las arras y el talón que la compradora consignó en la notaría por el importe del segundo plazo de
las arras.
8.º La entidad compradora interpuso demanda contra la entidad vendedora reclamando la cantidad que falta hasta completar el doble del importe total de las arras pactadas en el contrato.

10.º La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Declaró: a) la mala fe de la compradora al consignar el resto del importe de las arras, porque conocía la voluntad de desistimiento de la
vendedora, b) que la interpretación literal de lo pactado solo obliga a la vendedora a devolver el doble de lo recibido, y c) que la consignación en la notaría del segundo plazo de las arras iba dirigido a preconstituir una prueba para la reclamación y no a una voluntad real de abonar el resto de las arras y perfeccionar la compraventa.
11.º La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto por la actora y estimó la demanda. Declaró que: a) el contrato es un compromiso o promesa de venta, b) se pactaron arras penales porque su finalidad era establecer una garantía de cumplimento del contrato, según la literalidad de lo pactado, c) la vendedora incumplió el contrato porque vendió las mismas fincas a un tercero antes de vencer el plazo para la formalización de la escritura, d) lo convenido por las partes obliga a la vendedora a devolver el doble de las arras pactadas, e) es irrelevante que no aceptara el segundo plazo de las arras, porque hay mora del acreedor que permite dar por cumplido por parte del comprador el compromiso de pago del segundo plazo de las arras, e) otra decisión supondría dejar al arbitrio de la compradora las consecuencias del incumplimiento contractual.
Y lo que dijo el Tribunal Supremo está aquí

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