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lunes, 19 de noviembre de 2012

Addendum sobre los desahucios

Las medidas del gobierno para paliar los efectos de la crisis económica sobre los deudores hipotecarios parecen sensatas en el sentido de que, para haberse adoptado urgentemente y bajo una enorme presión social, no modifican sustancialmente los derechos de los acreedores hipotecarios por lo que cabe esperar que sus efectos sobre la valoración de los créditos no sea significativa. Al limitar sus efectos a los deudores especialmente vulnerables, se evita el desastre griego que extendió la moratoria a todos los deudores hipotecarios y, con ello, generó un enorme incentivo para que se dejaran de pagar los créditos. Recuérdese que si queremos limitar las cantidades que los contribuyentes vamos a tener que poner para sanear los bancos, lo último que queremos es privarlos de su derecho a cobrar sus propios créditos.

Me ha molestado mucho, sin embargo, el tratamiento que han dado a la cuestión los principales medios de comunicación. No voy a referirme a Telecinco porque su “Gran Debate” es un espacio de entretenimiento y no un auténtico debate y en él priman los elementos de un “reality” y no la exposición rigurosa de posiciones discrepantes. EL PAIS (La escalera de los desalojos)  publicó el domingo un amplio reportaje (por cierto, muy mal José María Irujo) por el que nos enteramos que hay una anciana de Getafe que ha sido lanzada de su vivienda y ahora vive de alquiler en la de arriba porque el banco ejecutó la hipoteca que la anciana había constituido en garantía del cumplimiento por su hija del préstamo que el banco había concedido a ésta – también con garantía hipotecaria – para que la hija se comprara un adosado en Toledo ¡en 2007!.

De la lectura del artículo, se deduce que hubo un intermediario – una “financiera” – que empujó mucho para que el banco concediera el préstamo a la hija. Y que el banco no se fiaba ni de las posibilidades de la hija de devolver el crédito ni de que el “adosado” que la hija se iba a comprar con el préstamo cubriera dicho riesgo. De ahí que exigiera más garantías. No sé a quién se le ocurrió que sería una buena idea que la madre garantizara con su vivienda el préstamo que recibió la hija. Pero sí sé que el comportamiento de la hija (una adulta plenamente capaz) fue completamente irresponsable. No tenía un trabajo estable, pero quería una casa en propiedad con piscina. La compró, además, en el momento en el que todo el mundo sabía que los precios de la vivienda estaban desorbitados y no dudó en hacer firmar a su madre (o a lo mejor sí que dudó pero decidió hacerlo) sabiendo que ponía en riesgo el único bien de valor que la madre tenía y que necesitaba para mantener su nivel de vida: su casa. Dice el artículo que la hija es muy activa en los movimientos antidesahucio. ¿Debemos cambiar la legislación para que a la hija no le pase nada después de haberse comportado como lo ha hecho o debemos apiadarnos de la madre y asegurarnos de que puede acceder a otra vivienda cuyo alquiler pueda pagar? Es una pregunta retórica, naturalmente. Creo que debemos cambiar la legislación pero no para premiar los comportamientos irresponsables, sino para hacerlos más difíciles. Por ejemplo, podría prohibirse la hipoteca de la vivienda habitual en garantía de deudas de terceros, especialmente, de familiares. O podríamos establecer un período de espera y tres visitas al notario antes de que éste autorice la escritura de hipoteca en garantía de deudas ajenas. Aunque no hay datos tan desagregados, estoy seguro de que los casos más lamentables de lanzamientos son de este tipo.

El otro artículo publicado el domingo sobre este tema en el diario EL MUNDO trata de averiguar por qué se suicidó la señora de Baracaldo. En nuestra entrada anterior decíamos que ignorábamos el estado mental de la Sra. Egaña. Porque teníamos la sospecha de que algún problema mental podría estar detrás de su conducta. No en vano hay un 16 % de la población con alguna enfermedad mental y no en vano la mayoría de los suicidas tienen trastornos depresivos si no más graves. Parece que la señora de Baracaldo tenía antecedentes familiares muy serios de depresión. Que un hermano suyo o bien se suicidó o murió de sobredosis y que ella misma había pedido una baja por depresión unos años antes. Es decir, que el suicidio tiene muy poco que ver con la angustia de una familia pobre por no poder pagar la hipoteca. ¿Debemos cambiar la legislación hipotecaria porque una parte de la población tenga tendencias suicidas?

El grueso de los casos lamentables debería llevarnos a la prudencia. Si los lanzamientos de deudores hipotecarios son, en su mayoría, de personas que no debieron haber podido comprar la casa en primer lugar, (y que eran propietarios de la vivienda solo nominalmente), el drama no es que se queden sin la casa que no pagaron. Es que no tengan donde vivir (alquiler social) o que continúen, ya sin casa en propiedad, sobreendeudados el resto de su vida. Ese problema no requiere de una solución urgente, sino de una regulación concursal o paraconcursal bien pensada y a la que puedan acogerse. Por ejemplo, una quita condicionada a que el deudor supere determinado nivel de ingresos, en cuyo caso, el banco podría reclamar el pago. Por lo demás, su problema es idéntico al de los demás españoles a los que la crisis ha golpeado duramente. Y nuestro deber es satisfacer sus necesidades básicas hasta que lo hagan por sus propios medios.

Los casos dramáticos son, como venimos diciendo, los de los avalistas sin más recursos que su vivienda. La solución específica pasa por medidas como las que se han propuesto aquí: prohibir a los padres avalar con su vivienda el préstamo que se hace al hijo o, lo que es lo mismo, hacer inembargable la vivienda habitual si no es para pagar el préstamo hipotecario que nos dieron para adquirirla. Eso para el futuro. Para los casos pasados, que se revisen uno a uno como se ha hecho con las preferentes o con los swap para determinar las circunstancias en las que se produjo la constitución de la hipoteca en garantía. Y que no se espere, naturalmente, a que aparezcan los funcionarios judiciales a ejecutar el lanzamiento. Hay muchos meses e incluso años para resolver el problema antes de que ese momento llegue.

Lo de los intereses moratorios abusivos es una cuestión relativamente menor, que no requiere ningún cambio legislativo salvo para el caso muy excepcional en que sean tales intereses los que hayan quedado impagados y provoquen la ejecución. Quizá bastaría con prohibir que la hipoteca cubra los intereses moratorios.

3 comentarios:

Anónimo dijo...

Una posibilidad sencilla de evitar este tipo de avales o limitar sus efectos es en primer lugar impedir la sobregarantía, es decir, que lo que quede garantizado con la hipoteca no pueda, además, avalarse. Que el aval o fianza cubra exclusivamente el valor no garantizado con la hipoteca. El exceso, en definitiva. Y en segundo lugar, hacer irrenunciables los beneficios de excusión y división.

CARLOS HERNANDEZ dijo...

Discrepo profundamente de su consideración que los intereses moratorios es una cuestión menor. Precisamente el devengo de los intereses moratorios hasta el día del completo pago de la deuda es lo que hace que las ejecuciones hipotecarias se conviertan las más de las ocasiones en una deuda impagable.
Por otra parte si usted es contrario a algunos articulos como los que comenta yo también lo soy repecto de esos articulists pagados por las entidades financieras ( o gabinetes de comunicación) para defender a las entidades que se oponen a la dación en pago diciendo una cosa ( que supondria un cataclismo de proporciones biblicas) y la contraria (que la gente paga su hipoteca y que la morosidad es solo del 3% ¿entonces a que tanto alboroto?) sin decir que los que ya son ejecutados no los cuenta y los ejecutados de estos ultimos 4 años ya suman el 12% del total que contrataron una hipoteca.

JESÚS ALFARO AGUILA-REAL dijo...

Carlos, no estamos tan en desacuerdo. Como dice Cordón,
el juez "a quo" no debió inadmitir la demanda ejecutiva, sino, en su caso, despacharla
pero por los intereses calculados con arreglo al límite legal que él entendía de aplicación
http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/29/controlClausulasAbusivas.pdf

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