Es la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2025
En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.
El razonamiento de la sentencia tampoco es contrario a la idea de que ese impacto negativo era imprevisible cuando las partes formalizaron el contrato de arrendamiento y, por tanto, presupone que el riesgo no se asignó contractualmente a ninguna de las partes.
Desde este punto de vista, el razonamiento de la sentencia no excluye a priorique fuera posible una modificación del contrato de arrendamiento, en la medida en que no se trataría de aliviar los efectos de una reducción en la rentabilidad esperada por el arrendatario al contratar como consecuencia de una variación del sector, que sí sería un riesgo propio del arrendatario.
Del razonamiento de la sentencia no se desprende tampoco que, con independencia de la normativa de emergencia dictada por el legislador, que atendía a la incidencia de la pandemia sobre la actividad de hostelería globalmente considerada, pudiera, en un caso concreto, valorarse la aplicación de la doctrina rebus.
Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebus por entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.
En especial, la sentencia toma en consideración las imprecisiones, contradicciones y errores de la documental aportada por el demandante, y de la que resulta que no se puede saber de qué situación económica se partía antes de la pandemia. Los errores y contradicciones de la documental llevan a la Audiencia a la conclusión de la falta de credibilidad o fiabilidad de los datos económicos aportados y a la imposibilidad de comparar los ingresos y pérdidas que se dicen sufridas por el recurrente durante el año 2020.
El recurrente no ha impugnado esta valoración de la sentencia porque presupone que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conduce necesariamente a la estimación de sus pretensiones, pero este modo de razonar no es correcto. Como acertadamente dice la Audiencia, la pandemia puede ser presupuesto previo justificativo de un cambio de circunstancias, pero no significa que no deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate.
También comparte la sala el criterio de que la excesiva onerosidad que debe resultar ha de ser relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato, o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestaciones, lo que en el caso, en atención a la falta de fiabilidad de los datos económicos aportados, la sentencia recurrida, no ha podido valorar.
En consecuencia, el recurso de casación se desestima.
... A ello se une en este caso otra circunstancia. El propio recurrente manifestó en la demanda que había dejado de pagar la renta porque la arrendadora se negaba a aceptar la compensación de unos gastos que el recurrente entendía correspondía abonar a la arrendadora. Igualmente manifestó en su demanda que había dejado de pagar la renta por discrepancias con la arrendadora, en particular por lo relativo a lo firmado en el anexo al contrato de arrendamiento acerca de que se comprometía a no poner ningún tipo de juegos en el bar sin la autorización de la arrendadora, que no le permitió explotar otras máquinas recreativas diferentes de las que ella era titular. Alegó que, de hecho, comenzó a explotar al principio las máquinas instaladas por la propiedad, pero luego consultó con otras empresas que le ofrecían mejores condiciones económicas, y alcanzó un acuerdo con una empresa, si bien no recibió el permiso de la administración para instalar las máquinas porque el organismo competente le exigía la autorización por escrito de la propiedad.
No resulta admisible que, quien reconoce que había incumplido el contrato con anterioridad por razones totalmente ajenas al riesgo derivado de la pandemia, pretenda modificar el contrato y exigir una reducción de la renta por ese motivo.
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