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martes, 26 de febrero de 2019

Es tercero hipotecario el que adquiere por dación en pago e inscribe


Reinaldo Hahn

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2019,   . Lo más interesante es la interpretación que hace del requisito de la buena fe del tercero que adquiere a título oneroso un inmueble del que figura como titular registral e inscribe su dominio en el Registro de la Propiedad: saber que hay poseedores en precario frente a los que se ha iniciado un procedimiento de desahucio no priva al adquirente de buena fe.

En la propia demanda ya reconocían los demandantes que el chalet aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de Riromel S.L. (inscripción 11.ª) desde el 18 de noviembre de 2010, en que tuvo acceso a dicha oficina la escritura pública de dación en pago realizada por la entidad Congelados Agora S.L. a Riromel S.L., la cual había sido otorgada en fecha 4 de agosto de 2010.

En dicha escritura de dación en pago se hacía constar la existencia en el chalet de poseedores en precario, lo que dio lugar a un proceso de desahucio por tal causa iniciado por Congelados Agora S.L., en el que se produjo la sustitución procesal a favor de Riromel S.L. y se declaró la existencia de una situación compleja que debía ser dilucidada en otra clase de juicio.

Por tanto la primera cuestión a resolver ha de ser si Riromel S.L. reúne las condiciones de tercero hipotecario ( artículo 34 LH ), lo que haría inatacable el dominio adquirido e inscrito en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de los derechos o reclamaciones que puedan hacerse efectivos por los demandantes contra aquellos que, por su actuación, hubieran propiciado en su perjuicio dicha adquisición del dominio con carácter inatacable. L

La sentencia de esta sala núm. 511/2010, de 20 junio , reiterando los argumentos de la anterior de 5 marzo 2007, afirma lo siguiente: "La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente. Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010 ".

No cabe duda de que la dación en pago queda encuadrada en lo dispuesto por el artículo 34 LH dado su carácter oneroso, ya que mediante ella se declara extinguido un crédito mediante la transmisión de un determinado bien al titular de dicho crédito, quedando extinguido el mismo.

Sentado lo anterior, es lo cierto que de lo actuado se desprende la concurrencia en Riromel S.L. de las condiciones exigidas para ser considerado tercero hipotecario protegido por la inscripción registral, ya que adquiere el chalet, a título oneroso, de quien figura en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitir el dominio y, a su vez, lo inscribe a su favor; sin que conste que falte en su actuación la buena fe que, en todo caso, se presume, sin perjuicio de la calificación que hubiera de merecer la actuación de la parte que realizó la dación en pago.

Es la propia sentencia recurrida la que en ningún momento niega la realidad del crédito satisfecho mediante la dación en pago -si bien considera dicho extremo como irrelevante- siendo así que el citado crédito aparece justificado documentalmente por Riromel S.L. al contestar a la demanda; y tampoco se ha justificado que esta última entidad tuviera conocimiento alguno de que el chalet -inscrito registralmente a favor de la entidad que formalizaba la dación en pago, Congelados Agora S.L.- pudiera no pertenecer realmente a la titular registral, pues no es suficiente para ello la simple constatación en la escritura de la existencia de poseedores en precario, frente a los cuales había iniciado un proceso de desahucio Congelados Agora S.L., sustituida procesalmente por Riromel S.L. por razón de la escritura de transmisión en concepto de dación en pago.

Como consecuencia de ello, procede la estimación del motivo en cuanto la sentencia recurrida no ha aplicado al caso -debiendo hacerlo- el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los términos ya señalados, lo que determina que la sentencia recurrida deba ser casada, sin necesidad de examinar los demás motivos que se contienen en el recurso, confirmando la sentencia dictada en primera instancia en cuanto a los pronunciamientos que se refieren a Riromel S.L.

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