Cobro indebido de una garantía por una cooperativa de viviendas y responsabilidad personal de su liquidador

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5 de junio de 2026. SAP Madrid (Sección 28.ª) núm. 208/2026

Los hechos

1. El Prado de Valdebebas, sociedad cooperativa de viviendas, promovió varias promociones inmobiliarias. AVINTIA actuó como constructora en las promociones de Valdelasfuentes y Valdehigueras. En esta última promoción, AVINTIA sustituyó a otra constructora cuando todavía faltaba por ejecutar más del 48 % de la obra. La cooperativa y AVINTIA firmaron el 15 de octubre de 2014 un acuerdo de terminación de la obra. La cooperativa declaró que recibía la edificación a satisfacción y que no tenía nada que reclamar a AVINTIA, sin perjuicio de las garantías por posibles defectos constructivos. 
2. AVINTIA constituyó inicialmente un aval bancario en garantía de las responsabilidades que pudieran derivarse de tales defectos. El aval sólo permitía su ejecución cuando la dirección facultativa certificara un incumplimiento o defecto imputable a AVINTIA, cuantificara el coste de reparación y notificara esa circunstancia a la constructora. AVINTIA renovó posteriormente el aval y, el 5 de mayo de 2017, sustituyó la garantía bancaria por un cheque de 106.400 euros que depositó ante notario.
3. Los beneficiarios económicos últimos de la garantía eran los cooperativistas adjudicatarios de las viviendas y, tras la constitución de la propiedad horizontal, la comunidad de propietarios. La garantía aseguraba el cumplimiento de las obligaciones de AVINTIA como constructora frente a quienes soportaran los defectos de la edificación. La cooperativa recibió y administró la garantía dentro de la promoción colectiva, pero el importe del cheque no constituía un activo libremente apropiable por la cooperativa. La cooperativa sólo podía aplicarlo a las consecuencias patrimoniales de los defectos constructivos garantizados.
4. El acta notarial no expresó con claridad esta estructura. El documento afirmaba que el cheque quedaba «a disposición» de la cooperativa y que ésta podía retirarlo a partir del 16 de junio de 2017. AVINTIA podía recuperarlo antes de esa fecha si acreditaba la subsanación de determinadas deficiencias mediante un informe de la dirección facultativa. La Audiencia califica la redacción del acta de desafortunada y considera que el documento creaba la apariencia de que la cooperativa podía retirar el cheque una vez llegada la fecha indicada.
5. La cooperativa acordó su disolución en junio de 2017. El Juzgado de lo Mercantil nombró liquidador judicial a Camilo en noviembre de 2018. Camilo era economista y auditor, no había pertenecido anteriormente a la cooperativa y desconocía la historia de sus relaciones con AVINTIA. El liquidador retiró el cheque el 16 de enero de 2019 e ingresó los 106.400 euros en la cuenta bancaria de la cooperativa.
6. La comunidad de propietarios demandó posteriormente a AVINTIA y a VICOPAL, gestora de la cooperativa, por defectos constructivos. Los tribunales condenaron a ambas demandadas al pago de 85.183 euros y AVINTIA consignó la cantidad. VICOPAL obtuvo después una condena de 10.670 euros contra AVINTIA en ejercicio de su acción de regreso. La cooperativa no fue demandada ni soportó ningún desembolso por los defectos constructivos. El informe de la administración concursal de la cooperativa confirmó expresamente que aquellos litigios no habían causado ningún perjuicio económico a la cooperativa porque AVINTIA había asumido las condenas.
7. AVINTIA no reclamó el cheque hasta febrero de 2023, cinco años después de la fecha a partir de la cual el acta permitía retirarlo. El notario informó entonces a AVINTIA de que el liquidador ya había cobrado el cheque en 2019. AVINTIA demandó a la cooperativa para obtener la restitución de los 106.400 euros y demandó también al liquidador para exigirle responsabilidad personal por el cobro.

El Juzgado de lo Mercantil estimó la demanda contra la cooperativa. El juzgado consideró que el cheque sustituía a la garantía anterior y que la cooperativa no tenía derecho a apropiarse de su importe porque nunca había afrontado ninguna responsabilidad relacionada con los defectos constructivos. El cobro constituía, por tanto, un cobro indebido. El juzgado condenó a la cooperativa a devolver los 106.400 euros con intereses. En cambio, el juzgado absolvió al liquidador porque no apreció culpa en su actuación. AVINTIA recurrió únicamente esta absolución. 

La Audiencia confirma la absolución. La acción individual de responsabilidad contra el liquidador exige una conducta imputable al liquidador como órgano social, un daño directo, una relación causal y un reproche subjetivo por dolo o culpa. Los artículos 241 y 397 LSC no permiten convertir automáticamente una actuación objetivamente incorrecta de la sociedad en responsabilidad personal de quien desempeña la liquidación. El liquidador aplica una diligencia profesional ajustada a sus concretas funciones liquidatorias, no el canon empresarial propio del administrador que dirige la actividad económica de una sociedad en funcionamiento. 

La Audiencia niega la culpa porque Camilo recibió el nombramiento judicial varios años después de la terminación de la obra y porque Camilo encontró una cooperativa que había desarrollado cuatro promociones, construido 286 viviendas y acumulado una extensa documentación contractual. El acta notarial constituía el antecedente inmediato del cheque y afirmaba expresamente que la cooperativa podía retirarlo a partir de una fecha ya vencida. La Audiencia considera que Camilo podía confiar razonablemente en esa apariencia documental. La averiguación de la verdadera función del cheque habría exigido reconstruir los contratos de obra, las sucesivas garantías y las relaciones mantenidas años antes entre AVINTIA, la cooperativa y otros intervinientes. El tribunal califica esa labor como una diligencia extraordinaria que excedía de la exigible al liquidador judicial. 

El posterior concurso de la cooperativa reforzó esa apariencia. La administración concursal incluyó el importe del cheque en la masa activa. AVINTIA no comunicó ningún crédito por esa cantidad, no reclamó la separación del dinero ni promovió un incidente concursal. La Audiencia entiende que la actuación de la administración concursal y la pasividad de AVINTIA confirmaban razonablemente la creencia del liquidador de que el dinero pertenecía a la cooperativa. La cooperativa debe restituir el cobro indebido, pero el liquidador no responde personalmente porque su error resultó excusable. 

¿A quién pueden demandar los cooperativistas?

Los cooperativistas no compran las viviendas a un promotor inmobiliario externo: los cooperativistas organizan colectivamente la promoción a través de la cooperativa y soportan sus costes. La LOE distingue esas posiciones. El artículo 9 define al promotor por su intervención material en la decisión, impulso, programación y financiación de la edificación. El artículo 17.4 extiende la responsabilidad del promotor a las personas físicas o jurídicas que, por el contrato o por su intervención decisoria, actúen realmente como promotores «bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas».

En este caso, VICOPAL actuaba como gestora de la cooperativa y la comunidad de propietarios dirigió contra ella, junto con AVINTIA, la demanda por defectos constructivos.

Sí. La Audiencia acoge sustancialmente la tesis que expuse en «El liquidador no es un fiduciario»: El administrador dirige empresarialmente el patrimonio social, dispone de discrecionalidad y soporta deberes fiduciarios; el liquidador ejecuta un programa legal de liquidación, carece de esa discrecionalidad empresarial y responde conforme a la lex artis profesional aplicable a la liquidación de patrimonios. Alfaro explica que la remisión del artículo 375.2 LSC al régimen de los administradores obedece a que ambos son órganos sociales, no a que el liquidador quede sometido sin más al estatuto fiduciario del administrador. 

Dice la sentencia: 

«Para el caso de los liquidadores, donde ya se ha señalado antes que el traslado de las previsiones establecidas para aquellos administradores debe hacerse con sumo cuidado, el art. 397 TRLSC exige de modo específico el dolo o la culpa...la extensión de la actuación de dichos liquidadores no es la misma que la de un administrador social, ya que se limita exclusivamente al cumplimiento de los deberes legales tendentes a ejecutar la liquidación y cancelación de la sociedad».

 Y añade

«A diferencia de aquellos administradores sociales, los liquidadores ya no actúan en el tráfico jurídico para el desarrollo del objeto social bajo criterios de oportunidad y asunción prudencial e informada de riesgos económicos, sino únicamente para acometer las precisas operaciones liquidativas establecidas en la ley, vd. arts. 383 a 396 TRLSC, en el plazo legal establecido, lo que tienen impuesto como un deber por la propia legalidad».

«Esta culpa no se examinará bajo el canon de la diligencia exigible a un ordenado empresario, art. 225.1 TRLSC, ya que el liquidador no lleva a cabo el negocio empresarial que da objeto a la sociedad. El estándar requerible de diligencia al liquidador es el del profesional, ya que actúa dentro de un ámbito profesionalizado y remunerado, en el cumplimiento de concretos deberes legales, los impuestos en las normas societarias para la liquidación».

El liquidador es un técnico de la liquidación y su conducta debe medirse conforme a la lex artis profesional, no conforme al patrón del ordenado empresario.

La Audiencia afirma que las funciones del liquidador consisten en «concluir operaciones aún pendientes o realizar nuevas que tengan que ser necesarias para la liquidación», «cobrar los derechos de crédito pendientes contra terceros» y «pagar las deudas de la sociedad y realizar los bienes sociales». Después concluye que el liquidador sólo debía conocer las circunstancias necesarias para ejecutar «esas concretas operaciones liquidativas», y «no todo el conjunto de antecedentes sociales ni las primigenias causas vinculadas a las determinadas operaciones que deba concluir o activos a percibir».

Finalmente, la Sala aplica esa delimitación funcional para excluir la culpa: 

«podría haberse conocido por el liquidador que el cobro de aquel cheque no respondía a deuda alguna con la cooperativa, pero ello correspondía no a una diligencia propia de la actuación de liquidador, conforme a los cánones normativos que la rigen […] sino a una diligencia extraordinaria más allá de la exigible para la ejecución de sus funciones de liquidación».