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jueves, 11 de abril de 2013

“A tontas y a locas” El RD-Ley andaluz contra las viviendas deshabitadas

En los últimos días se multiplican las noticias que indican que, quizá, tenga razón el genetista que afirma que la especie humana se está volviendo más imbécil y menos estable emocionalmente como una consecuencia natural de las presiones selectivas sobre la evolución. Este autor viene a afirmar que las capacidades cognitivas de los seres humanos son tan frágiles (intervienen en ellas un 10 % de nuestros genes) que el profundísimo cambio en el entorno desde los homo sapiens cazadores-recolectores hasta el neolítico y el desarrollo de la agricultura y las primeras civilizaciones ha favorecido las mutaciones que nos han facilitado la supervivencia en el nuevo entorno y han desfavorecido las que nos permitieron sobrevivir en el entorno de las sabanas africanas. En concreto, hemos pasado de vivir en grupos pequeños y sobrevivir gracias a nuestra habilidad para inventar instrumentos y técnicas de caza a vivir en grupos mucho mayores, dedicados a la agricultura y la ganadería y, por tanto, con muchas más facilidades para sobrevivir pero también para contagiarnos de enfermedades transmisibles desde las especies que proliferaban en torno a las aglomeraciones humanas (ratas) y para transmitir esas enfermedades a los demás miembros del grupo. No sería extraño que, en este nuevo entorno, nuestros genes se hubieran empeñado en reforzar nuestro sistema inmunológico y resistencia al contagio a costa del desarrollo de nuestro cerebro para resolver problemas que eran vitales para los cazadores-recolectores pero que no lo eran tanto para los agricultores-ganaderos. Que ahora hay más enfermos mentales que hace 60.000 años, no lo sabemos, obviamente pero el aumento de la esperanza de vida, por si solo, hace buena la respuesta afirmativa. Bueno, a lo mejor este genetista no tiene razón.
También se ha publicado esta semana la encuesta sobre valores del BBVA que nos sitúa como el pueblo más anticapitalista de Europa y dos personajes catalanes han lanzado un manifiesto “constituyente” para Cataluña en el que proponen, más o menos, que Cataluña se convierta, no en un Estado más de la Unión Europea, sino directamente en Cuba.
La Junta de Andalucía, siempre a la vanguardia en estas cosas, ha promulgado el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda en el cual convergen las noticias anteriores: nuestros políticos reúnen las mejores expresiones de esta evolución genética: tontos e insensatos. El futuro de España está crecientemente en peligro por la extensión del apoyo popular que reciben las propuestas más peregrinas, insensatas y dañosas para los españoles y, como en el cuento del rey que iba desnudo, ni siquiera los opositores políticos se atreven a denunciar que son propuestas alocadas y propias de deficientes mentales no vaya a ser que la mayoría social (o, al menos, el swinging vote) esté de acuerdo con ellas.
El Decreto-Ley 6/2013 tiene una larga exposición de motivos que empieza casi en las Doce tablas ya que, en lugar de hacerlo en la Constitución, se remite a los tratados internaciones que recogen, exactamente, los mismos textos que la Constitución española. Es otra tradición andaluza y es la del barroco: usar muchas palabras haga falta o no.
El argumento de la Exposición de Motivos es que hay un montón de casas vacías en Andalucía. Se dan muchos datos que avalan tal afirmación. Hasta ahí, nada que objetar. A continuación,  añaden que hay una “demanda insatisfecha”. Vaya. Nada extraordinario: la oferta de vivienda y la demanda de vivienda no se ajustan naturalmente y hay viviendas sin vender o alquilar y gente que quiere comprar o alquilar y que no encuentra vivienda a su precio de reserva.
La Exposición de Motivos añade que vivimos una época de crisis y que el drama de los desahucios “han llegado a que sea el propio derecho a la vida el que se haya truncado como consecuencia de los desahucios decretados sobre la vivienda habitual”. Esta es la primera estupidez del Decreto-Ley. Que uno se suicide no supone que haya infringido su derecho a la vida. Muy al contrario, lo ha ejercido privándose de la vida. El derecho a la vida es el derecho a que un tercero, singularmente un poder público, no nos la quite y a que el Estado ponga los medios para protegernos frente a los terceros que pretendan quitarnos la vida. Pero es que los políticos andaluces son muy tontos, en general, y la Consejera de Fomento de la Junta, en particular. No es una opinión. Es la constatación hecha por Forrest Gump: un tonto es el que dice tonterías. Y la Junta de Andalucía y su Consejera dicen tonterías.
En su articulado, – reforma la Ley Reguladora del Derecho a la Vivienda – el Real Decreto Ley continúa con las tonterías. Dice que “Forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezca el planeamiento y la legislación urbanística”. Esto es otra tontería porque el contenido esencial del derecho de propiedad – aquellos rasgos del derecho sin los cuales deviene irreconocible – de una vivienda o de cualquier otro bien es el derecho a usar, disfrutar y disponer de la cosa. Por tanto, las limitaciones establecidas por Ley a un derecho – el de propiedad – no pueden constituir nunca “parte de su contenido esencial”. Podrán ser límites legítimos al derecho derivados de la necesidad de proteger otros bienes o derechos (el derecho a no dormir en la calle que es un derecho de estructura muy distinta al derecho de propiedad ya que es un derecho prestacional, esto es, un derecho que obliga a los poderes públicos a poner los medios para garantizar el disfrute efectivo del derecho a los particulares), pero no forman parte del contenido esencial. Otra tontería, pues, y otra prueba más de que la Consejera de Fomento, el Sr. Griñán y todos los miembros de su gobierno son tontos. Porque dicen tonterías.
Tras una parte que se limita a exponer las actividades de fomento de la Administración pública, el RDL continúa en la definición de lo que se entiende por vivienda deshabitada (art. 25.1). Una vivienda deshabitada es una vivienda en la que no viva nadie durante, al menos, seis meses seguidos a contar desde la última ocupación o desde que finalizó su construcción y se obtuvieron las miles de licencias necesarias.
Luego excluye de la calificación de vivienda deshabitada a todas las viviendas que pertenezcan a individuos porque si no, todas las casas de veraneo quedarían bajo la aplicación de la Ley y, sean o no de veraneo – esto es, las casas deshabitadas propiedad de personas físicas – no generan ningún tipo de responsabilidad administrativa. Vamos, que no se va a sancionar a un particular por tener una casa deshabitada.
La siguiente pieza del RD-Ley es la elaboración de un censo de viviendas deshabitadas. Los dueños de las casas tienen que facilitar la información que se les solicite y la Junta incoará un expediente administrativo contradictorio para “calificar” como vivienda deshabitada a un inmueble concreto. Esto afecta a los particulares, no solo a las personas jurídicas.
La siguiente pieza es que a los particulares, la Administración les ofrecerá “medidas de fomento” (sic), vamos, incentivos para que alquilen la vivienda, incentivos que, sin embargo, no se ofrecen a las personas jurídicas. Estas “medidas de fomento” consisten – por lo que se deduce de la regla siguiente – en subvenciones, ventajas fiscales, ayuda para encontrar un inquilino o, directamente, ofrecerle un arrendatario al propietario. ya que el artículo siguiente dice que el propietario tiene un plazo de dos meses desde que le ofrecieron las “medidas de fomento” para comunicar “la fecha en que se inicia la situación de efectiva habitación”. Todo muy preciso, vamos.
Pongamos que tengo un piso vacío porque no encuentro inquilino. La Junta me dice que es una vivienda deshabitada y me propone a Ruiz-Mateos como inquilino y me dice que Ruiz-Mateos me va a pagar 100 euros al mes (porque es lo que puede pagar). Yo, naturalmente, digo que a Ruiz-Mateos no se lo alquilo ni por 100, ni por 1000, pero que, además, esa renta no me compensa el alquiler si tengo en cuenta el riesgo de impago, de daños al inmueble y la pérdida de oportunidad de alquilarlo al Sr. Griñán, por ejemplo, por 500 euros dentro de unos meses. La casa la compré como inversión de los ahorros que obtuve trabajando duramente para la Junta de Andalucía. Así que lo que haré será decirle a la Junta que ya hay alguien viviendo allí. Probablemente, una sobrina u otro familiar que se pasará de vez en cuando para abrir los grifos y encender las luces de manera que desaparezcan los indicios de la “deshabitación”.
El impacto de corrupción que tienen estas “medidas de fomento” es brutal y pueden “comerse” la totalidad del dinero que, del presupuesto de la Junta, se destine a estas medidas de fomento. Por ejemplo, los militantes y simpatizantes del PSOE pueden ofrecer a la Junta sus viviendas vacías y obtener las subvenciones diciéndole a la Junta que las aceptan y que la vivienda ya está habitada y pagarle una comisión al que haya contratado la Junta para tramitar las ayudas a cambio de que les “cuelen” en el programa. Exactamente igual que con los ERE. La Junta puede encontrarse con que la gente deshabita las casas a propósito para pillar la subvención. Piénsese que la mayoría de la gente que tiene casas vacías las tiene vacías porque no consigue venderlas o alquilarlas, no porque le guste “incumplir la función social” de la propiedad. Si la Junta ofrece subvenciones, pues ya que tengo la casa vacía, por lo menos cobraré la subvención. Y al hilo de esta reflexión de los corruptos andaluces, como en el caso de la Campanario, aparecerán “listos” que te arreglarán la tramitación del expediente, que sobornarán a los funcionarios de la Junta para que tramiten el expediente en relación con “mi” vivienda y no en relación con la vivienda de otro. Lo mismo con los seguros que concertará la Junta para asegurar los riesgos de inquilinos vandálicos o que se largan sin pagar.
Y si no hay dinero – que no lo habrá – para estas “medidas de fomento”, entonces, todo esto es window’s dressing. Peor aún. La Consejera es tonta porque no ha aprendido en cabeza ajena. Las empresas públicas de alquiler han sido un fracaso monumental. En el caso de la empresa nacional ya ha sido liquidada tras sufrir pérdidas millonarias durante años. ¿Por qué iban a funcionar bien en Andalucía si Andalucía está a la cola de todos los ranking de eficiencia del funcionamiento de la Administración Pública? Miren como hablan los políticos andaluces
podrán intermediar en el stock de viviendas libres deshabitadas a fin de favorecer su efectiva ocupación a través del impulso y facilitación de fórmulas de concertación de arrendamientos entre personas propietarias y personas o unidades de convivencia demandantes de viviendas.
Estos expedientes finalizan con la declaración de la vivienda como vivienda deshabitada.
Si hay 700.000 viviendas vacías en Andalucía y, pongamos, la mitad están en manos de particulares (muchos particulares tienen una sociedad como titular de la vivienda para facilitar su transmisión), la Consejera se ha puesto por delante una tarea hercúlea ya que va a montar un registro con cientos de miles de hojas registrales y va a tener que tramitar cientos de miles de expedientes administrativos. No lo va a hacer porque ya tiene el titular. Y, como siempre, la Ley se aplicará solo a unos pocos desgraciados a los que no amparará el Tribunal Constitucional porque no hay igualdad fuera de la ley y nadie tiene derecho a exigir que no se le aplique una Ley por el hecho de que la Ley no se aplique a todo el mundo.
Y de ahí se pasa a las inspecciones y sanciones. A los particulares no se les sanciona, de modo que esto reza para las personas jurídicas titulares de viviendas deshabitadas. ¿Qué les puede pasar? Pues bien, la infracción muy grave que puede cometer el propietario – persona jurídica – de una vivienda es “No dar efectiva habitación a la vivienda”
Aquí se demuestra una vez más lo tontos que son los de la Junta de Andalucía. Porque es un principio constitucional del Derecho administrativo sancionador el de culpabilidad, es decir, las infracciones solo se sancionan si se han cometido a título de culpa o de dolo. Si la sanción se puede imponer una vez constatado exclusivamente que la vivienda está deshabitada, el RD-Ley es inconstitucional y, con lo bien que se llevan los de la Junta de Andalucía con el TSJ de Sevilla, les auguro derrota tras derrota en los Tribunales donde se impugnen las sanciones correspondientes.
En el camino, nos habremos gastado millones de euros en horas de trabajo de abogados, jueces y funcionarios judiciales. Pero para entonces, la tonta de la Consejera estará en alguna organización internacional acompañando a otras ilustres izquierdistas españolas. Porque, naturalmente, todas las personas jurídicas a las que se les abra expediente sancionador por tener viviendas de su propiedad deshabitadas (9.000 euros por vivienda deshabitada) alegarán, cuando corresponda, que han intentado vender y/o alquilar la vivienda y que no han encontrado comprador/inquilino y que han bajado el precio lo que han podido pero que la demanda está muy deprimida bla, bla, bla.
Tan intervencionistas son, que ni siquiera ahorran a los andaluces la obligación de la fianza en los arrendamientos y montan una administración pública para su gestión. Cualquiera que haya padecido el sistema se dará cuenta que estaríamos mejor dejando la cuestión en manos de los particulares.
Y luego viene la Disposición Adicional 2ª que es la que permite la expropiación temporal de viviendas. Les destaco lo más jugoso:
Disposición adicional segunda. Declaración del interés social a efectos de expropiación forzosa de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social.
1. Se declara de interés social la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, a efectos de expropiación forzosa del uso de la vivienda objeto del mismo por un plazo máximo de tres años a contar desde la fecha del lanzamiento acordado por el órgano jurisdiccional competente.
2. este Decreto-ley será de aplicación a las viviendas incursas en procedimientos de desahucio instado por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal.
3. Podrán ser beneficiarias de esta expropiación de uso las personas que cumplan los siguientes requisitos: a) tener su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria, siendo su única vivienda en propiedad y no poseer ningún miembro de la unidad familiar que conviva en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria la titularidad de ninguna vivienda. b) tener la condición inicial de propietarios y deudores hipotecarios. c) el lanzamiento pueda generar una situación de emergencia o exclusión social. d) cumplir los siguientes requisitos de carácter económico: 1.º Que el procedimiento de ejecución hipotecaria sea consecuencia del impago de un préstamo concedido para poder hacer efectivo el derecho a la vivienda por la persona. 2.º Que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, provocando una situación de endeudamiento sobrevenido respecto a las condiciones y circunstancias existentes cuando se concedió el préstamo hipotecario. Se entenderá que las circunstancias económicas han sufrido un importante menoscabo cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,5 y ello suponga más de un tercio de los ingresos familiares. 3.º el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el 3 del Indicador Público de renta de efectos Múltiples.
4. el procedimiento de expropiación temporal del uso de la vivienda deberá ajustarse a la legislación de expropiación forzosa y, en su caso, a lo establecido por la legislación sectorial aplicable. La resolución que dé inicio al mismo se comunicará al órgano judicial que esté conociendo del procedimiento de ejecución hipotecaria de que se trate.
5. Mediante Decreto del consejo de Gobierno se declarará, previa información pública y motivadamente, el interés social y la necesidad de ocupación a efectos de expropiación forzosa temporal del uso de viviendas. Mediante Acuerdo del  consejo de Gobierno podrá delegarse dicha competencia en la consejería competente en materia de vivienda.
¿Cuántas viviendas va a expropiar la Junta de Andalucía temporalmente en uso de esta Disposición Adicional? Una o ninguna. Obsérvese que, para ponerse en marcha el procedimiento expropiatorio, es necesario que el adjudicatario de la vivienda ejecutada sea una entidad financiera o sus filiales inmobiliarias o una entidad de gestión de activos (¡tiembla SAREB!). Por tanto, hay que esperar a que se adjudique la vivienda. Entonces la Junta empezará con el papeleo (ya sabemos que es la Administración más veloz de Europa) y pedirá al pobre ejecutado todos los documentos que acrediten que cumple todos los requisitos de la Disposición (lo del 1,5 es de traca, pero en fin. Lo que quiere decir es que si la carga de la hipoteca representaba un 30 % de los ingresos familiares en el momento de su constitución, ahora represente un 45 %). A continuación, siguiendo los trámites de la Ley de Expropiación Forzosa, deberá fijarse el justiprecio y abonarse (aunque, entretanto, el ejecutado pueda seguir en la vivienda).
Si yo fuera una entidad financiera, estaría encantado. Ya no me molestaré en negociar un “alquiler social” sino que aceleraré la ejecución y le diré al deudor hipotecario que vaya solicitando la expropiación de su vivienda y tendré asegurado un alquiler durante tres años. Dado como está el mercado, tampoco podré venderla antes de que transcurran esos tres años.
Así pues, ¿no es tan fiero el león como lo pintan? No era esa la pregunta que me hacía al principio de esta entrada. Tenemos políticos que actúan a tontas y a locas y ponen en vigor medidas estúpidas que no resuelven ningún problema pero les proporcionan titulares. Y lo más triste es que se los proporcionan, porque eso significa que hay audiencia masiva para cualquiera que diga o haga tontadas o locuras.

4 comentarios:

Anónimo dijo...

El sarcasmo (tantas veces soportada en la soberbia) es arma muy dura y dañina. Es habitual utilizarla contra los tontos. Y mucho menos se utiliza contra los malos, aunque probablemente lo merezcan más. El profesor Alfaro hace un uso discriminado de él y nunca o casi nunca lo aplica a quienes sistemáticamente ha cometido gravísimas tropelías, mucho más dañinas que un bodrio legislativo que, como reconoce, de poco va a servir ¿Por qué razón los poderosos merecen tanta consideración de Alfaro? Mejor no lanzar hipótesis.

JESÚS ALFARO AGUILA-REAL dijo...

Anónimo, tu comentario me parece injusto. Yo utilizo el sarcasmo cuando me parece que es eficaz. El gobierno de la Junta de Andalucía es un gobierno de tontos y malos a la vez, porque se mueven, no por motivos altruistas, sino por motivos políticos. Que utilice el sarcasmo en una ocasión no me obliga a utilizarlo en todas las ocasiones en las que deba hacerse. Yo hablo de lo que quiero y no hablo de lo que no quiero, pero no "discrimino" en función de lo poderosos que sean los que son objeto de mis críticas. La justificación de por qué me meto con la Junta en este caso está explicada al principio de la entrada. Tenemos una casta de políticos que no solo son corruptos sino que son muy tontos y hacen más daño los tontos que los corruptos, porque, como decía el refrán, los tontos no descansan. Además, tengo razones personales - soy andaluz por los cuatro costados - para sentirme especialmente afectado por medidas disparatadas cuando se toman en Andalucía

Asociación de Empresarias dijo...

herMi agradecimiento y felicitaciones por usar la palabra " tonta " de forma tan eficiente y eficaz, y como no, poco sarcástica y acertada para definir " los sinsentido".

Ana López ( Lugo)

JESÚS ALFARO AGUILA-REAL dijo...

Gracias, Ana!

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