... la llamada en garantía no está pensada… como propia de las situaciones en que el vendedor no ha transmitido la propiedad, sino también y, sobre todo, de las situaciones… en que la ha transmitido. La responsabilidad por la posesión pacífica no es un residuo histórico… En ciertos casos, un comprador puede estar más interesado en que el vendedor le responda por la posesión pacífica que por la transmisión de la propiedad. Naturalmente, la responsabilidad por la posesión pacífica no es solamente responsabilidad por evicción, es decir, por la privación de la cosa, porque la pérdida de una cualidad de la posesión no puede identificarse con la pérdida de la misma posesión. Los defectos jurídicos tienen diversas manifestaciones y una de las más graves consiste en litigios que producen muy serios perjuicios y considerables molestias, aunque se ganen. Por eso creo que la responsabilidad por no haber transmitido la propiedad o no haberla transmitido libre de derechos de terceros no es bastante.
O sea, que hay que hacer responder al vendedor, también, si el comprador se ve molestado o perturbado en la posesión:
… el vendedor… responde… de la posesión legal y pacífica (art. 1475.1º)… obligación estricta de transmitir la propiedad, obligación de poner los medios para transmitir la propiedad, obligación de transmitir la cosa libre de derechos ajenos (reales, obligacionales) y de limitaciones legales contrarias al interés del comprador protegido por el contrato, obligación de transmitir libre de pretensiones de terceros ( fundadas o infundadas), y carga de asumir la defensa (costas y gastos de la misma)
¿El vendedor está obligado a transmitir la propiedad? Si no se olvida que la transmisión de la propiedad es un efecto, no un negocio jurídico, la respuesta se facilita (el vendedor tiene una obligación ‘de medios’ de conseguir un resultado – que el comprador adquiera la propiedad, valga la paradoja).
Desde el punto de vista de lege ferenda… parece preferible esta respuesta (afirmativa). Mas desde el punto de vista del modelo contractual dispositivo dibujado por el Código civil, de lege lata, parece más segura la respuesta negativa: el vendedor, en general y en cierto sentido, como veremos, no responde en todo caso por no haber transmitido la propiedad, sino por la privación al comprador de la cosa vendida por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compra ( arts. 1475 y 1480)
… Ahora bien, la cuestión no siempre se plantea de manera suficientemente precisa. El vendedor, obviamente, está obligado a la tradición de la cosa vendida, y la tradición es el modo mediante el que se transmite la propiedad (art. 609); por consiguiente, está obligado a poner el medio adecuado para transmitirla. Desde esta perspectiva y en este sentido puede decirse que el vendedor está obligado a transmitir la propiedad. Así, si es propietario y hace la tradición de la cosa, habrá transmitido la propiedad. En este sentido puede decirse que el vendedor está obligado a transmitir la propiedad como una obligación de medio. Ulpiano en D. 19.1,11 2: “ ipsam rem praestare venditorem oportet, id est tradere, quae res siquidem dominus fuit venditor, facit et emptorem dominum”. La Ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra dispone: “Por el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a entregar la libre posesión de la cosa vendida; queda igualmente obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma”. Se impone al vendedor una obligación de medios respecto a la transmisión de la propiedad.
La tradición o entrega de la cosa no es un simple traspaso posesorio: es un modo de adquirir la propiedad (art. 609 CC)
En nuestra doctrina se manifiesta en ocasiones una idea de la tradición como simple traspaso posesorio. Creo que no es exacta esa visión meramente posesoria de la tradición. La tradición es un modo de adquirir la propiedad que no consiste en cualquier entrega de la cosa. Aquí, de nuevo, quizá hayan influido los conceptos propios de otros derechos, especialmente italiano y francés, en los que, como regla general, la tradición no es modo de adquirir la propiedad.
La tradición, modo de adquirir la propiedad, requiere que el tradens sea propietario y/o tenga poder de disposición. Es decir, que sea un propietario que no tenga limitada su facultad de disposición o que,sin ser propietario, esté autorizado por éste (representación indirecta: comisionista o mandatario que actúe en nombre propio) o sea su representante legal o representante voluntario directo… La ineficacia se debe imputar a la tradición como modo de adquirir la propiedad, cuando el tradente no tiene poder de disposición, pues el efecto que no se produce es el adquisitivo, que es el propio de la tradición, en tanto que sí se producen los efectos propios del contrato de compraventa, aunque el vendedor no sea propietario, tanto obligacionales como reales, pues estos últimos se concretan, no en transmitir por sí sola la propiedad, sino en ser causa de la tradición cuando la adquisición de la propiedad se produce por la tradición (entonces la compraventa válida es causa de la tradición tanto a domino como en los supuestos de adquisición a non domino) o en ser título de la usucapión cuando se adquiere por usucapión ordinaria (entonces, como título de la usucapión, y contribuye también a una adquisición a non domino)
“Traditionibus et usucapionibus, non nudis pactis, dominia rerum transferuntur”. Texto que coincide con la base 20 (11-5-1888), que considera a los contratos meros títulos de adquirir. Con lo que se quiere decir que no es el título el que transmite, sino que, en el ámbito de los derechos reales, el título sólo es el fundamento de la adquisición, y al cumplir esta función el título válido es eficaz tanto a domino como a non domino.
¿A quién le corresponde litigar contra los terceros que con pretensiones apoyadas en hechos anteriores a la venta perturban el derecho del comprador en contra de la regla contractual?
Decididamente entiendo que al vendedor que ha afirmado que esas pretensiones no existen o no ha manifestado su existencia. Por el contrario, si el vendedor manifiesta que sobre la cosa existen ciertas pretensiones de terceros, puede entenderse que corresponde al comprador negociar lo que a su interés convenga o no contratar… el comprador no debería cargar con costas y gastos producidos por pretensiones de terceros anteriores a la venta, si no han sido tenidas en cuenta a la hora de establecer la regla contractual…
Incluso la adquisición de la propiedad, por ejemplo, en virtud de adquisiciones a non domino instantáneas puede no satisfacer el interés del comprador en diversos aspectos. Si se trata, por ejemplo, de una cosa hurtada, robada u objeto de otro delito, que a pesar de ello se adquiere a non domino (art.85 del Código de Comercio), el comprador puede objetar bien reparos morales, bien de otro tipo, como buen nombre comercial, pero también su interés en no sufrir una posible demanda del anterior propietario y tener que realizar gastos, es decir, su interés en no adquirir un pleito, aunque sea un pleito de resultado favorable seguro, si es que existe algún pleito de resultado seguro.
José María Miquel González, Algunos problemas de la responsabilidad por transmisión de la propiedad en la compraventa, Revista de Derecho. Universidad del norte nº 26(2006), pp 233-269.
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