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sábado, 16 de enero de 2021

Un Juzgado de Barcelona rebaja al 50% la renta de un contrato de arrendamiento de un inmueble para arrendamiento turístico debido a la crisis del Covid-19

Foto: JJBOSE

Por Esther González

Es la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona, número 1/2021, de 8 de enero de 2021

Una sociedad interpuso una demanda solicitando la novación (para la reducción de la renta) del contrato de arrendamiento que tenía suscrito, como arrendataria, con un gran tenedor. El contrato consistía en el arrendamiento de inmuebles para la explotación por la arrendataria de la actividad de arrendamiento turístico. La demandante alegaba la imposibilidad de explotar el negocio por la suspensión de la actividad tras la declaración del primer estado de alarma como consecuencia del Covid-19 y las limitaciones posteriores, una vez reanudada la actividad. El arrendador alegaba que el RDL15/2020, de 21 de abril sólo le obligaba a aceptar una moratoria en el pago de la renta si el arrendatario cumplía determinados requisitos y que, habiendo previsto el legislador una regulación específica, no era aplicable la doctrina rebus. El Juzgado de Primera Instancia de Barcelona considera aplicable la doctrina rebus sic stantibus y condena al arrendador a la reducción del 50% de la renta.

Respecto a la relación entre el RDL 15/2020 y la doctrina rebus, la Jueza entiende que

“el RDL 15/2020 no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio”

y, por tanto, no impide acudir a la cláusula rebus sic stantibus como complemento del ordenamiento jurídico.

La Jueza analiza si se cumplen los requisitos para la aplicación de la doctrina y concluye que se cumplen todos:

(i) alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio;

(ii) que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes;

(iii) que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo; y

(iv) que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

La Jueza considera que la reducción del 50% de la renta solicitada por la arrendataria es justa y equitativa, ya que supone un porcentaje inferior a las pérdidas sufridas:

para que la decisión sea equitativa hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcentaje más elevado de pérdidas porque el que realiza un contrato de arrendamiento para explotar una industria como es el arrendamiento de piso turístico lo hace como empresario y sin unas ganancias fijas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales pérdidas aunque, evidentemente, no a uno de tal magnitud como la pandemia que nos ocupa.”

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