El otro blog para cosas más serias

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viernes, 3 de abril de 2020

El TS complementa la doctrina del enriquecimiento injusto cuando el acreedor hipotecario se adjudica el activo tras una subasta desierta y, posteriormente, lo vende por importe superior (para ejecuciones anteriores a la entrada en vigor de la Ley 1/2013)


Foto: Alfonso Vila Francés


Por Marta Soto-Yarritu



En un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en 2002, ante la falta de postores en la subasta, el acreedor se adjudicó el bien hipotecado por 30.000 euros en aplicación del art. 671 LEC (en la redacción vigente en ese momento, que preveía para los supuestos de subasta sin postor la posibilidad de adjudicar la finca ejecutada al acreedor por el 50% de su valor de tasación,- actualmente es el 70% en viviendas habituales - o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos). Menos de un año después, el acreedor hipotecario vendió el inmueble a un tercero por 36.000 euros (esto es con un incremento de precio del 20%).

Unos años después, el acreedor solicitó la continuación de la ejecución por la parte del préstamo no pagado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al amparo del art. 579 LEC vigente en ese momento. El deudor interpuso demanda alegando enriquecimiento injusto del acreedor hipotecario, que había vendido posteriormente el inmueble por un importe superior sin que esa plusvalía hubiera minorado la deuda hipotecaria. El juzgado de primera instancia estimó la demanda y consideró que concurría enriquecimiento injusto sobre la base de la sentencia del TS de 13 de enero de 2015, según la cual
“el enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma”.
Por el contrario, la AP defiende que no procede apreciar enriquecimiento injusto porque la actuación del acreedor deriva de derechos reconocidos legalmente. El TS confirma en esta sentencia la doctrina de su sentencia de 13 de enero de 2015 y la desarrolla, en relación con las dos cuestiones subrayadas más arriba:

En cuanto al primer requisito (plazo corto de tiempo), puede servir de criterio orientativo el plazo fijado en el art. 579.2.b) LEC de diez años (este plazo no era aplicable a este caso por no estar vigente la modificación de dicho artículo introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).

En cuanto al segundo requisito (plusvalía muy relevante), el TS establece que
“admitiendo por hipótesis la ausencia de mejoras en la finca o cualquier otra alteración en su situación física o jurídica introducida en el intervalo entre las dos transmisiones consideradas, debería poder apreciarse una diferencia muy significativa entre dicho incremento del 20% y el propio aumento experimentado por el precio de la vivienda en España en el periodo de tiempo considerado (abril de 2003-marzo 2004)”.
El TS considera que esto no se cumple en este caso concreto porque en dicho periodo hubo en España una fuerte revalorización del precio de la vivienda y, por tanto, no considera que el acreedor hipotecario incurriera en enriquecimiento injusto.

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