Por Esther González
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1039/2026, de 29 de junio de 2026)
La parte arrendadora de un contrato de arrendamiento sobre una vivienda interpuso acción de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumular la acción de reclamación de las rentas debidas. El arrendatario admitió el impago, pero invocó el derecho de opción de compra que le otorgaba el contrato (que había ejercido con posterioridad a la interposición de la demanda de desahucio y cuya validez estaba siendo enjuiciada en otro procedimiento declarativo a instancia del arrendatario).
El juzgado de primera instancia estimó la acción de desahucio, concluyendo que el desahucio por falta de pago es un proceso sumario en el que el demandado solo puede oponerse para alegar y probar el pago de la renta o las circunstancias relativas a la enervación, según el art. 444 LEC. Por el contrario, la AP de Málaga estimó el recurso del arrendatario, al considerar que la opción de compra prevista en el contrato introducía en el juicio sumario una cuestión compleja que no era posible abordar en él y que la consecuencia aplicable debía ser la desestimación de la demanda de desahucio.
El TS estima el recurso de casación del arrendador. El TS hace un repaso de su jurisprudencia sobre el juicio sumario de desahucio, recordando que
“la sumariedad del juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas determinaba que en su ámbito no pueden discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa ampliar, con carácter general, los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC” y que “la limitación de los motivos de oposición y de las posibilidades de prueba es una característica consustancial a los juicios sumarios que ha sido validada por el Tribunal Constitucional y que cuenta como garantía adicional con la carencia de efecto de cosa juzgada de la sentencia que les pone fin”. El TS concluye que, en este caso concreto, “el hecho de que el contrato de arrendamiento contara con una cláusula que permitía una opción de compra no puede impedir a la parte arrendadora el ejercicio de las acciones que el ordenamiento jurídico le brinda para el supuesto de falta de pago de la renta. Lo contrario supondría dejar en manos del arrendatario el cumplimiento o incumplimiento del contrato y, con ello, la vulneración del art. 1.256 del Código Civil.”
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