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Es la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Palma de Mallorca de 16 de diciembre de 2020. Es un caso muy difícil. Parece que los socios (indirectamente) de ZOMOTE hicieron que ésta hipotecara la finca que constituía su principal activo en garantía de la devolución del préstamo que había hecho MITRE a los socios para que éstos adquirieran las acciones de ZOMOTE. O sea, que, en realidad, los socios no pusieron dinero propio como aportación a ZOMOTE sino que pidieron un préstamo. El dinero del préstamo se destinó a comprar una finca donde se iba a construir y la sociedad promotora hipotecó la finca a favor de los prestamistas de los socios. La constitución de la hipoteca se produjo, sin embargo, después de que los socios hubieran adquirido la condición de socios (se otorga la hipoteca para que los prestamistas accedan a ‘refinanciar’ el préstamo). Pero esta secuencia temporal es irrelevante (aunque no se lo parece al Juez) para decidir si hay o no asistencia financiera. ZOMOTE quiebra y hay que liquidarla y, claro, los acreedores de ZOMOTE quieren poder disponer de la finca libre de cargas por lo que piden la nulidad de la hipoteca. Hay que añadir que MITRE cedió el crédito garantizado con la hipoteca a un tercero (NEWGATE) que es el que comparece en el pleito. El Juez desestima la demanda por dos razones. Una, porque dice que no hay asistencia financiera prohibida. Otra, porque considera a NEWGATE tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH.
No voy a entrar en la segunda cuestión aunque no entiendo muy bien el argumento del Juez respecto de la inaplicabilidad del art. 33 LH que afirma que el registro no convalida los actos nulos ni veo claro que un cesionario de un crédito garantizado con una hipoteca pueda estar en mejor posición frente al garante que lo estaba el cedente a cuyo favor se constituyó la hipoteca cuando, como en el caso, se cedió la garantía junto con el crédito. Dejo el examen de esa cuestión para alguien que sepa más Derecho Hipotecario que yo.
En todo caso, creo que se equivoca el juez en cuanto a si existe asistencia financiera. Lo interesante del caso es que la asistencia financiera que ZOMOTE prestó a sus socios hipotecando su finca a favor del prestamista MITRE no fue para que estos adquirieran sus acciones – a través del préstamo concedido por MITRE – sino para que MITRE se aviniera a refinanciar dicho préstamo. Me parece que la conexión entre la adquisición de las acciones y la asistencia financiera se mantiene puesto que la causa del préstamo otorgado por MITRE era la adquisición de las acciones precisamente porque la hipoteca se otorga para “ayudar” a los socios a pagar el precio de sus acciones en forma de una garantía que mueve al prestamista a alargar el plazo de devolución del préstamo o a modificar las condiciones.
De hecho, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en la sentencia de apelación contra la del Juzgado de 22 de febrero de 2022, (resumida aquí) que confirma ésta porque considera a NEWGATE tercero hipotecario, afirma, a la vez, que hay asistencia financiera prohibida. La Audiencia lo justifica como sigue:
Los anteriores elementos ponen de manifiesto la estrecha relación que existe entre las distintas operaciones que se llevan a efecto entre las sociedades que intervienen y que respondían a la finalidad de adquisición de la finca propiedad de ZOMOTE S.A. a través de la adquisición de sus acciones. Y si bien es cierto que ZOMOTE S.A. no constituye la garantía respecto del inicial préstamo que las partes convinieron en denominar "préstamo puente", esa inicial operación no puede desvincularse del contrato de crédito. Aun no conociendo todos los detalles, puede afirmarse que la operación inicial no alcanzaba a cubrir el íntegro valor de la estructura organizativa. Según se hace constar en el contrato de crédito el préstamo de AFI ascendió a 15.208.540 euros, cuando en el mismo documento se atribuye a la parcela junto con la "prestación de la licencia de obra" un valor no inferior a los 28.950.000 euros (condición 2.1.11). Entre ambas operaciones no transcurre ni siquiera un año. No consta en autos que el crédito se destinara a objeto distinto a la adquisición de la finca. No concilia el importe por el que se concedió el crédito y posteriores novaciones (un total de 22.500.000 euros) con un destino de urbanización con el valor que las partes asignaron a la finca, tanto en el contrato con en la escritura de constitución de hipoteca en la que tasaron la finca a efectos de subasta en 25.400.000 euros. Tampoco concilia ese fin de urbanización con el plazo de doce meses de duración inicial del contrato de crédito, ni aun contando con las ampliaciones posteriores.
Lo anterior conduce a afirmar que la garantía prestada por ZOMOTE S.A. respecto del contrato destinado a saldar el préstamo inicial tenía por objeto asegurar la operación de adquisición de sus acciones con la que, a la postre, se adquiría la titularidad de la parcela. Esa era la intención de las partes que intervinieron en las operaciones, apreciándose entre ellas la necesaria relación causal. Por ello, debe prosperar el concreto motivo de recurso por cuanto la asistencia financiera prestada por ZOMOTE S.A. incurría en supuesto de prohibición legal.
1 comentario:
INTENTO DE EXPOSICIÓN HIPOTECARIA: Como dice el autor del Blog el RP no arregla títulos. Lo único que hace la Fe Registral es expropiar sin justiprecio la legitimidad del modo transmisivo derivativo en favor del folio real... ¡Ojo! ¡Esto no es poca cosa!
El problema es que este mecanismo actúa en forma distinta respecto de problemas de cadenas de propiedad o respecto de problemas de vicios de los títulos. En los primeros protege al adquirente (yo lo llamo tercero horizontal). En los segundos sólo y exclusivamente al subadquirente (yo lo llamo tercero vertical).
En este caso hay que bajar un escalón (tener un segundo título intachablemente válido) para que el problema inicial de titulación se transforme en un problema de legitimidad modal con esta aparición del subadquirente por título válido. Así se supera el 33 LH.
Aparentemente NEWGATE es un subadquirente. ZOMOTE da hipoteca a MITRE y MITRE la cede a NEWGATE. La “compraventa” de crédito hipotecario entre MITRE y NEWGATE carece de ningún vicio o problema. Habrá un problema de legitimidad modal en caso de que se anule el título inicial de MITRE por violación de ley imperativa. Nadie da lo que no tiene y en tal caso de anulación la compraventa MITRE-NEWGATE revelará su falta de legitimidad modal. Esto sí lo arregla el 34 LH.
Todo esto estaría muy bien si el derecho transmitido hubiera sido p.e. un usufructo. Pero es un crédito hipotecario. Y aquí creo que el autor del Blog sigue un magnífico fumus boni iuris cuando dice “ni veo claro que un cesionario de un crédito garantizado con una hipoteca pueda estar en mejor posición frente al garante que lo estaba el cedente a cuyo favor se constituyó la hipoteca”. Recordemos que ROCA-SASTRE MUNCUNILL aceptaba fe pública registral en la cesión de créditos hipotecarios pero con excepción de la cesión del crédito inexistente.
Ello indudablemente por la accesoriedad. Y es que un crédito no es una finca por mucha garantía hipotecaria que tenga. Quizás aquí habría de discutirse si cabe hablar de “inscripción” del crédito hipotecario o de inscripción de hipoteca en la que se hace mención del crédito garantizado. Del mismo modo parece más tragable un tercero horizontal: (A cede a B que no inscribe; vuelve a ceder a C que inscribe) que un tercero vertical (A cede a B; B cede a C; se anula la cesión AB por violación de ley imperativa o suplantación de persona).
Por otra parte a veces no se atiende bien al requisito de buena fe cuya falta elimina el concepto de tercero. Habría que ver las relaciones y conocimientos entre NEWGATE, ZOMOTE y MITRE para ver si la primera tenía o no esta buena fe.
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