Lo que sigue es un resumen comentado de algunas partes del libro de Ana Cañizares Laso que se cita al final. El objetivo es mostrar que la organización del gobierno de las comunidades de propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal responde a una estructura corporativa. Las comunidades de propietarios son corporaciones, aunque carezcan de patrimonio propio y, por tanto, de personalidad jurídica, y aunque tampoco tengan un fundamento negocial en sentido societario, porque no existe un contrato de sociedad entre los propietarios de los distintos pisos o locales.
Corporación, sociedad, personalidad jurídica
La propiedad horizontal muestra así que el concepto jurídico de corporación no está necesariamente unido ni al de persona jurídica ni al contrato de sociedad, como ocurre con la sociedad anónima, la cooperativa o la mutua. Ni siquiera exige la celebración de un negocio jurídico fundacional, como el que explica la constitución de una fundación o de una asociación.
En sentido jurídico, una corporación es una organización de un grupo que permite adoptar decisiones colectivas sobre asuntos comunes y ejecutarlas mediante órganos. Cuando esos órganos son colegiados, como ocurre necesariamente con la junta de propietarios, adoptan acuerdos por mayoría. La organización disfruta de cierta autonomía estatutaria, tiene continuidad indefinida y es independiente de los individuos que en cada momento la integran y de los que la constituyeron, porque la entrada o salida de miembros concretos no altera la organización. La corporación es, por tanto, la forma organizativa adecuada para una membresía cambiante y fungible o para destinar un patrimonio a un fin predeterminado por el fundador. A los miembros de una corporación puede unirles un patrimonio colectivo, la copropiedad de determinados bienes, una condición personal —ser sastre o monja— o un objetivo común —ganar copas de Europa—.
La cuestión de la personalidad jurídica exige un análisis específico. Cañizares afirma que, aunque las comunidades de propietarios no tienen una personalidad jurídica general, “en alguna medida poseen cierto grado de personalidad”. A mi juicio, ese cierto grado de personalidad puede explicarse mejor recurriendo a la representación que a la personificación. El presidente de la comunidad representa a los copropietarios; actúa por cuenta de todos ellos cuando celebra contratos o cuando la comunidad demanda o es demandada. No es necesario construir un sujeto personificado distinto de los propietarios. La situación es semejante a la de una unión temporal de empresas o a la de una sociedad interna: quien actúa en el tráfico lo hace por cuenta de los miembros, y los bienes pertenecen a éstos, no a un patrimonio separado de la organización.
Corporación y copropiedad
Esta perspectiva corporativa no ha sido suficientemente explotada en el análisis de la propiedad horizontal. Los mejores especialistas en derechos reales han partido, con razón, de la copropiedad y han destacado que la propiedad horizontal es una suerte de propiedad especial. Pero el enfoque que aquí se propone permite, precisamente, separar correctamente el elemento real y el elemento organizativo.
La comunidad de propietarios carece de patrimonio y, por tanto, no está personificada, porque los elementos comunes pertenecen a los copropietarios y forman “con cada propiedad separada una sola unidad jurídica”, de modo que el derecho de propiedad “recae sobre un objeto complejo”, en los términos del artículo 396 II CC. La comunidad no es propietaria de los elementos comunes; lo son los propietarios de los pisos o locales.
Vicente Luis Montes Penadés, en La propiedad horizontal como colectividad organizada. subrayó la importancia de la organización y los "poderes" sobre el edificio de la colectividad organizada, no de la simple suma de las voluntades individuales de los propietarios. Aunque la comunidad no es titular dominical separada de esos bienes, sí es la organización competente para decidir sobre ellos. Y puso de manifiesto la diferencia entre copropiedad ordinaria y propiedad horizontal. En la propiedad horizontal, la copropiedad sobre los elementos comunes está integrada en una organización necesaria y estable. La colectividad no es persona jurídica, pero actúa mediante órganos; no tiene patrimonio propio, pero decide sobre el régimen de los bienes comunes; no sustituye la titularidad dominical de los propietarios, pero canaliza jurídicamente el ejercicio de poderes que ningún propietario puede ejercer por separado. Esa es precisamente la estructura corporativa. Montes añade que el carácter orgánico del presidente de la comunidad es la calificación más aceptable ya que la representación que ejerce en juicio y fuera de él no encaja cómodamente ni en el mandato ordinario ni en una representación individual de cada propietario. El Presidente actúa sub specie communitatis.
La distinción entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino es relevante en esta discusión porque estos últimos pueden dejar de ser comunes. Cañizares señala que, una vez desafectados, deberían considerarse copropiedad ordinaria. Sin embargo, la práctica y la doctrina de la Dirección General han tratado la desafectación y posterior transmisión de estos elementos como un acto colectivo de la junta, no como una división de cosa común ni como un acto de disposición individual de cada copropietario sobre su cuota. La desafectación modifica el régimen jurídico del inmueble y exige el acuerdo comunitario correspondiente, tradicionalmente la unanimidad propia de la LPH, entendida como ausencia de oposición en los términos legales, pero no el consentimiento individualizado de todos los propietarios en escritura pública. Esto confirma la estructura corporativa del régimen: incluso una operación que afecta a la titularidad común se canaliza como acuerdo del órgano comunitario, aunque sometido a límites reforzados por afectar al título constitutivo y a la configuración de los elementos comunes.
Puede decirse, con Cañizares, que “el art. 396 CC continúa constituyendo el núcleo de la regulación sustancial de la propiedad horizontal en nuestro Ordenamiento” y que “el núcleo central de la propiedad horizontal se halla en la propiedad separada o parte privativa”.
La existencia de una comunidad sobre los elementos comunes y la dependencia del pleno disfrute del elemento privativo respecto de la funcionalidad de esos elementos comunes exigen una organización que permita a los comuneros adoptar las decisiones necesarias o convenientes sobre ellos. Una organización que, dada la naturaleza de la propiedad horizontal, no puede ser "societaria". Ha de ser corporativa por las razones que se han expuesto más arriba.
Esta organización no se explica tanto por la convivencia de una pluralidad de personas en un mismo edificio como por la necesidad de gestionar una estructura jurídica en la que el disfrute de cada elemento privativo depende de bienes y servicios comunes. El elemento personal aparece, sin duda, en la regulación de las relaciones de vecindad y en las normas estatutarias sobre el uso o destino de los pisos o locales, a las que se refieren los artículos 7.2 y 5.3 LPH, pero esas reglas pueden explicarse suficientemente como mecanismos de eliminación de externalidades entre propietarios. Si ya existe una organización corporativa, los acuerdos sobre usos y destinos permiten reducir los costes de transacción que, de otro modo, serían muy elevados, especialmente por las posibilidades de hold-up de cada propietario.
Lo peculiar de esta corporación es que la membresía depende de la propiedad del piso o local. No nace de una declaración de voluntad de adhesión, como ocurre en las asociaciones o en las corporaciones societarias. La pertenencia a la comunidad se produce propter rem: quien adquiere un piso o local deviene miembro de la comunidad de propietarios, y quien lo transmite deja de serlo. Del mismo modo que la titularidad sobre los elementos comunes acompaña inseparablemente a la propiedad separada, también la pertenencia a la organización comunitaria acompaña a la titularidad dominical sobre el elemento privativo. No hay, por tanto, puesta en común en el sentido del artículo 1665 CC.
La imperatividad de las normas de la LPH
Del último párrafo del artículo 396 CC se extrae la conclusión de que las normas de la LPH tienen carácter imperativo, salvo cuando permitan expresamente una regulación distinta por la voluntad de los interesados. Bajo esa imperatividad se discuten, en realidad, los límites de las decisiones por mayoría propias de cualquier corporación. En las comunidades de bienes típicas, el punto de partida sería determinar si el acuerdo versa sobre la administración y mejor disfrute de la cosa común, en cuyo caso el artículo 398 CC permite la decisión por mayoría. Por tanto, en la interpretación del artículo 396 IV CC y de las normas de la LPH, la cuestión decisiva es si la decisión de que se trate puede considerarse comprendida en la administración y mejor disfrute de la cosa común o si, por el contrario, afecta al contenido mismo del derecho de propiedad de los comuneros.
La derogación del artículo 8 LPH en 2013, refuerza la dimensión corporativa. Antes de esa reforma, las operaciones de división, agregación o segregación de elementos privativos se entendían ligadas al consentimiento de todos los propietarios, al menos en el sentido peculiar de la unanimidad propia de la LPH, esto es, como ausencia de oposición. Tras 2013, los acuerdos de la junta dejan de ser predominantemente una técnica de agregación de consentimientos individuales y pasan a ser, en mayor medida, decisiones de un órgano de estructura corporativa que, dentro de su ámbito de competencias, vinculan a todos los propietarios. Ese ámbito no debe reducirse a la mera administración ordinaria de los elementos comunes, porque incluye también decisiones que afectan a la configuración jurídica del régimen, en particular a las cuotas, que no siempre reflejan una proporcionalidad exacta, y, con ello, al equilibrio de derechos, cargas y poderes de decisión entre los propietarios.
Esta corporativización es, sin embargo, incompleta. Cañizares destaca la confusión existente en torno a la imperatividad de las normas de la propiedad horizontal. Los estatutos contrarios a la LPH, aunque hayan sido aprobados por unanimidad, son nulos en lo que contradigan la ley, sin sometimiento a plazo de impugnación. En cambio, determinados acuerdos contrarios a normas imperativas de la LPH pueden consolidarse si no son impugnados dentro del plazo legal, salvo que por su causa o contenido sean contrarios al orden público o infrinjan preceptos imperativos en los que éste se manifieste. La propiedad horizontal combina así una lógica corporativa de adopción de acuerdos con límites imperativos que no operan del mismo modo en el plano estatutario y en el plano de los acuerdos. Esta asimetría revela una articulación imperfecta entre decisión orgánica, autonomía estatutaria, tutela de los derechos individuales y régimen de invalidez.
¿Cuándo se forma la copropiedad y cuándo la corporación?
Queda, finalmente, la cuestión del nacimiento de la propiedad horizontal. Cañizares recoge la discusión entre quienes consideran que el régimen nace con la existencia de pisos o locales como objetos jurídicos independientes, siempre que cada uno constituya una unidad económica separada, y quienes añaden la necesidad del título constitutivo. Mientras la propiedad de todos los pisos o locales permanezca en manos de un único titular, se habrá producido una modificación objetiva de su titularidad, porque ese titular será propietario de varios objetos separados, pero no puede hablarse propiamente de copropiedad sobre los elementos comunes si no existe más de un propietario.
Cañizares se suma a la tesis de Miquel y concluye que no hay un momento único y necesario de nacimiento del régimen, sino “diversos grados de concreción del supuesto de hecho de la propiedad horizontal” y que, a medida que se completa ese supuesto, se producen consecuencias propias del régimen, aunque limitadas a determinados aspectos. En el caso del propietario único, aunque haya otorgado e inscrito el título constitutivo, podrá ser aplicable el artículo 396 CC e incluso alguna norma de la LPH, pero no el régimen especial sobre elementos comunes mientras no existan dos o más titulares de partes privativas.
En ese sentido, como señala Peña citado por Cañizares, aunque la desintegración no se advierta desde el lado interno del patrimonio, sí se advierte desde el exterior: cada piso o local es objeto de una propiedad independiente y puede ser embargado separadamente. Si posteriormente surge una cotitularidad, sea por herencia, por adquisición conjunta o por cualquier otra causa, la cotitularidad recaerá sobre cosas diversas. Así, si el régimen está constituido registralmente y el titular dona el edificio en su conjunto, lo lega o es sucedido por varios herederos, la división o partición debe tomar en cuenta tantos objetos singulares como pisos o locales existan, y no un solo edificio. No procederá, por tanto, una acción de división que exija la venta del edificio en su conjunto, sino la adjudicación de pisos o locales concretos o, en su caso, la venta separada de éstos.
Si el régimen de propiedad horizontal no se ha constituido registralmente y existe un único propietario, no serán aplicables las normas relativas a los elementos comunes ni las relativas al funcionamiento de la comunidad, porque sólo hay un titular. Pero ello no significa que el régimen sea enteramente irrelevante. Allí donde exista el supuesto de hecho de la propiedad horizontal, aunque sea de forma incompleta, se aplicarán las normas correspondientes en la medida en que proceda. En este sentido, el artículo 2 b) LPH considera decisivo que se cumplan los requisitos del artículo 396 CC para que el régimen resulte aplicable, aunque no se haya constituido formalmente en el Registro. En sentido inverso, también puede proyectarse el régimen sobre edificios solamente proyectados o en construcción cuando el proyecto sea precisamente el de un inmueble en propiedad horizontal.
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