Los desahucios, la dación en pago y todo lo demás

Es un tema endiabladamente complicado y para el que no me creo que gente tan incompetente como la de los partidos políticos sea capaz de encontrar una solución en pocos días. Es más, creo que no hay una buena solución a corto o medio plazo. Y, a largo plazo, la única solución es limitar las posibilidades de endeudamiento – de dar crédito – estableciendo un porcentaje limitado del valor de la vivienda como tope a la cuantía del crédito.

¿Qué nos jugamos?

Por un lado, el crédito hipotecario. Si los acreedores no pueden confiar en que se harán con el bien dado en garantía de una forma rápida y eficaz, simplemente, dejarán de prestar con tal garantía. Y es la única que permite a la gran mayoría de los particulares acceder a la propiedad de una vivienda. Recuérdese el trabajo de Miquel sobre la reserva de dominio. Si nos “cargamos” la hipoteca como garantía eficaz, los bancos recurrirán a la reserva de dominio y los Aziz no podrán acceder a la propiedad de una vivienda hasta que la hayan pagado completamente.

Por otro, corremos un grave riesgo de irresponsabilizar aún más a nuestros conciudadanos. España, por culpa de Franco en alguna medida, es un país donde aceptamos sin discusión que las decisiones individuales sean tomadas por la Administración o por terceros. No es el país que más propiedad pública tiene pero si es un país donde hay hiperregulación. Sin que sirva de mucho en términos de eliminación de riesgos (véase Madrid – Arena). El resultado es que la gente se vuelve cada día más irresponsable.  La gente que adopta decisiones irracionales debe “pagar” sus errores para que no vuelva a cometerlos y para que los que estén a su lado mejoren también la racionalidad de sus decisiones.

Dos ejemplos: el Sr. Aziz y la Sra de Baracaldo

El Sr. Aziz, en el caso que ha dado lugar a las Conclusiones de la Abogado General Kokkot dejó de pagar el préstamo hipotecario al poco de habérsele concedido. Solo pasaron algunos meses para que entrara en mora y no pasó un año y ya había dejado de pagar completamente. Y tardaron 4 años en echarle de la vivienda. ¿Puede decirse que, en términos económicos, la vivienda del Sr. Aziz era del Sr. Aziz? o, más bien, era del Banco?

¿Debe causarnos un problema moral que el Sr. Aziz se quede sin esa vivienda o debe causarnos un problema moral que el Sr. Aziz se quede en la calle? La solución que se dé al tema de los desahucios ha de tener en cuenta que es inmoral y socialmente muy contraproducente que premiemos a los que han adoptado decisiones irracionales permitiéndoles quedarse en una vivienda mientras que su comparable que actúa racionalmente se va de alquiler y paga éste sin acceder a la propiedad. Es inmoral que se pague la vivienda del Sr. Aziz con dinero de mis impuestos. Y aunque el Sr. Aziz tuviera trabajo en el momento en el que pidió el préstamo, la probabilidad de perderlo también tiene que tenerse en cuenta a la hora de calcular la probabilidad de devolución, de la misma manera que los hijos no se independizan de sus padres en cuanto consiguen el primer trabajo sino cuando este tiene perspectivas de estabilidad y lo propio hacen las mujeres cuando deciden tener el primer hijo.

Por tanto, una primera conclusión: en los casos de los desahucios de personas que adquirieron la vivienda en los últimos cinco o seis años, el Estado no ha de evitar la ejecución de la garantía, sino que ha de garantizar que los desahuciados no se quedan en la calle. Eso es asistencia social y es el problema para cuya resolución pueden tirar de mis impuestos. Y el Sr. Aziz sabía que acabaría en la calle mucho antes de que se produjera el desahucio. Por tanto, lo suyo es que existieran servicios sociales que, cuando se inicia el procedimiento de ejecución, intervengan para proporcionar al Sr. Aziz un lugar alternativo para vivir. Los juzgados podrían comunicar las ejecuciones hipotecarias a los servicios sociales cuando, a la vista de la documentación, se aprecie que puede producirse una situación de emergencia social. Y, eventualmente, la asistencia social puede garantizar al banco el pago de un alquiler para que el Sr. Aziz se quede en la misma vivienda, ahora a título de arrendatario. A cambio, los prestatarios deberían facilitar la ejecución de la hipoteca evitando un proceso judicial.

La señora de Baracaldo. Resulta que la señora no había dejado de pagar su préstamo hipotecario. Lo que ocurrió es que había dado su piso en garantía de un préstamo que había pedido su hermano. Lo que explica que el marido se hubiera ido a trabajar tranquilamente ese día porque no sabía nada del desahucio. La señora se suicida – ignoro su estado mental previo – por el drama familiar que se le avecinaba cuando tuviera que explicar a su marido que había hipotecado el piso para ayudar a su hermano. Si no, no se entiende que, antes de que llegara el desahucio, no hubiera pagado ella misma las cuotas del préstamo del hermano. ACTUALIZACIÓN: El hermano dice que su hermana no le avaló. Dado que lo usamos como ejemplo, este hecho no altera las conclusiones de la entrada.

El problema de las "buenas-personas-inconscientes” que dan en garantía su propia vivienda para avalar deudas de terceros

Aquí tenemos un problema muy serio de educación de la población

“no avalarás, no avalarás, no avalarás, ni a tu madre, ni a tu padre, ni a tus hijos ni a nadie”. “Préstales el dinero, dónaselo pero no avales, no avales, no avales”. 

Garantizar deudas ajenas es un negocio de alto riesgo, que se hace, a menudo, a título gratuito y que como no supone desembolso inmediato alguno, se hace con demasiada ligereza. Quizá la legislación financiera debiera establecer un sistema de precauciones antes de que un consumidor pueda avalar a otro. En casos extremos, los préstamos correspondientes pueden ser usurarios por parte del banco que hubiera inducido a, por ejemplo, ancianos padres sin más bienes que el piso, para que avalen a un hijo cuando sabe – el banco – que el hijo no podrá hacer frente al pago del préstamo hipotecario (en Alemania se han considerado, algunos de estos casos, como préstamos usurarios). Muchos de los inmigrantes desahuciados lo han sido por los avales que prestaron para sus compatriotas en una suerte de ronda en la que todos los deudores avalaban a los demás.

Es decir, en estos casos, pueden darse al Juez más posibilidades de actuación para revisar las circunstancias en las que se produjo el otorgamiento de la garantía. Y puede desincentivarse la utilización de estas garantías cuando se trata de deudas que pueden dejar en la miseria al avalista (obviamente, si un padre avala un préstamo de 2000 euros que el banco hace a su hijo para pagarse la matrícula de la universidad, no necesitamos que el Estado intervenga).

Por último, en el largo plazo, habrá que pensar cómo encaja una reforma de la legislación concursal que regule específicamente el concurso individual o familiar facilitando la extinción de las deudas previas al concurso.

En definitiva: no hay que cambiar sustancialmente la ley. Tienen que funcionar los servicios sociales (en lo único que hay que gastar más es en los pobres) y han de controlarse individualmente los procesos de ejecución hipotecaria en los que la deuda garantizada fuera la de un tercero distinto del hipotecante cuando deudor y avalista sean consumidores.