Actos posteriores a la celebración del contrato: préstamo con intereses en forma de participación en beneficios

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STS 4951/2025, Sala Primera, 11 de noviembre de 2025

En 2004, D. Hilario y Promociones Almofrei celebraron un contrato privado por el que el inversor aportaba fondos para participar en dos promociones inmobiliarias en Poio y Almofrei (Pontevedra), asumiendo una participación del 25% del total del proyecto. La aportación final ascendió a 1.000.055 euros. El contrato era muy breve y su texto no definía claramente el régimen de devolución del capital ni el tratamiento de los beneficios.

Desde 2007 y durante varios años, la promotora envió al inversor informes periódicos detallando la evolución de las obras, los retrasos, la imposibilidad de construir tres viviendas previstas, las dificultades económicas y la programación de pagos para la “devolución del capital”. Entre 2007 y 2008 la empresa devolvió 425.055 euros, quedando pendientes 575.000 euros, cuantía reconocida por la propia sociedad en los certificados de pago emitidos en 2007 y 2008.

En 2012, tras nuevas comunicaciones en las que la promotora admitía problemas de liquidez y la dificultad para continuar con el proyecto, D. Hilario interpuso demanda reclamando la devolución de los 575.000 euros restantes y 263.750 euros por beneficios, calculados como el 25% de las 21 viviendas inicialmente previstas.

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pontevedra desestimó íntegramente la demanda, al calificar el negocio como contrato mercantil de cuentas en participación conforme a los arts. 239–243 CCom, entendiendo que en tal contrato no existe un derecho a la restitución del capital sino solo a participar en ganancias y pérdidas una vez se rinda cuentas y concluya el proyecto. La Audiencia Provincial revocó parcialmente la sentencia y condenó a la promotora a devolver solo los 575.000 euros, entendiendo que la inversión estaba garantizada y debía ser devuelta con independencia de la realización del proyecto, pero rechazando la reclamación de beneficios al no haberse producido, pues el resultado global había sido deficitario.

Promociones Almofrei recurrió en casación articulando tres motivos basados en infracción de los arts. 239 y 243 CCom, 1689 y 1691 CC, y diversas normas de interpretación contractual (arts. 1258, 1281, 1283, 1285, 1287, 1289 CC), sosteniendo que la Audiencia había tergiversado la naturaleza del contrato, que debía calificarse estrictamente como cuentas en participación, negocio aleatorio en el que el partícipe no puede reclamar la devolución del capital invertido. Argumentó también que la Audiencia había fundamentado su interpretación en actos posteriores al contrato, lo cual —según la recurrente— infringía las reglas de interpretación.

El Supremo recuerda la doctrina según la cual la interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia y solo es revisable en casación si dicha interpretación es irracional, ilógica, arbitraria o contraria a normas legales sobre interpretación contractual (arts. 1281–1289 CC). Señala que la recurrente ha mezclado en un mismo motivo normas heterogéneas, lo que ya justificaría su rechazo. 

Además, destaca que la Audiencia ha aplicado correctamente las reglas de interpretación, en particular los arts. 1281 y 1282 CC, y que la parquedad del contrato hacía indispensable acudir a los actos coetáneos y posteriores de las partes para descubrir su intención real.

Subraya el Tribunal que durante varios años la promotora trató de manera inequívoca la aportación del demandante como capital a devolver, estableciendo calendarios específicos de devolución y distinguiendo sistemáticamente entre capital invertido y beneficios esperados. Señala que la devolución parcial —425.055 euros— se realizó incluso antes de que las promociones estuvieran terminadas y sin depender de la existencia de beneficios, lo cual es incompatible con un contrato de cuentas en participación en sentido estricto.

El conjunto de comunicaciones, informes y pagos efectuados permitía inferir de manera clara que la intención de las partes había sido garantizar la recuperación de la inversión, configurando un negocio atípico que combinaba elementos del préstamo y de la cuenta en participación. Así lo declara expresamente la Audiencia y lo confirma el Tribunal Supremo, destacando además que la cuestión de la eventual participación del inversor en las pérdidas nunca fue objeto del proceso, pues la promotora no formuló reconvención.

La calificación jurídica del contrato como contrato atípico compuesto por una aportación tratada como préstamo y una retribución variable ligada al resultado del proyecto no infringe ninguna norma. El art. 1255 CC ampara la validez de contratos atípicos fruto de la autonomía contractual. El Tribunal destaca que la recurrente intentaba imponer una calificación distinta basándose exclusivamente en el tipo legal de cuentas en participación, incompatible con la probada intención común de las partes.