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lunes, 14 de mayo de 2012

El nuevo Real Decreto-Ley: bancos "malos" individuales

El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero se publicó el viernes en el BOE. Hoy, lunes, ya han publicado casi todos los bancos y cajas cómo les afecta. En los próximos días se publicará una corrección de errores (por lo menos, los de sintaxis).
¿Qué se pretende? Llevamos meses, si no años, con una acusación por parte de la que podríamos llamar opinión pública financiera internacional que dice que los balances de nuestros bancos - especialmente de las cajas - no dicen la verdad. Básicamente, porque han prestado en la última década mucho dinero a promotores inmobiliarios y compradores de viviendas. Esos préstamos estaban garantizados con el suelo y las viviendas que se compraban con los mismos. Cuando estalló la burbuja, los promotores quebraron y no devolvieron el crédito y los compradores de viviendas empezaron a no devolver el préstamo garantizado hipotecariamente con la vivienda adquirida. De manera que los bancos empezaron a adjudicarse esos inmuebles y su balance, en vez de tener préstamos en su activo, lo que tenían era, cada vez en mayor proporción, inmuebles.
Eso no es lo peor que te puede pasar si eres un banco y estamos en una época de bonanza. Los aguantas un tiempo en el balance y luego los vendes y recuperas el dinero que prestaste. Pero, como con los activos tóxicos, si resulta que esos suelos y viviendas valen cada vez menos (porque baja su precio) o, lo que es peor, no valen nada (porque, como ocurrió con muchos activos tóxicos, el mercado se "seca" completamente y no hay quien te los quiera comprar), el banco propietario de los suelos y viviendas tiene un activo cada vez menos valioso para cubrir su pasivo (o sea, sus deudas, más su capital).
En la primera andanada de reformas, se obligó a los bancos a que depreciaran esos activos en su balance. Es decir, a que pusieran que valían menos a través de una elevación de las provisiones. Por dos veces.
El problema es que la opinión pública financiera internacional sigue sin creerse los balances de los bancos. Vienen a decir que el problema no se limita a esos activos "malos" que los bancos tienen (el suelo y las viviendas que ya se han adjudicado) sino que se amplía a los préstamos hipotecarios (o sea, a los préstamos dados a promotores y compradores de vivienda) que están "sanos" en el sentido de que el promotor (todavía) no ha quebrado o el comprador de la vivienda (todavía) no ha dejado de pagar su cuota del préstamo hipotecario.
Se espera - dice esta opinión - que todos los promotores que todavía no han quebrado, lo hagan y que buena parte de los compradores de pisos que siguen pagando su préstamo hipotecario, dejen de hacerlo y, en consecuencia, que los inmuebles (suelo y vivienda) que esos promotores y compradores dieron en garantía, acaben igualmente en el "activo" del banco. Y, para entonces, valdrán (todavía) menos que el principal del crédito, de modo que aumentarán las pérdidas del banco (el banco no podrá recuperar lo que prestó vendiendo el inmueble). Pérdidas que habrá que sumar a las pérdidas de valor de los suelos y viviendas ya en manos de los bancos.
Cuando un banco - u otra empresa - sufre pérdidas, las compensa con los beneficios y, cuando éstos no son bastantes, con sus reservas (lo que ganó antiguamente y no repartió a sus accionistas) y, en último extremo, con su capital (el dinero que hay que devolver a los accionistas, pero sólo si la empresa se liquida).
La opinión pública financiera internacional cree que si todas estas pérdidas se actualizan, la mayor parte de las cajas españolas estarían en quiebra, es decir, no tendrían suficientes activos para pagar a todos sus acreedores.
El RD-Ley 18/2012 trata de convencer a esa opinión pública financiera internacional de que eso no va a ocurrir. O sea, que aunque el valor de los inmuebles siga bajando y la morosidad, aumentando, las cajas siguen "valiendo algo", es decir, tendrán recursos para pagar a todos sus acreedores (no a los accionistas, porque no tienen). Y que si hay alguna que no podrá pagar a todos sus acreedores, recibirá (¿del contribuyente?) fondos para atender al cumplimiento de sus obligaciones.

Y para que esto quede claro, el RD-Ley 18/2012 ordena lo siguiente

1. Que los bancos empiecen a "apartar" dinero para el caso de que los promotores que todavía no han quebrado y los compradores que todavía no han dejado de pagar sus préstamos hipotecarios, lo hagan. O sea, que provisionen dichos préstamos, aunque estén garantizados con una hipoteca sobre un inmueble. Como esa garantía vale cada vez menos porque los precios del suelo y de las viviendas está bajando y tiene que bajar todavía mucho más, se trata de que si el promotor "sano" o el comprador que todavía puede hacer frente al préstamo, vienen "a peor fortuna", existan fondos que cubran dichas pérdidas. En concreto, que si un banco ha prestado a un promotor 1.000.000 € para comprar un suelo que valía eso en 2005 y el promotor está al corriente del pago del préstamo, el banco ha de hacer "crear" una reserva de 450.000 € por si el promotor deja de pagar (supongo que el 45 % se calcula sobre la parte del préstamo que queda por pagar). Y, si se trata de un préstamo que han dado a un promotor para construir un edificio y el edificio está en construcción, entonces 220.000 € y si el edificio está terminado, 70.000 €. Si hay suerte y el promotor o el comprador de la vivienda pagan religiosamente, el banco podrá quitar esa reserva - la provisión - y esas cantidades lucirán como beneficios (que los bancos no podrán distribuir a sus accionistas v., art. 1.2 RD-Ley 18/2012). O sea que los que tenemos algún préstamo hipotecario y no corremos el riesgo de dejar de pagarlo, haríamos un favor al banco si lo pagáramos anticipadamente ¿no?
Esto suena a que el Gobierno cree que el 45 % de los préstamos para comprar suelo que siguen devolviéndose regularmente acabarán siendo fallidos y que el 7 % de los préstamos para construir viviendas o para comprar viviendas acabarán siendo fallidos. A primera vista, ¿qué más quiere la "opinión pública financiera internacional? Bueno, puede que quiera más. Primero, porque si los préstamos a promotores para comprar suelo se han dado a sociedades con responsabilidad limitada, es muy probable que el promotor deje de pagarlo aunque pudiera allegar recursos de otras de sus empresas para hacerlo. Simplemente, ¿por qué no le va a traspasar el "marrón" al banco si, de cualquier forma, no piensa construir nada en ese suelo?Y segundo, porque es posible que algunos bancos estén mintiendo respecto al carácter "sano" de algunos de esos préstamos. Para no salir peor en la foto, puede que algunos estén prestando dinero a esos promotores para que esos promotores se lo devuelvan en forma de pago de intereses del préstamo hipotecario. En fin, eso no lo sabemos, pero hay gente que es muy malpensada y cree que eso todavía ocurre.
Para "apartar" todo este dinero, los bancos y cajas tienen hasta el 31 de diciembre de este año. Pero si están fusionándose, entonces, un año más. Todos tienen que hacer un "plan" en el que expliquen cómo van a conseguir los dineros necesarios para crear esas reservas o provisiones. Y, si al hacer ese plan, resulta que algún banco o caja descubre que no puede (esto es, que sus deudas más estas provisiones superan al valor de sus activos y al capital mínimo que tienen que tener los bancos), pues otro "plan" en el que se explique cómo van a conseguir ese capital.  Y si el Banco de España no se "cree" este segundo plan, podrá obligar al banco a pedir ayuda al Estado y, en último extremo, el banco podrá ser nacionalizado vía intervención del FROB.

2. Que los bancos transfieran todos esos inmuebles a sociedades cuyo objeto social sea gestionarlos y venderlos. Es decir, que salgan del balance de los bancos todos esos suelos y viviendas que se adjudicaron cuando los promotores y los compradores dejaron de pagar el préstamo hipotecario. Bueno, del balance del banco, no salen porque aportar esos inmuebles a una sociedad cuyo accionista único es el propio banco sólo significa "cambiar cromos". En lugar de aparecer en el activo del banco un suelo o una vivienda, ahora aparece una acción de una Sociedad Anónima que se llaman "sociedades de gestión de activos" SGA. ¿Qué se gana entonces con hacer ese cambio de cromos? El Gobierno pretende obtener dos resultados beneficiosos para convencer a esos de la opinión pública financiera internacional.
A) El primero es que esos inmuebles se aportarán a las SGA "por su valor razonable". Pero, claro, ¿cuál es el valor razonable de estos suelos o viviendas si el problema es que no hay precios de mercado? En general, para las viviendas, sí que lo habrá. El susto para algunos es que éste puede ser muy inferior al precio en libros en el balance del banco y, lo que es peor, incluso inferior a ese precio incluidas las provisiones que han tenido que hacer los bancos en virtud de los RD-Ley anteriores a éste. Respecto de los suelos, es casi seguro que, con una sobreoferta de 1 millón de viviendas, su valor actual sea muy reducido. Para evitar que los bancos hagan trampas con la valoración, el experto independiente que ha de emitir su informe sobre el valor razonable de los activos que se aportan a estas sociedades no es el que prevé la Ley de sociedades de capital en general para valorar las aportaciones no dinerarias a una sociedad anónima.
O sea, que gracias a este traspaso de los suelos y las viviendas de los bancos a estas sociedades, dispondremos de una valoración real de esos activos, hecha por un tercero independiente, (veremos cuán independiente será este valorador y si sus incentivos para no sobrevalorar ni infravalorar los activos son correctos y veremos sí son tan listos como para saber cuanto valen). ¿Pero es que los bancos no reflejaban ya en sus balances estos activos por su valor real? Sí (bueno, probablemente, la mayoría, sí). Pero, como no hay mercado - no se venden ni compran suelos -, cualquier valor podía ser "razonable".
El segundo beneficio es que los bancos - que reflejarán en sus balances las acciones de esas sociedades que hayan recibido a cambio de esas aportaciones - serán más transparentes. Ya no tendrán en el balance los inmuebles adjudicados, sino unas acciones cuyo valor será, en ese momento y como máximo, el valor que el experto haya atribuido a dichos inmuebles. Y, la "lectura" de sus balances para los terceros será más sencilla. Sabrán que no hay en el balance del banco ni suelo ni viviendas que procedan de adjudicación (estos son los activos "tóxicos" porque el banco los ha adquirido, no voluntariamente, sino porque su deudor no le devolvió el préstamo) y podrán apreciar la evolución del valor de esos activos por la evolución del valor de las acciones de la SGA en su balance..
Esto, para los bancos que están bien, o sea, los que no han recibido ayudas públicas ni las necesitan después de haber hecho estas reservas adicionales para los créditos inmobiliarios "sanos".
Para los que hayan necesitado o necesiten ayudas públicas - a través del FROB -, el régimen se endurece porque las SGA que constituyan deben vender un 5 % de su suelo y viviendas cada año y, en 3 años, el banco ha tenido que vender, al menos, la mayoría del capital de SGA a terceros, (la SGA tiene que dejar de ser filial del banco aunque éste puede mantener una participación minoritaria). Cabe esperar, pues, que se acelere la caída del precio de la vivienda al aumentar rápidamente, el volumen de éstas que se pone en venta.

5 comentarios:

Anónimo dijo...

Interesante y bien explicado! Saludos

Anónimo dijo...

La gran cuestión estriba en cómo la contabilidad debe valorar los activos (y, al final, las empresas). Si todo se basa en verificar el valor razonable o el de mercado, el problema será, siempre, enorme. En momentos cómo los actuales (o en cualquier momento) ¿alguién sabe realmente cuál es el valor de mercado de los inmuebles? Decir que es cero es una falsedad; porque por 10.000 o, incluso, por 100.000 euros yo sí compro un piso en Madrid. Los criterios "prudenciales" de valor de adquisición, con obligaciones de amortización eran más seguros, pero más irreales. Pero ¿cuál es el objetivo de la contabilidad: determinar el valor de una empresa o gaqrantizar que no se puede disponer de sus recursos mientras los acreedores no tengan garantía alguna? Sorprendentemente, con todo lo que ha pasado, las entidades bancarias siguen repartiendo dividendos y sus directivos, en consecuencia, se atribuyen inmensos emolumentos.

Anónimo dijo...

Los bancos podrían ser más generosos ahora de lo que lo fueron entonces y rebajar las condiciones de devolución a los consumidars que compraron con crédito hipotecario, ¿no?

Anónimo dijo...

Los bancos podrían ser más generosos ahora de lo que lo fueron entonces y rebajar las condiciones de devolución a los consumidars que compraron con crédito hipotecario, ¿no?

Anónimo dijo...

Bien explicado pero esto es un autentico disparate, porque existe proyectos nuevos, viables, con compradores razonablemente solventes, empresas sanas que sufrirán por este decreto la ausencia de credito y no podrán construirse promociones algunas ya comprometidas con pagos de suelo en firme y pendientes del préstamo creando un grave problema social por la creación de provisiones falsas en vez de estudiar de verdad el proyecto. Es el colmo del estatismo y el hundimiento total del único sector con capacidad para crear empleo.
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