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martes, 10 de octubre de 2017

Recalificación del terreno vendido y frustración del interés del comprador

Roquetas-de-Mar.12

La actora sostiene que la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Roquetas de Mar, clasificando urbanísticamente las fincas como suelo no urbanizable de especial protección, supone un incumplimiento objetivo del contrato, aun cuando no sea imputable al vendedor, que determina la frustración de la finalidad del mismo y, por tanto, autoriza al comprador a resolver el contrato y obliga al vendedor a devolver el precio percibido.

El contrato de compraventa, conforme a lo previsto en el art. 1445 Código Civil , obliga al comprador a entregar la posesión de la cosa vendida, en este caso, del porcentaje de las fincas objeto del contrato. Esa obligación se cumplió en la propia escritura, de acuerdo con lo previsto en el art. 1462 párrafo segundo del Código Civil , por lo tanto, desde ese momento los compradores adquirieron la propiedad de las partes indivisas vendidas, y desde ese momento, asumieron los riesgos de lo que ha sucedido, es decir, que una modificación del planeamiento urbanístico impida su aprovechamiento tal y como estaba previsto.

La demandada nada tuvo que ver con esa modificación, como reconoce la propia actora que no le imputa incumplimiento alguno. No se trata de que la prestación haya devenido jurídicamente imposible por su recalificación urbanística antes de que el vendedor hubiera cumplido su obligación de entrega, puesto que el vendedor había cumplido correctamente su obligación cuando la Consejería, a la vista de la inicial inclusión de las fincas dentro de los límites del dominio público terrestre, decide cambiar su calificación urbanística. En ese momento, el vendedor ya había entregado la posesión instrumental de las fincas y en ese momento las fincas estaban clasificadas como suelo urbano programado. Una vez que se transmite la posesión y la compradora adquiere el dominio de las fincas, asume los riesgos de que la misma devengan inhábiles para el fin que fueron adquiridas, es decir, para su aprovechamiento urbanístico.


Si la modificación urbanística se hubiera producido después de perfeccionado el contrato y antes de la entrega de las fincas, la actora podría alegar que el vendedor no puede cumplir correctamente su obligación por imposibilidad sobrevenida de la prestación, lo que podría haber frustrado la finalidad del contrato y justificar su resolución. Ahora bien, no es este el caso. El vendedor, como hemos dicho, cumplió oportunamente con su obligación al tiempo en que se perfeccionó el contrato el 21 de abril de 2004. La alegada modificación de la calificación urbanística se produce el 3 de marzo de 2009, mediante la cual la Consejería aprueba definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Roquetas, que a su vez había sido aprobado por el Ayuntamiento el 2 de agosto de 2006. Es la Consejería mediante dicha orden quien modifica la calificación de las fincas y las recalifica como suelo no urbanizable, sobre la base del deslinde de la Dirección General de Costas aprobado 11 de junio de 2008, actuación que se había iniciado en mayo del 2004, también después de consumada la obligación de entrega.

Es cierto, como correctamente dice el juez de primera instancia, que, conforme al art. 61 LC , declarado el concurso la norma solo permite resolver aquellos contratos sinalagmáticos con prestaciones pendientes por ambas partes, y, en este caso, no se alega dicho presupuesto. Así pues, también este argumento justificaría igualmente que se desestime la demanda.

Es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de septiembre de 2017

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