Por Marta Soto-Yárritu
Las partes del litigio habían suscrito un contrato de compraventa de vivienda en el que se establecía que en caso de incumplimiento por la compradora, la vendedora podría optar por resolver el contrato o exigir su cumplimiento. Además, se incluía la siguiente cláusula penal: “En caso de resolución, la compradora perderá en beneficio de la vendedora en concepto de penalización, el 5% de las cantidades que tenga hasta ese momento pagadas a cuenta del precio, así como el importe íntegro de las cuotas del IVA satisfechas”. Ambas partes ejercitaron acción resolutoria basada en el incumplimiento de la otra parte. La sentencia de primera instancia declaró resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora y reconoció a la vendedora el derecho a retener el 5% de las cantidades entregadas en aplicación de la cláusula penal, desestimando la reclamación de la vendedora respecto a la indemnización de daños y perjuicios al entender que “en las obligaciones con cláusula penal la pena sustituye a la indemnización de daños en caso de incumplimiento si otra cosa no se hubiere pactado” (art. 1152 CC). La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso y confirmó la sentencia apelada.
La vendedora recurre en casación alegando que de una interpretación conjunta de varias cláusulas del contrato debía entenderse que la cláusula penal no excluía la reclamación por daños y perjuicios. Tras analizar la jurisprudencia sobre la interpretación de las cláusulas penales, el TS concluye que la cláusula penal es sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, salvo que expresamente se pacte que es cumulativa, y recuerda que la cláusula penal ha de interpretarse con carácter restrictivo. En este caso, de la lectura del contrato no se deduce que fuera intención de las partes atribuir una función cumulativa a la cláusula penal, sino la típica función sustitutiva. Por tanto, siendo la interpretación hecha por el tribunal de instancia acorde con letra del contrato, no puede ser revisada en casación. Y desestima el recurso.
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