Doctrina jurisprudencial sobre vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios

Por Esther González

Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de Pleno, número 39/2021, de 2 de febrero de 2021

Se discute en este procedimiento la declaración de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario otorgado a dos particulares (que no eran consumidores porque el préstamo se otorgó para financiar sus actividades profesionales). Ante el impago de 42 cuotas, el banco interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la declaración de vencimiento anticipado del contrato y la condena al pago de la totalidad de las cantidades debidas, en aplicación de los arts. 1.124 y 1.129 del Código civil.

En primera y en segunda instancia se estimó la demanda parcialmente, condenando a los deudores sólo al pago de los importes debidos hasta el momento en el que el banco había vencido extrajudicialmente el préstamo y reclamado la deuda a los deudores, argumentando que no se puede declarar el vencimiento de una obligación previamente vencida extrajudicialmente. La AP argumenta además que el art. 1.124 del Código civil (que regula que la facultad de resolver está implícita en las obligaciones recíprocas cuando una de las partes incumple) no es aplicable dado que el préstamo no es un contrato bilateral o sinalagmático.

El TS destaca en esta sentencia varias cuestiones interesantes:

• Recuerda su doctrina de que el art. 1.124 del Código civil es aplicable a contratos de préstamo, de forma que es posible resolver el contrato de préstamo cuando el prestatario incumple de manera grave o esencial las obligaciones asumidas que sean relevantes para las partes (como la de pagar el capital en ciertas cuotas o los intereses). La valoración de la gravedad del incumplimiento debe tener en cuenta su carácter prolongado en el tiempo y la falta de reparación de la situación por el deudor (sentencia 432/2018, de 11 de julio). El TS utiliza en esta nueva sentencia, como criterio orientativo, los parámetros establecidos en el art. 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (aunque esta no resulte aplicable al caso por haber entrado en vigor posteriormente al vencimiento anticipado).
• Concluye que el art. 1.129 del Código civil también es aplicable en este caso (que establece que el deudor perderá el derecho al plazo, entre otros, ante su insolvencia sobrevenida, salvo que garantice la deuda). Reitera el TS que no es exigible que medie una previa declaración formal de insolvencia y que es suficiente la constatación de la falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles.
• Po último, el TS no comparte el criterio de la AP de que únicamente puede condenarse a los deudores al pago de las cantidades vencidas en el momento en que la acreedora declaró extrajudicialmente el vencimiento anticipado. Establece que la declaración de vencimiento anticipado efectuada por la acreedora con anterioridad a la presentación de la demanda no excluye su posterior petición del reembolso total adeudado en un procedimiento judicial.

Un apunte procesal: El TS deniega la solicitud del banco de que, además de la declaración de vencimiento anticipado y condena al pago, se ordenara la venta en subasta pública a los efectos de la realización del derecho de hipoteca, para el caso de falta de cumplimiento voluntario del deudor. El TS concluye que la elección del banco del procedimiento declarativo ordinario es válida, pero excede del contenido de éste incluir un pronunciamiento sobre el procedimiento que debe seguirse para la ejecución de la condena declarativa.