Es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de diciembre de 2021, - ECLI:ES:APM:2021:14304
En esencia, la actora alega que la finca fue comprada por don José a la mercantil "JOSÉ BANÚS, S.A." mediante documento privado de fecha 23 de marzo de 1963. Con posterioridad, concretamente el 10 de noviembre de 1970, se otorgó la correspondiente escritura pública de compraventa en la que el comprador compareció representado don José , en calidad de mandatario verbal, sin que dicha representación llegara a ratificarse. Añade que don José vendió la finca a su sobrina, doña Milagrosa , madre de la actora, en documento privado alrededor del año 1966, sin que disponga del documento de compra. Por último, la demandante manifiesta que su madre le vendió la vivienda en documento privado alrededor de año 1972, sin que se tampoco disponga del documento acreditativo de la adquisición. En todo caso, invoca la prescripción adquisitiva extraordinaria por la posesión no interrumpida en concepto de dueño desde hace más de 30 años.
La parte apelante también insiste en el recuso en la adquisición del inmueble por usucapión extraordinaria. El artículo 1959 del Código Civil permite la prescripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles por la posesión no interrumpida durante 30 años, sin necesidad de título ni buena fe.
… La posesión, a los efectos de la usucapión, debe ser en concepto de dueño (o titular del derecho de que se trata), pública, pacífica y no interrumpida. El extremo que conviene destacar es el carácter de "en concepto de dueño "
… Esta pacífica tesis jurisprudencial se mantiene en sentencias más recientes
… Ni la sentencia recaída en la instancia precedente, y tampoco la parte apelada, cuestionan la autenticidad ni la fecha de la abundante documentación aportada por la actora que justifica la posesión el inmueble de forma no interrumpida, pública y pacíficamente desde, al menos, principios de 1988, esto es, más de 30 años antes de la interposición de la demanda (11 de septiembre de 2019). Lo que la sentencia rechaza es que la posesión lo haya sido en concepto de dueño. R
especto a este requisito, las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero y 16 de noviembre de 2016 señalan: “… el requisito de la "posesión en concepto de dueño" no es puramente subjetivo o intencional… es preciso, además… "actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios"
… La formalización de sucesivos contratos de arrendamiento desde el 15 de junio de 1988… la remisión por la administración de la finca a la actora, en su calidad de propietaria, de las cuentas de la comunidad desde el ejercicio 1988… y comunicaciones de la administración al esposo de la actora desde el 31 de agosto de 1988… así como el pago de recibos de agua desde finales de 1988 y, en fin, la asistencia a juntas de propietarios (documento nº 90 y ss de la demanda) y el pago de impuesto desde hace años (documento nº 253 y ss de la demanda), denotan, a juicio del tribunal, que la posesión de la actora no solo ha sido pública, pacífica y no interrumpida por el plazo legal sino que, además, lo ha sido en concepto de dueño.
Se trata de actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, de los que se deduce que la actora actúa y se presenta en el mundo exterior como efectiva dueña del inmueble, sin que conste en modo alguno que lo hiciera en virtud de título distinto
… Las consideraciones que efectúa la sentencia apelada sobre la posibilidad de que esos actos se hicieran en vida de la madre de la actora en calidad de mera administradora, carecen de sustento probatorio y chocan con la negada adquisición del inmueble por parte de la madre.
De igual forma, tampoco existe elemento probatorio alguno que permita afirmar que tras el fallecimiento de la madre, la actora actuara como heredera en beneficio de la herencia yacente o aceptada pero indivisa, además, de que se ha negado la adquisición del inmueble por la madre de la demandante.
Tampoco puede oponerse al éxito de la acción ahora analizada el artículo 596.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual el tribunal debe rechazar de plano la demanda de tercería de dominio que se interponga con posterioridad al momento en que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil, se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero que lo adquiera en pública subasta.
El objeto de este procedimiento no es una tercería de domino por lo que resulta inaplicable el precepto indicado y, en todo caso, la demanda se presentó el día 11 de septiembre de 2019 -no el 24 de octubre de 2019, como erróneamente se indica en la sentencia- y por tanto con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública en favor del adjudicatario del inmueble que, según la sentencia, se otorgó 3 de octubre de 2019, que es lo que determina la transmisión de la propiedad ( artículo 609 y 1462 del Código Civil), en tanto que tampoco consta que, en su caso, se dictara con anterioridad resolución de aprobación del remate.
Conforme a lo expuesto en el fundamento anterior debe prosperar la pretensión de usucapión extraordinaria del inmueble litigioso en favor de la demandante y condenar a la demandada a realizar los actos necesarios para la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad número 18 de los de Madrid a favor de Doña Raquel, con cancelación de la inscripción existente a favor de la mercantil "JOSÉ BANUS, S.A
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