Concurso del arrendador y arrendamiento con prórroga forzosa

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016. La sentencia es correcta en el fallo y contiene algunos pasos notables sobre cómo ha de entenderse el “interés del concurso”. Aunque no soy experto en concursal y no he pensado bastante sobre el tema, creo que se puede mejorar la argumentación del Tribunal Supremo.

En pocas palabras, lo que tenía que decidir era si el derecho del arrendatario a que el contrato de arrendamiento no se extinga – establecido en la ley o en el propio contrato de arrendamiento – prevalece o es derrotado por el derecho del arrendador que cae en concurso a terminar – resolver – sus contratos de arrendamiento “en interés del concurso” (art. 61 LC). Planteado en estos términos el debate, se observa que se trata de un conflicto entre acreedores. Por un lado, el acreedor cuyo título procede del contrato de arrendamiento (el arrendatario). Por otro, los demás acreedores del arrendador que verán mejoradas sus posibilidades de cobrar sus créditos (“interés del concurso”) si el contrato se termina. Así planteado el debate, la solución parece evidente: ha de prevalecer el interés colectivo de los acreedores sobre el interés individual de un acreedor. Así resulta de lo previsto en el art. 61 LC que contiene dos reglas: una, la de que el concurso de cualquiera de las partes de un contrato no es causa de terminación, por sí misma, del contrato, lo que se refuerza con la previsión de que se tengan por no puestas las cláusulas contractuales que prevean lo contrario. Otra, según la cual, la continuación o la terminación de un contrato suscrito por el deudor ahora en concurso debe decidirse “en interés del concurso” de manera que no se privilegie al acreedor contractual respecto de los demás acreedores del concursado. Obsérvese que no estamos ante un conflicto entre un adquirente – propietario – de un derecho y los acreedores del concursado. En tal caso, el derecho del adquirente – salvo que se rescinda su adquisición – está protegido, incluso frente al concurso, por una property rule.

Los actos propios de las administraciones públicas

Jardines del Prado de San Sebastián, Foto Juan Jesús Orío

Los hechos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2016 dan la razón a los “liberales” cuando señalan que la gestión pública realmente-existente deja mucho que desear y que, en general, los particulares tienen mejores incentivos para maximizar el valor de sus patrimonios que las administraciones públicas. A la vez, la sentencia hace una aplicación correcta de la doctrina de los propios actos y la distingue (cada vez está más claro) de las obligaciones derivadas de la vinculación como consecuencia de haber otorgado el consentimiento.

Los hechos pueden resumirse diciendo que un funcionario usaba una vivienda de propiedad municipal en su condición de tal como arrendatario. El funcionario fallece y su hija sigue residiendo en la vivienda. El Ayuntamiento quiere vender los pisos de propiedad municipal y ofrece – tanteo – a los arrendatarios la compra. La hija sigue en el piso durante una década, paga la renta que se sigue girando a nombre del padre, aunque al Ayuntamiento le constaba el fallecimiento y, a los diez años, tras pasar el asunto por manos de algún jurista del ayuntamiento y cuando éste iba a venderle el piso a la hija, el Ayuntamiento da marcha atrás porque la hija no reunía la condición de “arrendataria”, condición imprescindible para tener derecho de tanteo a la venta.