¡Ay! ¡Qué lío es morirse! Arrendamiento otorgado por la propietaria del 50 % y usufructuaria del otro 50 % y por la legataria del inmueble arrendado

Zinaida Serebriakova

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018

Es objeto del presente recurso de casación la cuestión de la validez… de un contrato de arrendamiento de una vivienda de carácter ganancial otorgado después de la extinción de la sociedad de gananciales pero sin haber procedido a su liquidación. En el caso, tras el fallecimiento del esposo, el contrato de arrendamiento lo otorgan conjuntamente como arrendadoras su viuda y su nieta. La viuda, además de partícipe en el patrimonio común de la disuelta sociedad de gananciales, es legataria del usufructo universal y vitalicio sobre todos los bienes del esposo. La nieta es legataria de la parte o derechos que le correspondían a su abuelo en la vivienda.

El Supremo dice algunas cosas interesantes sobre la “comunidad postganancial”. En este blog somos partidarios de considerar que la sociedad de gananciales tiene estructura patrimonial de persona jurídica, porque el patrimonio ganancial es un patrimonio separado del patrimonio individual de los cónyuges y, por lo tanto, que no se aplican sin más las normas sobre la copropiedad. Esto es predicable de cualquier comunidad germánica. Porque el régimen de la copropiedad (art. 392 y ss CC) está basado en que existe una comunidad sobre cada uno de los bienes singulares que son objeto de copropiedad. Y si el patrimonio ganancial es un patrimonio “unido” que hay que liquidar previamente a la disposición de sus bienes por cada uno de los cónyuges, pues va a ser que es un patrimonio separado y, por tanto, una persona jurídica. Se disuelven vínculos – o sea, contratos –, se liquidan patrimonios, o sea, personas jurídicas. En el caso, la cosa se complica porque a la comunidad postganancial le sucede la comunidad entre los herederos del cónyuge fallecido. El Supremo se cree lo segundo pero no lo primero.

Doctrina

En la sociedad de gananciales, puesto que no surge una nueva persona jurídica, ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común, una masa patrimonial que pertenece a ambos cónyuges. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien. Esta forma de atribución de la titularidad sobre los bienes comunes comporta, además, por lo que interesa en este proceso, que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Es decir, durante la vigencia del régimen de gananciales no puede considerarse que cada cónyuge sea copropietario del 50% de cada bien. Para que se concrete la titularidad de cada cónyuge sobre bienes concretos es precisa la previa liquidación y división de la sociedad.

Tras la disolución de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges, y hasta la liquidación del patrimonio, existe una comunidad universal en la que se integran los bienes que conformaban el patrimonio común ( art. 1396 CC ).

Son partícipes de esta comunidad postganancial el viudo y los herederos del premuerto… al viudo le corresponde la cuota usufructuaria en la herencia del premuerto, en la que está incluida la cotitularidad que a este último le correspondía en el patrimonio ganancial. En el caso de legado voluntario de usufructo universal sobre la herencia del premuerto, el viudo es usufructuario de toda la herencia y, por tanto, usufructuario de toda la cuota del premuerto en la sociedad de gananciales.

Para la transmisión de la propiedad sobre un bien concreto de la comunidad postganancial es precisa la intervención de todos los partícipes. Sin embargo, el contrato obligacional realizado por alguno o algunos de ellos no da lugar a la aplicación del régimen de la nulidad y es posible la eficacia de la transmisión si se produce la adjudicación del bien a los partícipes que lo otorgaron ( arg. art. 399 CC ). Otra cosa es que, en defensa de su interés en que no se burle su participación en el patrimonio común, los demás partícipes puedan ejercitar una acción para que el bien se integre en el patrimonio postconsorcial (lo que no es exactamente una reintegración derivada de la nulidad).

Para los actos de administración basta la mayoría de intereses en la comunidad postconsorcial ( arg. 398 CC).

… El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( arg. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición.

Mientras no se proceda a la partición del caudal hereditario, integran la comunidad tanto los bienes privativos del premuerto como, hasta que se liquide la sociedad de gananciales y se adjudiquen bienes concretos, la participación del premuerto en el patrimonio ganancial. No forman parte de la comunidad hereditaria las cosas específicas y determinadas, propias del testador, respecto de las que haya ordenado un legado.

... Es válido el legado hecho por un cónyuge de los derechos que le correspondan en un bien determinado. Puesto que el art. 1380 CC admite el legado de un bien ganancial en su integridad, no hay razón para impedir ni el legado de una cuota ni tampoco el legado de los derechos que le correspondan al testador sobre un bien ganancial… Es igualmente válido el legado de un bien integrado en la comunidad postganancial, en particular el otorgado por un cónyuge tras la disolución de la sociedad y antes de su división. Procede aplicar por analogía la regla que resulta del art. 1380 CC , de modo que la eficacia de este legado también dependerá de a quién se adjudique el bien en la división

Aplicación al caso

Por lo dicho, en el momento en el que se celebró el contrato, la propiedad de la vivienda no pertenecía proindiviso a las otorgantes del arrendamiento (D.ª Irene y D.ª Valle ), … la vivienda integraba la comunidad postganancial. Por consiguiente, la titularidad de la vivienda pertenecía a todos los que en ese momento eran partícipes de la comunidad postganancial: la viuda y los herederos instituidos por D. Agapito en su testamento (los demandantes ahora recurrentes en casación y, por sustitución de su madre premuerta, D.ª Valle y sus hermanos, de acuerdo con la cláusula 10.ª del testamento y el art. 774 CC ).

Un arrendamiento como el litigioso… difícilmente puede ser calificado como acto de administración. Basta para ello con tener en cuenta la duración pactada (treinta años con prórrogas tácitas), sin necesidad de reparar en otros contenidos invocados por los demandantes y de los que resultaría su carácter perjudicial para los propietarios (el reducido importe de la renta, la autorización al arrendatario para que realizara las obras, cambios y mejoras que considere oportunas, el pago de los impuestos y los gastos de mantenimiento a cargo de las arrendadoras).

En consecuencia, en su condición de copropietarias, D.ª Irene y D.ª Valle no estaban facultadas para celebrar el contrato de arrendamiento litigioso. Pero, por lo que se dice a continuación, D.ª Irene sí estaba facultada para otorgar el contrato de arrendamiento.

D.ª Irene ostentaba el usufructo universal de la herencia de D. Agapito .

Aun cuando haya legitimarios, el legado de usufructo universal a favor del viudo ha venido siendo admitido por la doctrina y la jurisprudencia en el marco de cláusulas de opción compensatoria de la legítima y fue consagrado con amplitud por los arts. 118 y 144 de la Ley 4/1995, de 24 de mayo, del Derecho civil de Galicia (en la actualidad, art. 228 de la Ley 2/2006 , de 14 de junio, de Derecho civil de Galicia).

En cualquier caso, ninguna de las partes discute la validez y eficacia del usufructo de D.ª Irene . Por consiguiente, el derecho de los herederos de D. Agapito en la comunidad de los bienes comunes era el de la nuda propiedad. …

… el usufructuario no puede transmitir a otros derechos de más duración que el que a él le corresponde ( art. 480 CC y, para el arrendamiento de vivienda, art. 13 LAU , conforme al cual, los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador). Con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato, y los herederos del premuerto tienen derecho a la posesión en la parte de los bienes atribuible a su causante. Por consiguiente, los herederos del cónyuge premuerto que no otorgaron el contrato de arrendamiento están legitimados para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por el arrendatario.