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lunes, 9 de mayo de 2022

No procede, en general, moderar las cláusulas penales incluidas en un contrato de arrendamiento para el caso de que el arrendatario se retrase en desalojar el inmueble




Por Marta Soto-Yarritu

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2022

Dos sociedades firmaron un contrato de arrendamiento de local por un plazo determinado, pactando una cláusula penal a favor del arrendador aplicable en el caso de que el arrendatario no entregase el local en la fecha pactada, tras la terminación del contrato. Se discute en este procedimiento si, una vez resuelto el contrato por transcurso del plazo contractual, procede o no la moderación de la cláusula penal. Cabe destacar que las partes pactaron una adenda posterior al contrato de arrendamiento, modificando su fecha de vencimiento y que, posteriormente, no se pusieron de acuerdo en cómo debía hacerse el cómputo de los años de duración pactados.

Tanto en primera como en segunda instancia se consideró que el contrato de arrendamiento vencía en la fecha que alegaba el arrendador y que procedía aplicar la cláusula penal pactada porque en tal fecha el arrendatario no había entregado el local. No obstante, la AP de Málaga, dando la razón al arrendatario, concluyó que procedía la moderación de la cláusula penal con base en el art. 1.154 del Código civil, que permite al Juez modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida. Argumentó la AP que el arrendatario no había cumplido con su obligación de desalojar el local al término del contrato de arrendamiento debido a la aparente contradicción en la redacción del contrato, sin que constara que por ello había dejado de cumplir con el resto de sus obligaciones contractuales.

El TS, por el contrario, estima el recurso interpuesto por el arrendador y concluye, tras hacer un interesante repaso de la jurisprudencia sobre las facultades moderadoras de la cláusula penal, que no procede la moderación de la cláusula penal. Según el TS, en este caso concreto, las partes reflejaron en el contrato el carácter esencial del plazo de permanencia en el local, sin que cupieran prórrogas de ningún tipo, hasta el punto de que establecieron libremente una cláusula penal para garantizar el cumplimiento de tal pacto y para determinar los daños y perjuicios de su incumplimiento. En este caso, no hay duda de que, llegado el plazo, el arrendatario incumplió de forma total la obligación de devolución del local, por lo que no pueden entrar en juego las facultades judiciales moderadoras previstas en el art. 1.154 del Código civil, ya que no existe un incumplimiento parcial o irregular de la obligación.

El TS va más allá y concluye que no concurre tampoco una situación de ruptura del equilibrio contractual de las partes que determinase la aplicación de la regla rebus sic stantibus, ni concurren los presupuestos para la aplicación de la Ley de Usura. Tampoco demostró el arrendatario la concurrencia de una extraordinaria desproporción de la cláusula penal con respecto a los daños y perjuicios sufridos, algo que, según la jurisprudencia, habría permitido moderar la cláusula penal.

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