Por Marta Soto-Yarritu
Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2022
Un arrendador presentó demanda de juicio verbal de desahucio por impago de la renta contra el arrendatario de una vivienda. No se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas. El arrendatario reconoció el impago de la renta pero opuso la compensación, alegando que el arrendador había sido condenado por sentencia firme al pago de una determinada cantidad de dinero por ejecución de obras de reparación que correspondían al arrendador.
En primera instancia, se desestimó la demanda de desahucio por entender que concurrían los requisitos para que operase la excepción de compensación y considerar ésta como un medio de pago reconocido. Por el contrario, la AP de Sta. Cruz de Tenerife estimó el recurso del arrendador y concluyó que sí había lugar al desahucio por falta de pago de la renta. Argumentó la AP que: (i) en virtud del art. 444.1 LEC y con fundamento en la naturaleza especial y sumaria de este procedimiento, la demandada solo tenía la posibilidad de alegar y probar que ya se había producido el pago (en la forma pactada en el contrato) o de ejercitar la enervación; y (ii) la compensación no es una forma de pago, sino de extinción de las obligaciones (art. 1.156 del Código civil). Según la AP, el arrendatario solo podría haber alegado la compensación si el arrendador hubiera ejercido también la acción de reclamación de rentas (algo que no ocurrió en este caso).
El TS confirma el criterio de la AP y concluye que el arrendatario no podía oponer la excepción de compensación. Basa su argumentación en que el legislador ha optado por tramitar los juicios de desahucio por impago de la renta por los cauces del juicio verbal y sumario, en vez de como juicio ordinario, en una “deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias”. Por este motivo, se restringen legalmente los motivos de oposición y no se previó expresamente, dentro del marco procedimental de esta acción, la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 LEC (excepción reconvencional de compensación). En definitiva,
“la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida”.
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