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martes, 26 de febrero de 2019

Concurso, cesión de unidad productiva y contrato de arrendamiento



Adán y Eva. Vera Cruz de Maderuelo
Justa y Jacinto tenían arrendado un local… a Chic. Chic fue declarada en concurso. En el concurso, se autorizó la enajenación de la unidad productiva de Chic mediante subasta y fue finalmente adjudicada a Atlas… (luego) Alma en 2013. Chic resolv(ió) el contrato de arrendamiento… el 21 de julio de 2014. 
Los arrendadores interpusieron una demanda frente a Alma, en la que reclamaban las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014. 
La demandada cuestionó, en primer lugar, que fuera ella la arrendataria, pues consideraba que no se había subrogado en el contrato de arrendamiento al adjudicarse la unidad productiva de Chic. Y también adujo que el contrato habría sido resuelto en junio de 2014, cuando así se comunicó a los arrendadores por un burofax y se puso a su disposición el local, mediante la entrega de las llaves. 
… La Audiencia estima… que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores. De tal forma que reduce las rentas adeudadas por Alma a las correspondientes a siete meses y medio: 9.415,78 euros, más 812,59 de intereses (en total, 10.228,37 euros).
El Supremo, en Sentencia de 15 de febrero de 2019, ECLI: ES:TS:2019:391 desestima el recurso de casación
Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . 
Según este precepto, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes. Estas circunstancias consisten en que la arrendataria que concertó el arrendamiento del local, Chic, había sido declarada en concurso de acreedores y en el curso del mismo se había adjudicado su unidad productiva a otra sociedad, Alma; sin que entre ellas tuvieran tan claro que con esa adjudicación de la unidad productiva se transmitía también la posición de arrendataria respecto del local de la calle Arzobispo Pérez Platero 2, bajos, de Burgos. De hecho, fue la concursada (Chic) quien se encargó de denunciar la resolución del contrato, mediante el burofax dirigido a los arrendadores y ofreció y depositó las llaves. Y Alma, adjudicataria de la unidad productiva, no consta que realizara ningún acto de explotación del arrendamiento y cuando recibió la reclamación de la rentas negó haberse subrogado en ese contrato de arrendamiento. De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, Alma es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local. 
En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que Alma se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por Alma.
El arrendamiento se resolvió correctamente,
… en junio de 2014, (se)… hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se debían más rentas. El recurso de casación centró la impugnación de la sentencia en la falta de legitimación de Chic para resolver el contrato de arrendamiento. Y, como hemos argumentado, a la vista de las circunstancias concurrentes no cabía negársela. Pero el recurso de casación, al margen de la razón aducida de la falta de legitimación de Chic para resolver el contrato, no opuso ninguna otra para justificar que el contrato no hubiera sido resuelto entonces, como pudiera ser que no se les hubiera restituido la posesión.
Pero no parece que así fueran las cosas. Alma no abandonó el local, de manera que los arrendadores tuvieron que pedir el desahucio
En estas condiciones, al tiempo de deliberar el recurso de casación, mediante el trámite de aportación de documentos prevista en el art. 271.2 LEC , por el que los demandantes aportaron un auto de la Audiencia Provincial de Burgos de 7 de noviembre de 2018 , hemos tenido conocimiento de que existe un posterior juicio de desahucio por expiración del término, en el que se reclama la posesión del local arrendado. Aunque nos sorprenda ahora -al tiempo de la votación y fallo del recurso- tener conocimiento de este posterior juicio de desahucio por expiración del término, pues resulta contradictorio con una de las premisas de la sentencia de la Audiencia ahora recurrida, que el contrato se encuentra resuelto por la declaración unilateral de Chic en junio de 2014,
Pero…
nos vemos constreñidos por el alcance de conocimiento del recurso de casación, que nos impide entrar a resolver sobre cuestiones ajenas a lo que ha sido objeto del recurso
Supongo que los arrendadores tendrán que poner ahora otro pleito contra Alma reclamándole las rentas correspondientes al período en el que siguieron ocupando el local.

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