Por Esther González
Resoluciones de la DGSJFP de 8 de junio de 2026
Se discute en este procedimiento si, con la inscripción de una compraventa de dos fincas en ejercicio de una opción de compra previamente inscrita, pueden cancelarse dos anotaciones preventivas de embargo sobre las fincas posteriores a las inscripciones de la opción de compra.
La DGSJFP concluye que sí (recordando que es doctrina reiterada que, una vez ejercitado un derecho de opción, puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo), pero siempre que, como regla general, se deposite el precio pagado por el ejercicio de la opción a disposición de los titulares de las cargas posteriores (por aplicación analógica del art. 175.6 del Reglamento Hipotecario). Concluye la DGSJFP que ello no afecta al precio de la compraventa: “El precio es el mismo tanto si se efectúa la consignación como si no se efectuase, lo que cambia es el destino que se da a ese precio.”
La DGSJFP recuerda que
“el principio de consignación íntegra del precio […] debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos. Así pues, es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este particular en cada caso concreto. Y así, puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante; igualmente no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado, o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.”
Por último, la DGSJFP recuerda que debe notificarse a la sociedad a cuyo favor se practicaron las anotaciones preventivas de embargo el ejercicio del derecho de opción de compra con puesta del precio a su disposición, para que pueda hacer valer su derecho de crédito conforme a su rango registral. No obstante, ello no implica que esta sociedad deba consentir expresamente la cancelación de las anotaciones de embargo.
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