El otro blog para cosas más serias

El otro blog para cosas más serias
El otro blog para cosas más serias

martes, 27 de abril de 2021

Cláusulas abusivas en los contratos de “conserjería” entre una empresa y una comunidad de propietarios: la cláusula que prohíbe a la comunidad contratar directamente al conserje "presentado" por la empresa al terminar la relación con ésta


foto: JJBOSE

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2021- ECLI:ES:TS:2021:1349

La primera cuestión que resuelve el Supremo es si una comunidad de propietarios es un consumidor a los efectos de la legislación sobre cláusulas abusivas contenida en la LCU. La respuesta es afirmativa en la interpretación que el Supremo hace del art. 3.2 de la Ley que incluye como tales “las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial".

Esta norma no es contraria a la Directiva sobre cláusulas abusivas a pesar de que el TJUE consideró que las comunidades de propietarios no eran consumidores en el sentido de la misma recordando, al mismo tiempo, que los Estados eran libres para ampliar la protección de la Directiva a personas jurídicas o entidades sin personalidad que no pudieran ser consideradas como consumidores en sentido estricto.

Lo interesante de la sentencia, pues, no es la aplicación de la LCU a los contratos celebrados por las comunidades de propietarios con empresas, sino el análisis del carácter abusivo o no de las cláusulas incluidas en ellos. Al respecto, el Supremo dice

El contrato, que tiene por objeto la prestación de servicios de conserjería a través de la selección, formación y vigilancia del personal correspondiente a cargo de la prestadora, es de tracto sucesivo, y fijó un plazo de duración de un año, sujeto a prórrogas también anuales si ninguna de las partes lo hubiera denunciado con un mes de antelación al vencimiento, duración que no puede considerarse excesiva.

Además, la comunidad de propietarios se reservó la facultad de resolver unilateralmente el contrato en caso de que comunicase a la prestadora del servicio tres quejas sobre la calidad o grado de cumplimiento del servicio en un periodo inferior a tres meses, si no se solucionasen adecuadamente, y en tal caso Aslezo renunciaba a cualquier derecho por el tiempo que quedara de vigencia del contrato.

No se imponían penalizaciones ni indemnizaciones por daños ocasionados por el ejercicio de esa facultad, antes bien la prestadora renunció expresamente a cualquier derecho que en tal caso le pudiera corresponder por el tiempo de contrato pendiente de vencimiento en el momento de la resolución anticipada.

El Supremo dice que estas cláusulas son plenamente compatibles con la LCU. Más interés tiene la cláusula que preveía que la comunidad se comprometía a no contratar directamente al personal de la empresa proveedora del servicio que esta ponía al servicio de la comunidad:

La cláusula penal debatida no afecta ni limita la facultad de poner término al contrato, sino que lo que limita es la posibilidad de que la comunidad de propietario retenga, por medio de su contratación directa o indirecta, por cuenta propia o ajena, a alguno de los trabajadores previamente seleccionados y formados por la demandante. Esa cláusula operaba fuera del ámbito de la vigencia del contrato. Establecía una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (obligación de no hacer) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios que vinculaba a las partes y durante un año a partir de esa extinción, y fijaba una cláusula penal para el caso de su incumplimiento. Esa cláusula, por tanto, no tenía por objeto la determinación negocial de la duración y finalización del contrato, que son los aspectos relacionados con la regulación contenida en los preceptos que la recurrente considera vulnerados por la sentencia impugnada. En consecuencia, la infracción denunciada en el recurso no se ha producido porque la norma legal que se considera infringida no era de aplicación a la cláusula contractual en que se apoyaba la acción.

Se “escapa” así el Supremo de la cuestión realmente debatida: ¿son las cláusulas penales siempre abusivas si se incluyen en una condición general? A mi juicio, no. Pero creo que el nombre no es correcto. En vez de cláusula penal, la empresa podría denominarlo “comisión” por haber formado al conserje y habérselo “presentado” a la Comunidad. Del mismo modo que los API que tienen un encargo en exclusiva de un cliente para vender su piso cobran su comisión aunque el cliente lo venda sin su intermediación.

No hay comentarios:

Archivo del blog