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martes, 26 de febrero de 2019

Venta de cosa ajena en escritura y con traslado posesorio: ¿nulidad de la compraventa o incumplimiento del vendedor y resolución procedente?


 Arnold Böcklin, «La isla de los muertos», 1883
(el juzgado) Basó su fallo en que la acción ejercitada era la de nulidad contractual y que no procedía declarar la nulidad ni ninguna consecuencia anudada a la misma porque el supuesto era de venta de cosa ajena, que no es nula, sino ineficaz frente al verdadero propietario. El juzgado explicó que los demandados ya no eran propietarios cuando otorgaron la escritura pública a favor de la demandante porque la finca objeto de la compraventa ya había sido transmitida con anterioridad a favor de otras entidades que habían tomado posesión de las fincas mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, de modo que la situación de estas entidades como verdaderas propietarias prevaleció frente a la ahora demandante mediante las acciones de eficacia, declarativa o reivindicatoria que ejercitaron. Añadió que la demandante debió ejercitar la acción de saneamiento por evicción, previa notificación a los vendedores de las demandas que se interpusieron contra ella. 
La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante, estimó su demanda y declaró ineficaz, por incumplimiento, la compraventa celebrada entre la demandante y los demandados, condenando a estos últimos a reintegrar a la actora la cantidad correspondiente al precio, impuestos y gastos derivados de dicha compraventa. 
La Audiencia consideró que era correcta la apreciación del juzgado acerca de que no procedía declarar la nulidad del contrato, pero añadió que, en el caso, la demandante había ejercitado también una acción de resolución del contrato con apoyo en el art. 1124 CC y que esta acción debía ser estimada porque los vendedores demandados no habían cumplido con su obligación de entregar la finca.
El Supremo, en Sentencia de 14 de febrero de 2019, ES:TS:2019:386 confirma la sentencias de la Audiencia
Las sentencias de instancia han partido de que, aunque los vendedores manifestaran lo contrario al otorgar la escritura de venta a favor de la demandante, en ese momento no eran propietarios de la finca vendida y los verdaderos propietarios tenían su propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad. La Audiencia indica que la finca vendida había accedido ya al Registro mediante inmatriculaciones de segmentos de la misma y afirma también que la conducta de los demandados rayaba el dolo por el artificio empleado. La vendedora recurrente no sostiene que fuera propietaria y basa su discrepancia con la sentencia recurrida en que, según dice, debió desestimarse la acción de resolución contractual por incumplimiento porque, formalizada la venta en escritura pública, hubo entrega de la finca, lo que a su juicio excluye el incumplimiento y la resolución contractual, procediendo como único remedio para la compradora el saneamiento por evicción, que en el caso no ejerció ni pudo ejercer porque se allanó y no notificó a los vendedores las demandas que interpusieron contra ella los propietarios. 
El motivo no puede prosperar. En esencia, el vendedor trata de eludir su responsabilidad derivada de la privación de la finca de que ha sido objeto la compradora porque la venta se hizo en escritura pública, lo que por sí mismo no comporta transmisión de la propiedad si quien la otorga no es propietario, como sucedía en el caso; por las circunstancias, además, como dice la sentencia recurrida, el que la finca hubiera accedido al Registro mediante distintas inmatriculaciones de diversos segmentos impedía que la compradora quedara protegida por la fe pública registral. Esto explica que la compradora se allanara frente a unas demandas que, por las circunstancias a que se ha hecho referencia, iban a prosperar. El otorgamiento de la escritura, en definitiva, no comporta el cumplimiento de la obligación del vendedor de transmitir la finca y la pérdida de la misma fue consecuencia de la falta de titularidad de los vendedores, lo que faculta a la compradora para pedir la resolución por incumplimiento al amparo del art. 1124 CC . Al entenderlo así la sentencia recurrida razona de un modo correcto, no infringe los preceptos invocados en el recurso y debe ser confirmada.

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