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Es la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2026
El asunto gira en torno a la subrogación de dos compradores (Jesús Carlos y Débora) en un préstamo hipotecario concedido originalmente por Unicaja a un promotor en el año 2000. La compraventa de la vivienda y la subrogación en ese préstamo de promotor se otorgaron en escritura pública de 21 de noviembre de 2003, pero esa escritura no reproducía las condiciones del préstamo originario ni incorporaba copia de este, de modo que los compradores no tuvieron acceso al clausulado relativo al tipo de interés remuneratorio. La cláusula que más adelante impugnarán —la cláusula financiera tercera bis, apartados B y C, que fijaba un interés variable referenciado al IRPH-Entidades y preveía índices sustitutivos— no figuraba ni en la escritura de compraventa y subrogación ni en las posteriores novaciones. Tampoco se les entregó copia del préstamo de promotor en el que iban a subrogarse.
Un elemento crucial para entender el caso es el siguiente: Unicaja no compareció en la escritura de compraventa, pero sí había aceptado la subrogación antes de su firma, lo que la Sala considera un hecho acreditado y no controvertido. La sentencia explica que esta aceptación previa es indispensable para que la escritura de compraventa pudiera ser otorgada, porque sin el consentimiento del acreedor hipotecario la promotora no habría vendido la vivienda, ya que dependía de la liberación parcial de la responsabilidad hipotecaria asociada al inmueble. La sala reconstruye el razonamiento: al existir un préstamo de promotor dividido entre varias fincas con distribución de responsabilidad hipotecaria, el promotor solamente consiente la venta si el banco autoriza que el comprador asuma la parte de deuda que corresponde a la vivienda transmitida. De otro modo, la promotora seguiría siendo deudora y responsable frente al banco, lo que haría inviable la operación. El Supremo cita, además, el interrogatorio del demandante, que confirma que el banco había accedido a la subrogación y que incluso el director de sucursal le dio ciertas explicaciones preliminares (aunque incompletas). Esta aceptación previa, aunque no documentada en la escritura, sitúa al banco como sujeto obligado por las reglas de información precontractual, pese a no haber intervenido físicamente en el otorgamiento de la compraventa. Esta es una pieza clave del razonamiento jurídico posterior: la entidad, al consentir la subrogación aunque no comparezca, queda igualmente sometida a las exigencias del control de incorporación y del marco de transparencia.
Las novaciones posteriores (2004 y 2005) solo ampliaron capital y tampoco transcribieron o incorporaron datos sobre el tipo de interés, ni TIN ni TAE. Solo en una de ellas (la novación de 2004) se añadió la fórmula genérica “en todo lo no modificado será de aplicación lo pactado en la escritura del préstamo al promotor”, expresión que el Supremo considera totalmente insuficiente para acreditar conocimiento efectivo de las condiciones del préstamo matriz, pues esta remisión no se acompaña de la puesta a disposición de copia alguna.
Los prestatarios solo accedieron a una copia parcial del préstamo matriz en noviembre de 2013, diez años después de la subrogación, al acudir a la notaría por iniciativa propia tras la repercusión mediática de la sentencia 241/2013 sobre cláusulas suelo. No existe en autos ninguna evidencia de que antes de esa fecha hubieran recibido o podido consultar el contenido de la escritura de 2000.
La sentencia resuelve el recurso de casación interpuesto por dos consumidores que se subrogaron en 2003 en un préstamo hipotecario de promotor concedido por Unicaja en 2000, cuyo interés variable estaba referenciado al IRPH-Entidades más un diferencial y que incluía un sistema de incremento automático del 2% anual en las cuotas. Los compradores no recibieron copia de la escritura del préstamo al promotor ni se reprodujeron en su contrato las cláusulas que regulaban la determinación del interés remuneratorio. Las novaciones posteriores (2004 y 2005)
Los actores interpusieron demanda en 2017 solicitando la nulidad por abusiva, o la no incorporación, de la cláusula financiera tercera bis, apartados B y C, del préstamo al promotor, que fijaba el IRPH y el índice sustitutivo. También pedían la restitución de todos los intereses pagados desde 2003. Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda, entendiendo que: o bien los prestatarios conocían suficientemente la existencia del tipo variable y la estructura del préstamo, o bien no estaba acreditado que no se hubiera entregado copia del préstamo al promotor, y que el control de incorporación difícilmente podía proyectarse sobre un elemento esencial del contrato como el interés remuneratorio.
La Sala Primera admite el recurso de casación, lo analiza con carácter previo al recurso por infracción procesal y lo estima parcialmente. El Supremo parte de su reiterada doctrina sobre el control de incorporación en los supuestos de consumidores que se subrogan en préstamos al promotor, doctrina que se apoya tanto en los arts. 5 y 7 LCGC como en la Directiva 93/13 y en la jurisprudencia del TJUE. El Tribunal reconstruye todo el marco normativo: la obligación de entrega de condiciones generales, la exigencia de oportunidad real de conocimiento, la inneficacia de las manifestaciones estereotipadas de conocimiento y aceptación, la equiparación de los supuestos en los que el banco interviene en la escritura de subrogación con aquellos en los que ha consentido previamente la sustitución del deudor, y la obligación del banco —no solo del promotor— de suministrar información suficiente antes de aceptar la subrogación.
Tras esta doctrina, el Tribunal concluye que en el caso no se supera el control de incorporación. El motivo es que ninguna cláusula del contrato de subrogación reproducía las condiciones sobre el tipo de interés, no se incorporó copia alguna del préstamo matriz, no se entregó a los consumidores ningún documento que permitiera conocer la fórmula para fijar el interés, el banco siguió una política interna contraria a la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia hipotecaria y el notario no comprobó la entrega de las condiciones generales ni la existencia de conocimiento real de su contenido.
La manifestación predispuesta de los prestatarios en la escritura, afirmando conocer el “íntegro contenido” del préstamo del promotor, se considera jurídicamente ineficaz por no ir acompañada de la entrega real del documento o de información verificable. La Sala descarta los argumentos de instancia: que los prestatarios conocieran que el préstamo no era gratuito o que las cuotas podían subir unos euros no constituye conocimiento efectivo de la cláusula de interés; tampoco puede presumirse conocimiento de las condiciones del préstamo por el mero hecho de haber firmado dos novaciones que solo ampliaban capital y que no reproducían el régimen de intereses.
El Tribunal reitera que el control de incorporación se proyecta también sobre elementos esenciales del contrato, incluida la determinación del interés. En consecuencia, declara no incorporada al contrato de préstamo hipotecario —ni a sus novaciones— la cláusula tercera bis, apartados b) y c), que fijaba el interés remuneratorio basado en IRPH-Entidades y sus índices sustitutivos.
El Supremo examina los efectos de esta no incorporación. Descarta que proceda la nulidad total del contrato, porque ello perjudicaría gravemente al consumidor al hacer inmediatamente exigible todo el capital pendiente, en contra de los arts. 6 y 7 de la Directiva 93/13 y del principio de interpretación conforme. También descarta la sustitución por normas supletorias, porque ello implicaría integración del contrato, prohibida por la jurisprudencia del TJUE, salvo que existiera una disposición supletoria aplicable sin margen de apreciación judicial. Analiza una por una las normas supletorias invocables: el art. 1108 CC no es aplicable porque se refiere solo al interés de mora; el art. 7 de la Ley 7/1995 de Crédito al Consumo no puede aplicarse a un préstamo hipotecario y además generaría un interés globalmente superior al aplicado por el IRPH, perjudicando al consumidor; la disposición adicional 15ª de la Ley 14/2013 exige desaparición del índice, no falta de incorporación de la cláusula.
Ante la inexistencia de norma supletoria aplicable y la prohibición de integración, la consecuencia jurídica es que el contrato subsiste sin interés remuneratorio, manteniéndose válido por el resto de su contenido. El préstamo queda, por tanto, como un préstamo gratuito, lo cual es jurídicamente posible tanto para el Código Civil como para el Código de Comercio, que exige pacto escrito para el devengo de intereses. Subsiste la cláusula de incremento anual del 2% en las cuotas, porque esa sí fue incorporada debidamente al contrato al constar en la escritura de subrogación y ser independiente de la cláusula de interés variable.
El Tribunal estima parcialmente la demanda: declara no incorporada la cláusula de interés variable, ordena al banco abstenerse de aplicarla en el futuro y le condena a devolver todas las cantidades cobradas en concepto de interés remuneratorio desde la fecha de la subrogación en 2003, con los intereses legales desde cada cobro. En cuanto a las costas, aplica la doctrina de las SSTS 1785 y 1786/2025 y de la STC 121/2025: cuando un consumidor se ve obligado a recurrir para evitar quedar vinculado por una cláusula abusiva o no incorporada, deben imponerse al profesional predisponente las costas de primera y segunda instancia para garantizar los principios de indemnidad y efecto disuasorio. En lo relativo a los recursos de casación e infracción procesal, no se imponen costas y se ordena devolver los depósitos.
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Si la subrogación en un préstamo hipotecario de promotor es esencialmente un fenómeno accesorio de la compraventa, el comprador pasa a ocupar la posición del promotor como deudor sin que ello implique la creación de un nuevo contrato, ni la activación de nuevas obligaciones para el banco más allá de las que ya cumplió cuando celebró el préstamo originario con el promotor.
Desde esa perspectiva, el promotor —que es quien concierta el préstamo, quien conoce sus condiciones y quien necesita que el comprador se subrogue para liberar su responsabilidad hipotecaria— es también la parte natural llamada a entregar al comprador la documentación del préstamo y a informarle de sus condiciones. La jurisprudencia europea y ahora el Supremo, sin embargo, exigen al banco que cumpla de nuevo las obligaciones de incorporación o de transparencia de la LCGC o de la Directiva 93/13 frente a un consumidor que no existía cuando el préstamo se celebró. Ello supone tratar la subrogación como si fuera un nuevo contrato, cuando en realidad no lo es. Si el Derecho quiere que el comprador quede protegido por la normativa de consumo, la consecuencia coherente sería obligar al banco a celebrar un contrato nuevo con él, no reconstruir la subrogación como un mecanismo híbrido que exige al banco cumplir obligaciones de información propias del momento contractual pero sin alterar formalmente el contrato.
El Tribunal Supremo acepta, por un lado, que la subrogación no es un nuevo contrato y que el préstamo original se celebró válidamente entre banco y promotor, pero, por otro, afirma que la entrada del consumidor como nuevo deudor, con consentimiento del banco, genera una nueva relación jurídica entre banco y comprador que activa el control de incorporación y las exigencias de transparencia. Según la sentencia, el hecho de que el promotor tenga también deberes de información no exime al banco, porque el predisponente de la cláusula financiera es exclusivamente el banco y, por tanto, sólo él puede garantizar que el nuevo adherente —el comprador— haya tenido oportunidad real de conocer las condiciones generales que le afectarán.
Añade además que la Orden de 5 de mayo de 1994 y el RD 515/1989 estructuran desde el origen el préstamo de promotor como un negocio destinado a ser asumido por los compradores, lo que implica que éstos deben poder acceder a la información relevante antes de quedar vinculados y que el banco debe verificar que esa información les llega.
Para el Tribunal, el control de incorporación no se cumple frente al promotor, sino frente al adherente efectivo, y como el comprador pasa a ser adherente sólo cuando el banco consiente la subrogación, es en ese momento cuando surge la obligación de información.
El Supremo sostiene además que la tesis según la cual sólo el promotor debe informar contradice su propia jurisprudencia y la doctrina del TJUE, que exige que cuando un contrato pasa a vincular a un consumidor, el profesional garantice directamente la transparencia, sin poder escudarse en intermediarios. En consecuencia, concluye que si el banco no acredita que el comprador tuvo acceso efectivo al contenido del préstamo del promotor y a la fórmula del interés remuneratorio, la cláusula no queda incorporada al contrato del consumidor, aunque fuera válida e incorporada en su día al contrato del promotor.
Esta doctrina es, creo, ineficiente. Genera incentivos perversos en el promotor y en el consumidor. En el promotor, para aceptar cualesquiera condiciones del banco si sabe que será el consumidor el que acabe pagando los intereses por él pactados. Para el consumidor porque la doctrina sentada en estas sentencias es tan brutalmente favorable para él (equipara al banco con un usurero, v., art. 3 LUsura) que no se molestará en enterarse de nada. Seguimos convirtiendo a los consumidores en bobos alienados incapaces de entender y valorar una oferta comercial.
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