Contratos celebrados por uno solo de los esposos sobre bienes de la comunidad postganancial

Foto: JJBose

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2019 Roj: STS 2857/2019 - ECLI: ES:TS:2019:2857 (para otras sentencias que tratan temas semejantes v., esta entrada y las entradas relacionadas al final de la misma).

"En fecha 1 de septiembre de 2001 el causante de los demandados realizó con el actor, un contrato de arrendamiento, por el cual le cedía el alquiler de un total de 34 fincas rústicas por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas, opción que habría de efectuar sobre la totalidad, fijando el precio la Junta arbitral de Arrendamientos Rústicos o el organismo que le sucediese. 

El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria, esposa e hijos del finado, que recibieron en 2003 requerimientos del actor para elevar el contrato a escritura pública y que en 2002 solicitaron del arrendatario ingresase las rentas en una cuenta distinta de la que lo hacía, dado dicho fallecimiento. El arrendatario ha pagado cada año las rentas acordadas sobre la totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado sin tacha alguna. "Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario se ejercitó al opción de compra a que el contrato le daba derecho, remitiendo notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de compra. "El arrendador y causante de los demandados estaba casado con la viuda codemandada, en situación legal de separación desde el 5 de septiembre de 1984, pese a lo cual no se había llevado a cabo la liquidación de la sociedad de gananciales. Por otra parte y pese a su fallecimiento en 2002, a la fecha del juicio de instancia no se había llevado a cabo la disposición y partición de la herencia, permaneciendo por tanto en régimen de comunidad. "Por otra parte y respecto de un total de once fincas arrendadas, las mismas fueron adquiridas por contrato privado el 11 de mayo de 1984, elevado a escritura pública en 1996, constando como privativas. En su declaración fiscal de derechos hereditarios los herederos las declararon como privativas del arrendador. No fue sino hasta septiembre de 2012 en que los herederos del fallecido realizaron un acta de notoriedad declarando el error en la calificación como privativos de tales bienes.

El 3 de mayo de 2012, el arrendatario (D. Joaquín ) demanda a la esposa (D.ª Milagros ) e hijos (D.ª Rosario , D. Everardo y D. Herminio) del arrendador y solicita que se declare la validez del contrato de arrendamiento y de la cláusula de opción de compra, se condene a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa de las fincas por el precio que se determine judicialmente, así como al pago de una indemnización por la demora producida. El juzgado desestima la demanda y estima la reconvención… La Audiencia estima el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario demandante y estima la pretensión de elevación a público de la opción de compra.

La Audiencia, que califica de impecable el análisis técnico jurídico realizado por la sentencia de primera instancia, considera, sin embargo, que no puede ser confirmada. Razona que la sentencia del juzgado ha prescindido de la mala fe y abuso de derecho de la conducta de los demandados, que pretenden la nulidad del contrato celebrado por el esposo y padre después de haber venido cobrando las rentas del arrendamiento durante años tras su fallecimiento. El razonamiento de la Audiencia se basa, resumidamente en lo siguiente: i) el arrendamiento con opción de compra es el mismo acuerdo contractual en el que no puede escindirse el arrendamiento de la opción; además, el mismo día se celebró entre las mismas partes otro contrato de venta del resto de los elementos propios de una industria ganadera y los demandados se allanaron a su validez en otro procedimiento instado por el actor; ii) durante años, los demandados se han lucrado del contrato, cobrando las rentas; iii) cuando en 2001 celebró el contrato el esposo no tenía poder de disposición sobre todas las fincas, pero cuando se ejerce la opción en 2011 no hay obstáculo para cumplir el contrato tal y como se pactó, pues todos los demandados, que validaron el contrato, sí tienen la disponibilidad de las fincas; iv) respecto de las once fincas arrendadas que fueron adquiridas por contrato privado celebrado por el esposo el 11 de mayo de 1984, elevado a escritura pública en 1996, haciendo constar que eran privativas, en su declaración fiscal de derechos hereditarios los herederos las declararon como privativas del arrendador; no fue sino hasta septiembre de 2012, después de que el actorejercitara la opción de compra, cuando los herederos del fallecido realizaron un acta de notoriedad declarando el error en la calificación como privativos de tales bienes, y la única razón que se advierte es obstaculizar la reclamación del actor; v) hay otras alternativas legales para que el contrato se pueda perfeccionar: la opción de compra se refiere a todas las fincas y no puede quedar al albur de la parte arrendadora vendedora el cumplimiento del contrato porque no quiera vender algunas de las fincas; si se admite la validez de la venta de cosa ajena con más razón hay que admitir la validez de una opción de compra diferida a diez años, pues basta con que se atribuya a la cuota del vendedor la mitad de las fincas que pertenecían a la comunidad; vi) en todo caso sería el comprador el legitimado para hacer valer la nulidad de una venta en la que no se sabe si se le podrían transmitir las fincas; los demandados, tanto la viuda como los hijos, han realizado actos incontestables de aceptación del único contrato, un arrendamiento por más de seis años, que es un acto de disposición, por lo que no pueden oponer que les vinculaba el arrendamiento pero no la opción. Los dos recursos se van a desestimar por lo que se dice a continuación. 

En el momento de celebrar el contrato litigioso los esposos estaban separados judicialmente, por lo que la sociedad de gananciales se había extinguido. Las fincas gananciales integraban la comunidad postganancial, de modo que para realizar actos de disposición era preciso el consentimiento de los dos esposos. Sin embargo, la consecuencia de la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento del contrato no es su nulidad. Cierto que en sentencias más antiguas, entre las que se encuentran algunas que citan los recurrentes, se mantuvo la nulidad de los actos de disposición realizados por uno solo de los partícipes en la comunidad pero, como explicamos en las sentencias 672/2018, de 29 de noviembre , y 21/2018, de 17 de enero , en nuestro sistema jurídico el poder de disposición no es un requisito de la validez del contrato sino de la tradición como modo de adquirir y la validez obligacional del contrato de venta común sin el consentimiento de todos los comuneros fue doctrina sostenida en la sentencia 827/2012, de 15 de enero , con cita de la anterior 620/2011, de 28 de marzo. En definitiva, la falta de poder de disposición del esposo sobre los bienes de la comunidad postganancial no determina la invalidez del contrato celebrado, que sí produce efectos obligacionales entre las partes y sus herederos. 

En consecuencia los hijos, en cuanto que herederos del esposo otorgante del contrato, no pueden impugnarlo. Por este motivo, su recurso debe ser desestimado, con independencia de que la sentencia recurrida declarara la validez del contrato y condenara a los recurrentes a otorgar escritura pública de venta de todos los bienes por otra razón que los recurrentes, por lo demás, no impugnan en su recurso. La esposa argumenta en el motivo segundo de su recurso que el arrendamiento era un acto de administración, de gestión ordinaria, para el que es posible la actuación individual de un cónyuge, pero que no lo es la opción de compra, que sería nula, por faltar el consentimiento requerido por el art. 1261 CC…  La cuestión que se plantea… es si la aceptación por la esposa de la validez del arrendamiento celebrado en 2001 por el esposo (admitida ahora en su recurso de casación y expresada tácitamente, al menos durante el tiempo transcurrido desde el fallecimiento del esposo en 2002) comprende también a la opción de compra. La decisión de la Audiencia se basa en que, en el caso, "el arriendo, concluido, y la venta, aún no consumada, formaban parte de un único objeto contractual"… La recurrente, que en su recurso dice que desconocía la firma de los contratos de 2001, pero admite que en noviembre de 2002, después del fallecimiento del marido, el demandado les informó de su existencia, no ha combatido la interpretación del contrato que realiza la Audiencia y se limita a argumentar que el arrendamiento es un acto de administración (lo que, como hemos dicho, es discutible en atención a su duración) y la opción un acto de disposición. En consecuencia, ahora, al resolver este recurso de casación, la sala debe partir de que, aunque mientras no se ejerce la opción pactada la relación entre las partes es arrendaticia, en el caso, por voluntad de las partes, el derecho de opción no puede ser considerado autónomamente del arrendamiento al que se vinculó y con el que conforma una relación jurídica unitaria. Partiendo de esta interpretación realizada por la Audiencia, debemos concluir que la aceptación de la relación contractual por la recurrente, al menos desde el fallecimiento del marido, le impide ahora oponerse al ejercicio de la opción por el demandante, pues con posterioridad al fallecimiento del esposo otorgante consintió la relación contractual que, por lo dicho, forma parte de una única relación jurídica.