Doctrina rebus sic stantibus (II): no hay un cambio sobrevenido en las circunstancias de un arrendamiento porque se eleve el canon que el arrendador ha de pagar al propietario del terreno

El caso decidido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2012 es el siguiente: el Corte Inglés arrendó el subsuelo de un solar del que era superficiario a Fapemar por un larguísimo período de tiempo. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, El Corte Inglés modificó el derecho de superficie con el propietario, de manera que se avino a pagar un canon mucho más elevado a partir de 2002. A continuación, El Corte Inglés exigió a Fapemar un aumento de la merced arrendaticia alegando que la misma se había fijado en función del canon que, por el derecho de superficie, pagaba él al dueño del solar. Fapemar rechazó la subida del cánon y El Corte Inglés pidió la resolución del contrato de arrendamiento alegando que la novación del derecho de superficie equivalía a su extinción y constitución de uno nuevo (lo que era causa de resolución del arrendamiento) o, subsidiariamente, que se elevara la merced arrendaticia para tener en cuenta el aumento del canon que El Corte Inglés debía pagar al dueño del terreno. En 1ª Instancia, El Corte Inglés, pierde. En 2ª Instancia, logra que se modifique la renta arrendaticia pero el Tribunal Supremo casa esta sentencia: no se dan los requisitos para aplicar la doctrina de la alteración sobrevenida de las circunstancias que justifica la extinción o, en su caso, la modificación del contrato.

La recurrente ha alegado que la Audiencia, con vulneración de los pre-ceptos del Código Civil, que consagran el principio de autonomía de la voluntad de las partes, y la interpretación literal del contrato donde se plasma una cláusula de actualización de la renta, ha aplicado la cláusula «rebus sic stantibus» , para dar un alcance y un contenido al convenio distinto a la voluntad de las partes contenida en la relación que les une, sin que concurran las circunstancias extraordinarias exigidas por la jurisprudencia de esta Sala, que permite su aplicación y, con ello, la alteración de un elemento esencial en el concierto suscrito por las partes, cual es la determinación de la cuantía de renta a la que debe hacer frente el arrendatario.

Los presupuestos exigidos por la jurisprudencia de esta Sala, para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula «rebus sic stantibus» , aluden a una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio ( SSTS de 20 de noviembre de 2009 y 21 de febrero de 2012 ); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino a su modificación.

La sentencia traída a casación considera que el desequilibrio de las prestaciones se aprecia por la gran transformación económica sufrida por España desde que se firmó el contrato en 1977 hasta la actualidad, así como por la larga duración del contrato de arrendamiento; expone el beneficio mutuo de las actividades comerciales que ejercen ambas partes, el aumento del volumen de negocio y el éxito comercial que ha sufrido la zona donde se encuentra el aparcamiento arrendado; y, en base a estos argumentos, califica las estipulaciones de actualización de la renta contenidas en el contrato como obsoletas y estima que, dada la modificación operada en el contrato de superficie entre la demandante y la propietaria del suelo, con un importante aumento del canon superficiario, aparece un desequilibrio entre sus prestaciones que le faculta para alterar la obligación principal del arrendatario, como es el pago de la renta.

Sin alterar estos elementos que han quedado probados (la transformación económica del país, el mayor canon a que debe hacer frente el superficiario y el aumento del volumen de negocio), la recurrente considera que ninguno de ellos constituye alguno de los presupuestos exigidos para la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus».

Esta Sala entiende que el transcurso del tiempo en contratos de tan prolongada duración como son los de arrendamiento, y la transformación económica de un país, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no puede servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal calificación; en efecto, el contrato suscrito por los litigantes, en previsión, ya desde su inicio, de la gran duración del arrendamiento, contiene cláusulas de actualización de renta y, con la objetivo de evitar los desequilibrios desproporcionados derivados de la duración de los contratos de arrendamiento en general, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 integra normas de actualización de renta, como indica la demandada en este recurso.

En definitiva, la desproporción en que la Audiencia argumenta su decisión no se funda en circunstancias imprevisibles, en mayor medida cuando otra de las posiciones sostenidas en la instancia para apreciar dicha desmesura se apoya en el mayor canon que la demandante abona por su derecho de superficie, cuya circunstancia que, si bien puede beneficiar a la demandada, se debe a la voluntad de la actora expresada libremente cuando decide alterar los términos de su derecho de superficie con el propietario del terreno, hecho en el que no intervino el arrendatario.

Uno tiene la sensación de que la sentencia de la Audiencia Provincial es más conforme con la equidad. El equilibrio económico del contrato de arrendamiento (la renta que pagaba el arrendatario) estaba basado en el canon que el arrendador pagaba al dueño del terreno que le había otorgado el derecho de superficie. De hecho, las partes previeron la extinción del arrendamiento como consecuencia de la extinción del derecho de superficie. Por tanto, si el canon de este se elevaba sustancialmente, parece lógico que se elevara también proporcionalmente la renta que pagaba el arrendatario. La sentencia del Supremo parece basarse, sobre todo, en el hecho de que el arrendador, al negociar la modificación del canon del derecho de superficie, “no llamó” al arrendatario para que participase en la negociación. Por tanto, y al margen de esta última circunstancia, El Corte Inglés podría haber estado “más listo” y haber extinguido el derecho de superficie – con lo que se habría extinguido el arrendamiento – y haber celebrado un nuevo contrato con el titular del terreno. Pero este contrafáctico pone de manifiesto que, si la modificación del canon del derecho de superficie era exigible por el propietario del terreno y el nuevo canon era razonable en términos económicos, el arrendatario del subsuelo – donde explotaba un aparcamiento – había recibido un “windfall profit”, un beneficio inmerecido al poder continuar con la explotación del aparcamiento en los términos originales a pesar de que el arrendador se había visto obligado a incrementar el canon del derecho de superficie para continuar disfrutando del mismo. Añádase que la indebida alegación de la “transformación económica” de España encierra un núcleo atendible: la explotación del aparcamiento había devenido muy rentable como consecuencia del éxito comercial de la zona donde se encontraba.

Y, no se olvide, el fundamento último de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en cuanto supone modificar los términos de un contrato pactado libremente entre dos particulares, se encuentra siempre en la equidad: no es “justo” seguir aplicando los términos del contrato de muy larga duración si se ha producido un cambio en el entorno que ha alterado significativamente el equilibrio económico pactado. De modo que, si las partes no previeron dichas circunstancias (en el caso, la modificación del canon del derecho de superficie, ya que solo previeron la extinción del derecho de superficie) y, por tanto, no asignaron a una de ellas el riesgo correspondiente, procede la modificación del contrato cuando el equilibrio económico pactado se ve significativamente alterado.

En fin, que esta Sentencia confirma que nuestro Tribunal Supremo sigue siendo extremadamente reacio a modificar contratos y, por lo tanto, imponen a las partes que los celebran la carga de ser muy previsores (hasta prever lo imprevisible) al celebrar contratos de larga duración lo que eleva los costes de celebrar éstos y, en el margen, reducirá la duración de los que efectivamente se celebran y el número de éstos.

Escribiremos algo más largo sobre la cláusula rebus en el blog. Por cierto, que la sentencia de la AP de Valencia es de febrero de 2008, o sea, que el recurso de casación ha tardado más de cuatro años.