foto: JJBOSE
Por Marta Soto-Yarritu
(Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15, número 150/2023 y 154/2023, de 20 de febrero de 2023)
Dos sociedades suscribieron dos contratos de arrendamiento de industria para la explotación de sendos hoteles por un periodo de 10 años cada uno de ellos, prorrogable por idénticos períodos de tiempo salvo comunicación de vencimiento con un año de antelación. En el primer contrato se pactó una renta anual de 4.000 euros anuales para los primeros 5 años (76.000 euros anuales en el caso del segundo contrato) y 25.000 euros anuales para los 5 años restantes (150.000 euros anuales en el caso del segundo contrato). Posteriormente, la arrendadora fue declarada en concurso y la administración concursal (AC) ejercitó acción de nulidad por inexistencia o ilicitud de la causa. La AC alegaba que el contrato se realizó en claro perjuicio de acreedores (i) por haberse pactado una renta muy inferior a la de mercado; (ii) por haberse hecho en un momento en el que la arrendadora estaba en dificultades económicas; y (iii) además, entre sociedades con una estrecha vinculación (ambas sociedades tienen los mismos socios). [Nota aclaratoria. La AC no interpuso acción rescisoria concursal porque habían trascurrido más de dos años entre la firma de los contratos y la declaración del concurso.]
La AP de Barcelona da la razón a la AC y declara la nulidad de los contratos por ilicitud de la causa, de conformidad con el art. 1.275 del código civil y el actual art. 238 TRLC. Recuerda que la jurisprudencia del TS admite que el propósito común de los contratantes de defraudar a los acreedores constituye causa ilícita invalidante del contrato y añade que “en este caso son inequívocos los indicios y los elementos de prueba que nos llevan a concluir que los contratos se suscribieron con la finalidad, compartida por el arrendador y el arrendatario, de perjudicar al acreedor hipotecario y, por extensión, al resto de acreedores”. Para la AP, el indicio más relevante de fraude es la estrecha vinculación entre ambas partes. Por otro lado, considera probado que la renta pactada en los contratos era muy inferior a la renta media o de mercado, lo que perjudicó claramente al arrendador, transfiriendo la mayoría de beneficios al arrendatario. Además, para la AP es revelador que los contratos se firmaran en un “contexto de dificultad económica extrema” de la arrendadora, esto es 9 días después de que el acreedor hipotecario venciera un préstamo hipotecario, cuando además dos meses después se dieron por vencidos otros tantos créditos hipotecarios (para la AP es evidente que la firma de los contratos entorpecía la ejecución).
Como consecuencia, la AP condena a la arrendataria a devolver a la masa del concurso de la arrendadora la posesión de los hoteles con todas sus instalaciones, maquinaria y mobiliario, así como los beneficios obtenidos durante todo el periodo de tiempo en que ha explotado el hotel, con intereses. La concursada, por su parte, no debe restituir cantidad alguna, dado que las rentas percibidas se toman en consideración para determinar los beneficios y, además, las rentas compensan el uso del local con sus instalaciones que ha venido haciendo el arrendatario.
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