Foto de David Gil de la Canal en Unsplash
Es la STS 572/2026, 9 de febrero de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:572)
Se ocupa de un contrato privado de compraventa de inmueble en Laredo. El comprador, Basilio, entregó 10.000 euros en concepto de arras penitenciales. El vendedor, Roman, actuaba además como mandatario de otros copropietarios. El contrato establecía un precio de 95.000 euros y un plazo máximo de 90 días para otorgar escritura pública, condicionado a la finalización de ciertos “trámites legales” necesarios, esencialmente relacionados con la titularidad registral.
El vendedor no completó aquellos trámites y mantuvo una pasividad absoluta durante años, sin escriturar ni avanzar en la regularización de la propiedad, mientras el comprador insistía en la culminación de la operación. El comprador remitió un burofax en 2016 comunicando la resolución y solicitando la devolución de los 10.000 euros, y en 2018 planteó conciliación reclamando ya la devolución duplicada como arras penitenciales.
La primera instancia desestimó la demanda al entender que había incumplimiento del vendedor, pero no desistimiento, de modo que solo procedía la acción del art. 1124 CC y no el art. 1454 CC, por lo que no era aplicable la devolución del duplo. La Audiencia Provincial estimó en parte la demanda: apreció incumplimiento del vendedor, declaró resuelto el contrato y ordenó devolver los 10.000 euros con intereses, pero rechazó la devolución doblada al no haber desistimiento expreso del vendedor.
El recurso de casación se centró en la infracción del art. 1454 CC. El Tribunal Supremo aplica su doctrina consolidada y recuerda que la figura de las arras penitenciales no sólo opera cuando hay desistimiento expreso, sino también cuando la conducta del vendedor revela inequívocamente su voluntad de no cumplir, lo que constituye un desistimiento tácito que activa la consecuencia del duplo. La Sala afirma que no puede colocarse al incumplidor en mejor situación que al contratante que declara expresamente desistir. Cuando el incumplimiento es tan grave y persistente que demuestra una voluntad de no cumplir, el comprador que resuelve tiene derecho a recuperar duplicadas las arras: "cuando el comprador resuelve por incumplimiento del vendedor tiene derecho a recibir duplicadas las arras".
La Sala cita su jurisprudencia histórica (STS 22 febrero 1984; STS 13 mayo 1930; STS 485/2014) para sostener que el desistimiento no requiere declaración expresa si los hechos revelan inequívocamente esa voluntad. En el caso, la pasividad total del vendedor respecto de los trámites necesarios para otorgar escritura y cumplir la obligación esencial del contrato equivale a un apartamiento del contrato. En consecuencia, estima el recurso, casa la sentencia recurrida y condena al vendedor a devolver 20.000 euros (duplo), más intereses legales desde la demanda.
No hay comentarios:
Publicar un comentario