Banco que inscribe una hipoteca a su favor constituida por quien no era titular de la finca (aunque constaba como tal en el Registro). No se le considera tercero de buena fe

foto: Pedro Fraile

Por Esther González

Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1778/2025, de 3 de diciembre de 2025

Un particular vendió una finca a otro, procediéndose a cancelar una hipoteca constituida a favor de Banco Pastor en garantía de un préstamo otorgado en su día al vendedor. El cambio de titularidad de la finca no fue inscrito en el Registro. El vendedor de la finca, posteriormente a su transmisión, la gravó de nuevo a favor de Banco Pastor, hipoteca que sí fue inscrita

El comprador (titular de la finca en el momento en que se otorgó la hipoteca por el vendedor, aunque dicha titularidad no constara en el Registro) presentó demanda de nulidad de la hipoteca. La demanda fue estimada en primera instancia. No obstante, la AP de Barcelona estimó el recurso del banco, argumentando que quedaba protegido en virtud del art. 34 LH, por ser un tercero de buena fe.

El TS, por el contrario, estima el recurso del comprador. Considera que en el procedimiento quedó probado que el banco tenía, al menos, una “duda racional” sobre la exactitud del Registro en cuanto a la titularidad de la finca. Estima, por ello, el recurso extraordinario por infracción procesal (por no haberse valorado todos los medios de prueba) y el recurso de casación. El TS recuerda que la jurisprudencia

se inclina por la denominada concepción «ética» de la buena fe, según la cual no basta la simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una actuación diligente, que va más allá de la simple consulta del Registro de la Propiedad. Al estimar el recurso por infracción procesal hemos advertido que la Audiencia ha prescindido de elementos de prueba muy relevantes que permitían desvirtuar la creencia de que la Sra. Marí Trini , promotora de la hipoteca, fuera la titular real del inmueble, y generar en el Banco acreedor hipotecario una duda racional sobre la exactitud del Registro, con la consecuencia de resultarle exigible que desplegara una diligencia adecuada que le hubiera permitido formar el conocimiento preciso sobre la inexactitud registral […].

El TS concluye, por tanto, que el banco no podía ser considerado un tercero de buena fe y que, por tanto, la inscripción de la hipoteca a su favor, constituida por quien no era titular de la finca, no puede prevalecer.