foto: Pedro Fraile
Sentencia de 3 de septiembre de 2026 (SAP Madrid, Sección 28.ª, núm. 274/2026, recurso 457/2023)
La sentencia aborda una cuestión que la propia Sala señala haber resuelto ya en numerosas ocasiones respecto de la misma promoción inmobiliaria: si una cooperativa de viviendas puede reclamar a un socio cantidades adicionales después de que la vivienda haya sido adjudicada en escritura pública. La Audiencia reafirma su doctrina anterior y concluye que sí puede hacerlo cuando esas cantidades responden al coste real de la promoción y a acuerdos válidamente adoptados por los órganos de la cooperativa.
Los demandados se incorporaron en 2016 a la Cooperativa Boadilla Verde S.C.M. para adquirir una vivienda en una promoción inmobiliaria de Boadilla del Monte. La vivienda les fue adjudicada mediante escritura pública el 8 de marzo de 2019. Sin embargo, después de esa adjudicación la cooperativa aprobó diversas aportaciones extraordinarias destinadas a cubrir gastos de la promoción y deudas pendientes. Una de ellas ascendía a 3.000 euros más IVA por cooperativista y fue abonada por los demandados; posteriormente se aprobaron nuevas aportaciones para afrontar deudas exigibles y para repercutir determinados honorarios de la gestora de la promoción. La cooperativa reclamó finalmente 9.262,20 euros, además de determinadas mensualidades posteriores devengadas durante el proceso.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Consideró acreditado que todos los acuerdos que originaban las cantidades reclamadas tenían su origen en decisiones adoptadas antes de que los demandados solicitaran su baja de la cooperativa; que esos acuerdos no habían sido impugnados; que la deuda existía aunque no figurase en la escritura de adjudicación porque los gastos fueron determinados con posterioridad; y que las eventuales irregularidades contables o de gestión no eliminaban la obligación de pago.
La Audiencia confirma íntegramente ese razonamiento. El núcleo de su argumentación consiste en que la adjudicación de una vivienda por una cooperativa no es equiparable a una compraventa ordinaria con precio cerrado y definitivo. Según la Sala, el cooperativista participa como copromotor de la promoción y debe soportar todos los costes reales de ésta, incluso cuando dichos costes resulten superiores a las aportaciones inicialmente previstas.
Para los recurrentes, la reclamación obedecía simplemente a problemas de tesorería de la cooperativa y no a auténticos incrementos de costes. Alegaban además que existían irregularidades contables que el juzgado no había valorado adecuadamente. La Audiencia rechaza esta tesis. Considera especialmente relevante el informe de auditoría de las cuentas de 2018, del que resulta un déficit del plan financiero de 1.092.545 euros. Según la sentencia, ese déficit se debía principalmente al incremento de los gastos financieros derivados del retraso en la entrega de las viviendas. La Sala considera acreditado tanto el retraso de la promoción como el aumento de esos costes financieros y entiende que tales costes forman parte de los gastos de la promoción que deben asumir los cooperativistas.
La sentencia presta atención específica a la situación de la constructora. Los recurrentes reprochaban a la cooperativa no haber reflejado en determinados cuadros económicos la posible reclamación frente a la constructora OPROLER por los perjuicios causados por el retraso. La Audiencia responde que resulta lógico no contabilizar como ingreso futuro una reclamación cuya cuantía y éxito son inciertos, máxime cuando la constructora se encontraba en concurso. Añade que el eventual éxito de dicha reclamación podría generar un futuro reintegro, pero ello no altera la obligación actual de los socios de soportar los costes efectivamente generados por la promoción.
Otro argumento importante del recurso era que parte de las cantidades reclamadas procedían de acuerdos del Consejo Rector y no de la Asamblea General. Los demandados sostenían que sólo la Asamblea podía exigir nuevas aportaciones. La Audiencia rechaza esta objeción. Razona que la Asamblea ya había aprobado los honorarios de gestión correspondientes y había acordado su cobro. Los acuerdos posteriores del Consejo Rector se limitaron a calcular la cuantía concreta que correspondía a cada socio y a ejecutar las decisiones previamente adoptadas por la Asamblea. Subraya que la deuda resultante era exigible y que su pago evitaba una situación de enriquecimiento injusto de quienes habían recibido la vivienda sin soportar íntegramente los costes de la promoción.
La Sala analiza también la alegación relativa a la baja voluntaria de los socios. Los recurrentes sostenían que la cooperativa no había tramitado correctamente la calificación y liquidación de dicha baja conforme a la legislación cooperativa y a los estatutos sociales. La Audiencia considera irrelevante ese argumento para resolver el litigio. Explica que la reclamación ejercitada no tiene por objeto la liquidación derivada de la baja del socio, sino la liquidación económica de la actividad cooperativizada relacionada con la vivienda adjudicada.
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