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Por Marta Soto-Yarritu
Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2017
Se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio: si el contrato no prevé la renuncia por el arrendatario, el arrendador está facultado a pedir el cumplimiento del contrato (los arrendatarios entregaron las llaves y dejaron de pagar las rentas ante la negativa del arrendador de renegociar la renta).
Tras no poder negociar con el arrendador una reducción de la renta, el arrendatario de un local de negocio desistió unilateralmente del contrato (con base en la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato como consecuencia de la crisis económica), depositando las llaves en una notaría. El arrendador alegó que no había aceptado la resolución unilateral del contrato y pidió el cumplimiento específico hasta el vencimiento pactado, solicitando el abono de las rentas.
El juzgado de primer instancia entendió que no existía causa que justificara la resolución unilateral por el arrendatario, por lo que estimó el cumplimiento específico del contrato, condenando al arrendatario al pago de las rentas vencidas hasta la fecha de la sentencia. La Audiencia Provincial de Sevilla estimó parcialmente el recurso de apelación del arrendatario al considerar que el contrato había quedado resuelto de facto con la entrega de las llaves y desde ese momento no podía hablarse de devengo de rentas, siendo únicamente posible la reclamación de daños y perjuicios (cosa que el arrendador no había reclamado). El Tribunal Supremo revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, confirmando la de primera instancia. Como ya expusiera la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016 (comentada aquí), en relación con este tipo de contratos existen tres grupos de casos en la jurisprudencia: (i) casos en los que existe en el contrato una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad; (ii) casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento – caso analizado – y (iii) casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta, reclamando indemnización de daños y perjuicios. Dado que estamos ante un caso del grupo segundo, el TS concluye que “al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador, procede la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes”.
En otros casos, se ha aceptado la doctrina de la desaparición de la base del negocio o rebus sic stantibus considerando que la crisis económica de 2007 en adelante habría provocado una caída extraordinaria de los precios de los inmuebles y, en consecuencia, habría de justificar una reducción de las rentas en los alquileres.
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