Es la sentencia STS 2382/2025 del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, con fecha 27 de mayo de 2025
La demanda principal solicitaba que se declarara que la sociedad Loft Partners S.A. había ejercitado "en tiempo y forma" un derecho de tanteo sobre una finca registral en Leganés, perfeccionando así un contrato de compraventa con Banco Popular. Además, se pedía que se declarara que dicho contrato de compraventa fue cedido válidamente por Loft Partners S.A. a Inmuebles Alaska S.L. Como consecuencia de lo anterior, se solicitaba la condena a Banco Popular a transmitir la propiedad de la finca a Inmuebles Alaska S.L. mediante escritura pública y al pago de las costas. Posteriormente, la demanda fue ampliada para incluir la solicitud de condena a Banco Popular por daños y perjuicios sufridos por el retraso en la formalización y entrega de la finca. Subsidiariamente, si no fuera posible el cumplimiento forzoso, se solicitaba una indemnización de 7.097.134,82 € por la falta de entrega.
Banco Popular Español S.A. se opuso a la demanda solicitando su desestimación íntegra. Como excepción, alegó la nulidad radical o de pleno derecho del ejercicio del derecho de tanteo por parte de Loft Partner S.L., argumentando que dicha sociedad se encontraba extinguida un año antes de ejercerlo y que, por lo tanto, carecía de capacidad legal. Defendió que, al ser nula la notificación del ejercicio del tanteo por una sociedad extinguida, el derecho de tanteo había caducado. Alegó que Inmuebles Alaska S.L. carecía de legitimación activa para ejercer la acción, ya que solo Loft Partner S.L. (ya extinguida) la tendría. Sostuvo que Inmuebles Alaska S.L. no era cesionaria del derecho de tanteo, sino que solo había sido designada para consumar la compraventa por Loft Partner, si esta hubiera tenido personalidad jurídica. También alegó, al margen de la nulidad, que Inmuebles Alaska S.L. no podía escriturar en la fecha señalada porque no había obtenido la documentación necesaria para el filtro de blanqueo de capital.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación. Considera que la cuestión requiere analizar el régimen legal y la interpretación jurisprudencial sobre la capacidad de las personas jurídicas extinguidas. Explica que, aunque la inscripción de la extinción de una sociedad conlleva la pérdida de personalidad jurídica, la jurisprudencia (citando las sentencias 324/2017 y 1536/2023) ha admitido que esta personalidad puede permanecer latente para asuntos relacionados con la terminación de la liquidación, incluso para reclamaciones pasivas sobrevenidas o para el ejercicio de acciones relativas a activos no incluidos en la liquidación formal.
El Tribunal califica el caso como "singular". Loft Partner adquirió el derecho de tanteo antes de su extinción, pero este derecho solo podía ejercitarse si el banco decidía vender la finca dentro de un plazo de dos años, lo cual ocurrió después de la inscripción de la extinción de Loft Partner.
Señala que, conforme a lo pactado, Loft Partner podía ejercer el derecho de tanteo y designar a otra persona vinculada para adquirir la finca. El ejercicio de este derecho, que afloró después de la extinción, no implicaba el mantenimiento de la sociedad para operar de forma ordinaria, sino solo para permitir a otra sociedad vinculada materializar la adquisición.
El Tribunal considera que el derecho de tanteo no deja de ser un "activo comprendido en el patrimonio social que no fue incluido en el inventario y subsiguiente balance de liquidación". Desde esta perspectiva, puede considerarse un activo sobrevenido. Concluye que el consentimiento prestado por el liquidador de Loft Partner al ejercitar el derecho de tanteo no era nulo por falta de consentimiento, contrariamente a lo apreciado por la sentencia de apelación.
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