Letra de cambio y protección del comprador de una vivienda

La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2014 se ocupa de un caso típico: Carlos compra una vivienda a Viviendas SA y, para pagar el precio, acepta unas letras de cambio. Viviendas SA endosa las letras a Entidad Financiera SA a cambio de que E le adelante el valor de las letras. V incumple el contrato de compraventa y no entrega la vivienda. E, sin embargo, presenta la letra al cobro a C a su vencimiento. C rechaza el pago y alega el incumplimiento de V.

El Tribunal Supremo da la razón a E pero la sentencia tiene un voto particular firmado por dos magistrados que consideran que la decisión de la mayoría deja sin efecto práctico las normas legales que protegen a los compradores de vivienda.

¿Quién tiene razón? Creemos que la mayoría. La aplicación de la Ley Cambiaria no deja otra. C está oponiendo una excepción causal (basada en su relación – de compraventa – con V) que, de acuerdo con el art. 67 LC no es oponible a terceros de buena fe en virtud del principio de abstracción (no en virtud del principio de apariencia). E puede “abstraerse” de las vicisitudes en la relación de provisión (la relación entre V y C) que dio lugar a la emisión de la letra.

El caso parece fácil a primera vista. No lo es porque se plantea un conflicto entre la Ley Cambiaria y las normas que protegen al comprador de una vivienda. De acuerdo con estas últimas, los promotores – los que venden viviendas sobre plano – tienen que depositar en una cuenta o proporcionar un aval por la cantidad correspondiente, las cantidades adelantadas por los compradores y esas cantidades depositadas sólo pueden utilizarse para subvenir los costes de construcción. De ese modo, si C no recibe la vivienda, podrá recuperar las cantidades adelantadas fácilmente. Esta protección podría completarse prohibiendo el uso de letras de cambio para documentar la entrega de cantidades a cuenta. De este modo, como sucede en Alemania en relación con los consumidores, se lograría garantizar que la protección del consumidor no se ve debilitada por la aplicación de las normas de la Ley Cambiaria y la protección de los terceros adquirentes de la letra. Sin embargo,

la propia previsión de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación al prever que las cantidades anticipadas puedan abonarse no solo en efectivo sino también mediante el libramiento de efectos cambiarios, está admitiendo la posibilidad de que exista un tenedor cambiario frente a quien el aceptante

Pues bien, creemos que la mayoría tiene razón porque E es de buena fe. Cuando E adquiere la letra por descuento – que es el momento relevante para apreciar la buena fe – la excepción de incumplimiento no se había producido, por lo tanto, E no podía ni siquiera conocer la existencia de la excepción. Sí que sabía o podía haber sabido que las letras que se le endosan son letras emitidas para documentar el pago de cantidades adelantadas por parte del comprador de la vivienda. Es decir, E sabía o debería haber sabido que la relación causal entre C y V era una compraventa de una vivienda. Pero E no tenía ningún elemento de juicio para concluir que el incumplimiento por parte de V era probable (que V no entregaría la vivienda a C) ni siquiera para concluir que, en tal caso, C quedaría desprotegido. E podía pensar, razonablemente, que V cumpliría con sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa y que, si no lo hacía, C siempre estaría protegido por la obligación de V de depositar el dinero adelantado en una cuenta o, en su caso, por la obligación de prestar fiador.

El voto particular y la sentencia de 1ª Instancia estimaron la oposición de C sobre la base de que las cantidades adelantadas sólo podían utilizarse – de acuerdo con la Ley – a los gastos de construcción

solo podían destinarse a satisfacer los gastos derivados de dicha construcción por estar así establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Sin embargo, como dijo la Audiencia,

La Ley 57/1968 ya había sido tenida en cuenta en el contrato de compraventa, hasta el punto de que la vendedora proveyó a la compradora de un certificado de seguro de caución en el que la propia ALIMENTACIÓN VERNEDA figuraba como asegurada, de tal modo que un eventual incumplimiento de la obligación de entrega del piso por parte de MARTINSA FADESA legitimaba a la compradora para reclamar frente al asegurador de caución la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con los intereses.

Y, como dice el Supremo, si el comprador entrega letras de cambio, no está entregando dinero, de manera que la única forma de que el vendedor pueda destinar los fondos adelantados a la construcción de la vivienda es descontando las letras

no tendría sentido que las cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo puedan ser dispuestas para las atenciones derivadas de la construcción, tal como reza el precepto reproducido ( art. primero, Condición Primera de la Ley 57/1968 ), y la entrega de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas.

El voto particular no es tan ingenuo (no en vano lo firman Sarazá y Sancho Gargallo) y entienden que la Ley 57/1968 establece, en realidad, una prohibición de circulación de las letras emitidas para entregar pagos adelantados en la compra de viviendas:

Aunque la terminología empleada pueda resultar equívoca, por el específico significado que en la Ley Cambiaria tiene la expresión "domiciliación de pago", cuando la disposición adicional primera de la LOE precisa que « la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley », está previendo que el pago de la letra de cambio deba hacerse en la cuenta especial que, conforme al art. 1 de la Ley 57/1968 , el promotor debe abrir para el cobro de las cantidades a cuenta, cuya restitución en caso de no entregarse la vivienda en el plazo pactado se garantiza por el aval o el seguro. Si el promotor no entrega la vivienda comprada sobre plano, pero las letras de cambio han sido transmitidas mediante un descuento cambiario, la circulación cambiaria de las letras impide que el comprador pueda reclamar la devolución de las letras aceptadas, pues no están a disposición del vendedor. Llegado el vencimiento, el tenedor de las letras podría reclamar su pago, siendo inmune a la excepción basada en el incumplimiento del contrato causal, mientras no se demuestre que, al adquirir la letra, había procedido a sabiendas en perjuicio del deudor.

La tesis de la sentencia deja en la práctica sin efecto la protección al comprador prevista en la normativa especial para la adquisición de viviendas en construcción. En atención al especial carácter tuitivo de la norma, para no dejar sin amparo a los compradores que aceptan letras para pago adelantado de las viviendas en construcción, debemos interpretar la disposición adicional primera de la LOE en el sentido de que el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construcción, deben necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de garantía para su devolución. Lo anterior determina que estos títulos cambiarios no puedan circular de modo que pueda surgir un tercero cambiario, o, cuando menos, que frente al tenedor o endosatario, el deudor cambiario pueda oponer las excepciones basadas en el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda sobre plano.

Es discutible que tal interpretación quepa en el tenor literal de la norma, puesto que la norma establece expresamente que pueden entregarse letras de cambio y si lo prevén así, es deducible lógicamente que el legislador se estaba refiriendo a letras de cambio en las que hay protección de los terceros adquirentes de la letra a título oneroso y de buena fe. Una interpretación como la propuesta por el voto particular sólo la podría hacer, a nuestro juicio, el legislador. Obsérvese que el comprador no queda desprotegido si, como era el caso, el vendedor ha constituido el seguro de caución o la fianza y que puede protegerse convirtiendo la letra en un título “no a la orden”.

Pero el recurrente no habría ganado en ningún caso, porque no se trataba de un consumidor que compra su vivienda habitual y, por tanto.

… la Ley 57/1968 no es aplicable al caso en que el comprador de la vivienda en construcción no la ha adquirido como morada individual o familiar, bien permanente o circunstancial, sino como inversión

Ver, semejante, la STS 14 de noviembre de 2014