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Por Marta Soto-Yárritu
Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 47/2026, de 21 de enero de 2026
El TS analiza los efectos de la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, acordada en el seno de un procedimiento judicial en el que han sido parte como demandadas las entidades administrativas a favor de las cuales se han practicado distintas anotaciones de embargo sobre las fincas resultantes de la rehabilitación del edificio durante el período que la deudora figuró como titular registral.
La resolución del contrato tiene carácter ex tunc y provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, con las excepciones amparadas por la aplicación de los principios registrales en orden a la protección del tercero de buena fe.
La condición resolutoria expresa inscrita es oponible en todo caso a tercero. La resolución por incumplimiento también es oponible a terceros acreedores y no lo es a terceros adquirentes.
La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 LH, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado.
En consecuencia, la resolución del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento de Girona. Por tanto, el TS estima el recurso de casación y acuerda la cancelación de las referidas anotaciones de embargo, con excepción de las que obedezcan a supuestos en que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de titularidad de los derechos sobre la misma.
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