Por Esther González
Son las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1728/2025 y 1731/2025, de 26 de noviembre de 2025. Se trata de dos sentencias muy similares. Ver aquí y aquí.
En el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria sin postores, BBVA (acreedor hipotecario) se adjudicó la finca hipotecada por el 60,68% del valor de tasación (conforme a la redacción del art. 671 LEC entonces vigente). Los deudores no se opusieron a la ejecución ni se ejerció el control de oficio sobre la posible abusividad de las cláusulas del contrato. Posteriormente, los deudores (consumidores) presentaron una demanda contra BBVA solicitando la declaración de nulidad por abusivas de, entre otras, las cláusulas suelo, de imputación de gastos y de interés de demora y la condena a BBVA a restituirles las cantidades cobradas en aplicación de las mismas, así como la cantidad de 77.800. euros, por la que el banco se habría enriquecido injustificadamente con la adjudicación de la vivienda.
Tanto en primera como en segunda instancia se estimaron las dos primeras pretensiones de los demandantes, pero se desestimó la pretensión de indemnización por enriquecimiento injusto. Esta última cuestión es recurrida en casación por los deudores y el TS confirma el criterio de las anteriores instancias. Para ello, hace un repaso de la doctrina jurisprudencial sobre la prohibición de enriquecimiento injusto y, en particular, en el caso de adjudicación del inmueble hipotecado al acreedor en subastas sin postores. Destacamos:
Una vez que la propiedad se ha transmitido mediante un procedimiento de ejecución, el deudor ejecutado no puede alegar la nulidad de esa cláusula para oponerse al dominio del adjudicatario sobre el inmueble así adquirido. Lo que sí es posible es que el consumidor plantee en un procedimiento declarativo posterior el eventual carácter abusivo de una cláusula del contrato, cuando en el curso del procedimiento de ejecución no se realizó, ni de oficio por el juez ni a instancia de parte en el trámite de oposición, un examen sobre el carácter abusivo o no abusivo de las cláusulas del contrato, a fin de obtener la reparación del eventual perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas.
Existe una jurisprudencia reiterada sobre la relación entre la proscripción del enriquecimiento sin causa y las adjudicaciones de bienes en procedimientos de ejecución hipotecaria, en particular en los casos de adjudicación al acreedor ejecutante conforme a la LEC, por quedar desierta la subasta, lo que puede significar que el valor de adjudicación no salda la deuda, con la correlativa posibilidad de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte conforme al art. 579 LEC. Como regla general, se ha negado la existencia de enriquecimiento sin causa en tales casos sobre la base de que el enriquecimiento sin causa no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por leyes (entre otras, sentencias del TS de 13 de enero de 2015 y 5 de marzo de 2020).
La misma jurisprudencia, no obstante, ha previsto una excepción a esta regla general, que concurriría cuando la adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por un porcentaje del valor de tasación «fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía» (entre otras, sentencia del TS de 7 de septiembre de 2023).
El TS concluye que, en los casos analizados en estas dos sentencias, no concurren los requisitos para apreciar enriquecimiento injusto por parte de BBVA con la adjudicación de los activos hipotecados:
“Cuando se produjo la adjudicación al banco hipotecante, en enero de 2013, por la suma de 120.157,79 € (60,68% del valor de tasación, al quedar desierta la subasta) el valor real de la vivienda, que los demandantes no han acreditado, era seguramente inferior al de tasación, a la vista de la crisis inmobiliaria de la época y de la caída generalizada de precios que produjo. La suma obtenida no era suficiente para cubrir la deuda, cifrada en 141.275,18 €. Solo años más tarde, en 2018, BBVA cobró de otro de los prestatarios, la suma adicional de 13.000 €. Por otro lado, no consta que la finca se haya vendido con posterioridad ni, en consecuencia, la obtención de plusvalía alguna, que, conforme a lo exigido por nuestra jurisprudencia requeriría para sustentar un enriquecimiento sin causa.”
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