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viernes, 28 de julio de 2017

En el juicio de desahucio posterior a la inscripción del inmueble a favor del banco en el registro de la propiedad no puede revisarse la abusividad de las cláusulas del préstamo hipotecario

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@thefromthetree

Un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca concluyó con la adjudicación del inmueble al banco, el otorgamiento de la escritura pública de venta a favor del acreedor y una solicitud del banco para que se lanzara a la deudora del inmueble que ocupaba años después. De las cuestiones prejudiciales que plantea el juez, el AG propone al TJUE (Conclusiones Abogado General Wahl en el Asunto Asunto C‑598/15 Banco Santander, S.A., contra Cristobalina Sánchez López) que declare inadmisibles (porque las normas legales correspondientes no estaban en vigor cuando se produjo la ejecución extrajudicial) varias de ellas y se ocupa sólo de

Las cuestiones prejudiciales primera y tercera (que)… se refieren al alcance de las facultades del juez para hacer efectivas las disposiciones de la Directiva 93/13 en el marco de un procedimiento de ejecución de derechos reales sobre inmuebles que se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Lo más importante de estas brillantes Conclusiones son las valoraciones que hace el AG al final de ellas. Dan pábulo a la posición del Tribunal Supremo en el asunto, ahora sometida al TJUE sobre si la declaración como abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado obliga al juez a no proceder a la ejecución y remitir al ejecutante al juicio declarativo correspondiente.

Comienza el Abogado General echando un rapapolvo al juez remitente:


Debo comenzar expresando mi perplejidad acerca de la formulación de las cuestiones prejudiciales planteadas —y, en consecuencia, acerca de la admisibilidad formal de las mismas— y frente a las conclusiones que el órgano jurisdiccional remitente parece extraer de la jurisprudencia relativa a la efectividad de la protección establecida en la Directiva 93/13.

La particularidad del presente asunto reside en la circunstancia de que la cláusula que se supone abusiva, esto es, la que permite acudir al procedimiento extrajudicial con las consecuencias que ello lleva aparejadas, es precisamente la que, según alcanzo a comprender, ha permitido, en definitiva que el órgano jurisdiccional remitente conozca efectivamente del litigio principal, y ello muchos años después de la conclusión de ese procedimiento, en el marco del juicio verbal previsto en el artículo 41 de la LH y regulado en el artículo 250, apartado 1, punto 7, de la LEC.

… el juez nacional conoce, en puridad, en el marco de este juicio verbal, no de la validez de un contrato de préstamo hipotecario, ya que éste ha agotado todos sus efectos, sino únicamente acerca de un título de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad. De las indicaciones realizadas en las observaciones escritas se deduce que el contrato en cuestión sólo fue incorporado a los autos a raíz de una petición formulada en ese sentido.

De este modo, mediante las cuestiones prejudiciales primera y tercera, el órgano jurisdiccional remitente cuestiona, de forma cuando menos inédita, la normativa nacional aplicable al procedimiento destinado a hacer efectivo un derecho de propiedad legalmente inscrito en un registro.

El Abogado General resume, a continuación, la doctrina del TJUE sobre las cláusulas abusivas y, en relación con los procedimientos ejecutivos, dice

Por lo que se refiere a la compatibilidad de una legislación procesal con la Directiva 93/13, y en particular de un procedimiento relativo a la ejecución de garantías o a la ejecución por parte de los notarios de las garantías asociadas a contratos de préstamo celebrados con consumidores, debe recordarse que la regulación de los mecanismos nacionales de ejecución forzosa y de la intervención de los notarios en ese marco forma parte del ordenamiento jurídico interno de cada Estado miembro en virtud del principio de autonomía procesal, a condición de que se respeten los principios de equivalencia y de efectividad.

En cuanto al principio de efectividad —el único que realmente se invoca en el presente asunto—, el Tribunal de Justicia, llamado a pronunciarse sobre las disposiciones procesales de ejecución hipotecaria, destacó que, en ausencia de un control eficaz del carácter potencialmente abusivo de las cláusulas del contrato que constituye el título ejecutivo, no puede garantizarse el respeto de los derechos conferidos por la Directiva 93/13

… se ha reconocido al juez nacional, que interviene en el marco de un procedimiento extrajudicial, la facultad de suspender la ejecución de una venta inmobiliaria. No obstante, las disposiciones de la Directiva 93/13 se han interpretado en el sentido de que no se oponen a una normativa nacional que permite el cobro de un crédito, basado en cláusulas contractuales posiblemente abusivas, mediante la ejecución extrajudicial de una garantía que grava un bien inmueble ofrecido en garantía por el consumidor, siempre que esa normativa no haga imposible o excesivamente difícil en la práctica la salvaguardia de los derechos que dicha Directiva atribuye al consumidor.

En segundo lugar, el Tribunal de Justicia ha considerado que, en la medida en que,

  • por una parte, el notario esté habilitado para desempeñar un papel preventivo del carácter abusivo de las cláusulas de ese contrato, y esté expresamente llamado a garantizar, mediante su asesoramiento, la igualdad de trato en todos los procedimientos que formen parte de sus atribuciones para llamar la atención de los consumidores sobre el carácter eventualmente abusivo de una cláusula y que, en la medida en que,
  • por otra parte, el consumidor disponga de la facultad de impugnar la validez del contrato cuya ejecución se solicita, queda garantizada la efectividad de la protección establecida por la citada Directiva.

No obstante, es necesario señalar que, en lo referente a la alegación de que es posible que un notario inicie la ejecución forzosa de un contrato sin examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, la jurisprudencia relativa a la apreciación de oficio de las cláusulas abusivas se enmarca en el contexto específico del ejercicio de la función jurisdiccional y, habida cuenta de las diferencias esenciales que presenta con la función notarial, no resulta extrapolable a ésta.

Por otra parte, el respeto del principio de efectividad no puede llegar hasta el extremo de exigir que un órgano jurisdiccional nacional deba no sólo subsanar una omisión procesal de un consumidor que desconoce sus derechos, sino también suplir íntegramente la absoluta pasividad del consumidor interesado que no participa en ninguna de las fases del procedimiento judicial de ejecución.

En definitiva, el Tribunal de Justicia ha considerado, de este modo, que el procedimiento extrajudicial de venta de un bien inmueble, a pesar de no permitir al notario pronunciarse sobre la eventual existencia de cláusulas abusivas, no merma la efectividad de la Directiva 93/13, siempre que el consumidor disponga de la posibilidad de ejercitar una acción ante un juez y este juez esté facultado para adoptar medidas provisionales para suspender la subasta que pudiera haber organizado el notario.

En segundo término y por lo que se refiere al artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, que impone a los Estados miembros la obligación de establecer medios eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas, cabe señalar que esta disposición no obliga a modificar los procedimientos establecidos a nivel nacional en su conjunto, ya que sólo resulta necesario garantizar que las disposiciones nacionales de que se trata, analizadas en su contexto y teniendo en cuenta el conjunto de vías de impugnación y recursos existentes, garantizan que existen medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y que tales cláusulas no vinculen a éstos. 

Es preciso poner de relieve que, en todos los casos en los que el Tribunal de Justicia ha considerado que una disposición nacional era contraria a la efectividad de la Directiva 93/13, el juez que conocía del asunto estaba efectivamente en condiciones de invalidar una cláusula y, de este modo, de dejarla sin aplicar o de suspender un procedimiento de ejecución o de transmisión de un bien que aún no había concluido. Esos casos se enmarcaban, bien en el contexto de un procedimiento declarativo en el que se podía suscitar ante el juez competente la cuestión del posible carácter abusivo de una cláusula de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, bien en el contexto de un procedimiento de ejecución forzosa cuyo fundamento era un contrato de esa índole que podía contener una cláusula abusiva.

En otros términos, si nos atenemos a los casos llevados hasta este momento ante el Tribunal de Justicia, el juez que conocía el asunto solicitaba, en el marco de un procedimiento ejecutivo en curso y habida cuenta de la existencia cierta o supuesta de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario que daba lugar al litigio, aclaraciones acerca del alcance de la protección conferida por la Directiva 93/13.



La facultad de declarar de oficio el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en un contrato no puede extenderse a un procedimiento de reconocimiento de derechos reales independiente del procedimiento de adjudicación de un bien


En el presente caso…  no nos encontramos ni en el marco de un procedimiento de ejecución de un requerimiento de pago ni en el marco de un procedimiento de ejecución forzosa aún no concluido y en el cual siga siendo pertinente pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas del contrato hipotecario anteriormente firmado.

… El procedimiento sustanciado ante el órgano jurisdiccional remitente tiene únicamente por objeto hacer efectivo un derecho de propiedad registrado legalmente. … ese procedimiento está exclusivamente destinado a proteger derechos reales inscritos.

El juicio verbal para ejercitar derechos reales inscritos, al que se refiere concretamente el artículo 41 de la LH…

  • es independiente del procedimiento extrajudicial de venta ante notario,
  • tiene por objeto, por el contrario, proteger el derecho del titular de un derecho real inscrito…
  • …. no guarda relación con un eventual contrato celebrado con un consumidor, respecto del cual el juez nacional esté llamado a pronunciarse, sino que tiene únicamente por objeto comprobar que existe efectivamente un derecho inscrito para hacerlo efectivo.
  • no se basa en el contrato de préstamo hipotecario controvertido, sino en el título de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad. En efecto, al final del procedimiento extrajudicial de venta, el contrato hipotecario se agota y la carga hipotecaria desaparece.

Pues bien, me parece evidente que la Directiva 93/13 no puede declararse aplicable al procedimiento controvertido, por el que se pretende obtener la declaración de la existencia de derechos reales para hacerlos valer y no la ejecución de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional.

… la deudora tenía la posibilidad, durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien hipotecado, de oponerse al mismo o de solicitar su suspensión en atención a la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario, instando como medida cautelar la suspensión de la venta del inmueble del que era propietaria.

Además,      

la resolución de remisión no contiene ningún elemento de hecho que permita demostrar que el órgano jurisdiccional remitente contempla que una cláusula del contrato controvertido, diferente de la relativa al procedimiento de ejecución extrajudicial, pueda ser abusiva en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13.

Un pronunciamiento en otro sentido no sería, a mi juicio, ni necesariamente oportuno para el consumidor afectado, ni deseable desde el punto de vista del respeto del principio de seguridad jurídica y de los derechos de propiedad ya adquiridos…

Si bien la resolución de remisión presenta lagunas en cuanto a la situación de la demandada en el litigio principal, resulta de los elementos de hecho puestos en conocimiento del Tribunal de Justicia por el Banco Santander y el Gobierno español que, aunque la adjudicación del inmueble en cuestión quedó plasmada en la escritura pública otorgada ante notario el 23 de febrero de 2012 e inscrita en el Registro de la Propiedad el 12 de abril de 2012, la Sra. Sánchez López solicitó al Banco Santander permanecer en la vivienda en cuestión al amparo del Convenio para la creación de un Fondo Social de Viviendas, establecido a nivel nacional el 17 de enero de 2013.

El 19 de noviembre de 2015, la Sra. Sánchez López y el Banco Santander celebraron un contrato sujeto a este Convenio, en virtud del cual la Sra. Sánchez López puede permanecer en la vivienda en cuanto arrendataria pagando un alquiler de unos 90 euros. Al actuar de este modo, parece que la Sra. Sánchez López no expresó su voluntad de poner en tela de juicio el contrato hipotecario que anteriormente había firmado, pese a que, con toda probabilidad, tuvo ocasión de hacerlo. Asimismo, nada permite concluir que el consumidor en cuestión pretendiera impugnar el carácter definitivo de la transmisión de la propiedad del bien que ocupa y que resulta de la adjudicación producida el 15 de diciembre de 2011 e inscrita en el Registro de la Propiedad el 12 de abril de 2012.

En otros términos, no resulta patente que la impugnación de este procedimiento pueda generar un «beneficio» para el consumidor en cuestión. Al no vincular al consumidor la cláusula declarada abusiva, la ejecución extrajudicial de la hipoteca podría quedar invalidada y el consumidor que incumplió su obligación de pago quedaría nuevamente vinculado por el contrato de préstamo hipotecario. En efecto, al no ser posible identificar otra cláusula del contrato que pueda resultar abusiva, el marco contractual original recuperaría su vigencia, en este caso, sin que se modificaran las cláusulas relativas al reembolso. Ahora bien, debe recordarse que el derecho a una protección efectiva del consumidor comprende la facultad de renunciar a hacer valer sus derechos.

A mayor abundamiento, no cabe excluir que la anulación del contrato hipotecario analizado en este asunto coloque al consumidor en cuestión en una situación aún menos favorable, en la medida en que se traduciría en la anulación de la adjudicación del inmueble, socavando de este modo el fundamento del contrato de arrendamiento social celebrado posteriormente entre el Banco Santander y la Sra. Sánchez López.

En segundo término, el hecho de autorizar al juez a apreciar de oficio el eventual carácter abusivo de las cláusulas del contrato hipotecario anteriormente celebrado y que ha agotado todos sus efectos —el bien hipotecado ha sido objeto de una transmisión definitiva— supondría cuestionar, en aras de la efectividad de la Directiva 93/13, un derecho de propiedad real que no se fundamenta en un contrato celebrado con consumidores, sino en el reconocimiento extrajudicial de un título.

En el presente asunto, es de destacar que el derecho real cuestionado fue inscrito en el Registro de la Propiedad cerca de cuatro años antes de la resolución de remisión prejudicial. Si bien en el litigio principal se da la circunstancia de que es el Banco Santander el titular de ese derecho, ese titular hubiera podido ser cualquier otra persona que adquiriera ese bien tras su inscripción registral.


Conclusión


«La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, no se aplica a un procedimiento como el regulado en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 250, apartado 1, de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la medida en que este procedimiento no tiene por objeto la apreciación ni la ejecución de un contrato entre un profesional y un consumidor, sino que tiene meramente por objeto asegurar la efectividad de un derecho de propiedad legalmente adquirido e inscrito en el Registro de la Propiedad.»

1 comentario:

Anónimo dijo...

Seguramente, el juez consultante había establecido un parelismo entre el procedimiento de desahucio posterior a la ejecución hipotecaria notarial y la solicitud de lanzamiento prevista dentro del plazo de un año desde la emisión del Decreto de Adjudicación en el propio procedimiento hipotecario, en que la Disposición Transitoria 1ª del RDL 1/2013 sí previó la paralización del lanzamiento por la cláusula abusiva, no obstante estar el nuevo título inscrito en el Registro de la Propiedad y haberse satisfecho los nada nimios impuestos de transmisiones patrimoniales, en su caso, contribuciones pendientes, gastos de comunidad de propietarios de hasta 4 años atrás, ...por haber quedado como propietario. Total, que ahora resultará que la adjudicación notarial será título de mejor condición que la adjudicación judicial. (Aunque da la idea de esperar un año desde el Decreto de adjudicación y poner la reclamación de lanzamiento como desahucio).

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