Condición resolutoria expresa en compraventa inmobiliaria: el pago posterior al requerimiento del art. 1504 CC no rehabilita el contrato, pero debe devolverse el pago recibido después de la resolución

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La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1307/2026, de 23 de julio de 2026, resuelve un litigio entre Promociones Inmodp 2017 S.L. y Marisa y Pascual sobre una compraventa de vivienda con pago aplazado y condición resolutoria expresa. El contrato, firmado el 7 de noviembre de 2017, preveía un precio de 740.000 euros, varios pagos parciales y una cláusula según la cual, si la compradora incumplía sus obligaciones de pago, el contrato quedaría resuelto previo requerimiento conforme al art. 1504 CC, pudiendo los vendedores retener las cantidades recibidas como cláusula penal. 

La compradora cumplió inicialmente el calendario de pagos, pero no abonó el plazo de 20.000 euros vencido el 15 de julio de 2018. Los vendedores remitieron burofax resolutorio el 30 de julio de 2018, y la compradora pagó tardíamente ese plazo el 7 de agosto de 2018, cuando los vendedores ya habían comunicado la resolución del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia estimó sustancialmente la demanda de Promociones Inmodp 2017 S.L., al considerar que no había un incumplimiento resolutorio bastante, sino un mero retraso en el pago de uno de los plazos, y condenó a los vendedores a devolver 102.320,65 euros. La Audiencia Provincial de Madrid revocó parcialmente la sentencia y sostuvo que la condición resolutoria expresa excluía la necesidad de acudir al art. 1124 CC: una vez practicado el requerimiento del art. 1504 CC, el pago posterior de la compradora no podía impedir la resolución. 

El Tribunal Supremo confirma este criterio de fondo. Recuerda que el art. 1504 CC permite al comprador pagar aun después de vencido el plazo mientras no haya sido requerido judicial o notarialmente, pero que, hecho el requerimiento resolutorio, el comprador ya no puede rehabilitar el contrato mediante un pago tardío. Además, cuando las partes han pactado una condición resolutoria expresa, pueden tipificar como resolutorios determinados incumplimientos, aunque no tengan por sí mismos la gravedad que exigiría el art. 1124 CC.

Aplicando esa doctrina, la Sala considera eficaz la resolución contractual comunicada por los vendedores. La cláusula era clara: ligaba la resolución automática, previo requerimiento del art. 1504 CC, al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de pago de la compradora. Como el plazo de 15 de julio de 2018 no se pagó antes del requerimiento resolutorio de 30 de julio, la condición resolutoria debía desplegar sus efectos.

Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso en cuanto a una cuestión distinta: la devolución de los 20.000 euros pagados el 7 de agosto de 2018, después de la resolución. La Audiencia había omitido pronunciarse sobre esa cantidad, pese a que la compradora la había reclamado y los propios vendedores habían reconocido extrajudicialmente y en el juicio que procedía reintegrarla. La Sala aprecia incongruencia omisiva y error patente en la valoración probatoria, porque ese pago fue indebido: una vez resuelto el contrato, los vendedores no podían conservar una cantidad recibida como parte del precio. 

La sentencia también aplica la doctrina de los actos propios. Los vendedores habían reconocido su obligación de devolver esos 20.000 euros y, posteriormente, pretendieron conservarlos. Esa conducta contradice la confianza legítima generada por sus manifestaciones anteriores y vulnera la buena fe del art. 7.1 CC.

El fallo estima el recurso extraordinario por infracción procesal y parcialmente el recurso de casación de Promociones Inmodp 2017 S.L., casa la sentencia de apelación y condena a Marisa y Pascual a devolver únicamente los 20.000 euros pagados tras la resolución, con intereses legales desde la interposición de la demanda y los del art. 576 LEC desde la sentencia de primera instancia. No impone las costas de la primera instancia, apelación, casación ni infracción procesal, y acuerda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir.