En una escritura de constitución de hipoteca, puede pactarse que el tipo de subasta es el 75% del valor de tasación, si no se incluye, entre los mecanismos de ejecución, el de venta extrajudicial

foto: JJBOSE

Por Esther González

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1449/2026, de 17 de septiembre de 2026)

Se discute en este procedimiento si es inscribible una hipoteca (con el pacto de ejecución directa) que prevé, conforme al art. 682.2.1º LEC, que el tipo de subasta del inmueble hipotecado es igual al 75% de su valor de tasación. El Registrador denegó la inscripción amparándose en la interpretación de dicho artículo llevada a cabo por la DGSJFP en su resolución de 23 de diciembre de 2020. Según dicha resolución, la nueva redacción del art. 129.2 a) LH (que fue modificado por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y exige que el tipo de subasta fijado en la escritura de hipoteca “no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación”) modificó el criterio del art. 682 LEC, en el sentido de ser siempre exigible, para el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, que el tipo de subasta que se indique en la escritura de constitución de la hipoteca no sea en ningún caso inferior al 100% del valor de tasación. La DGSJFP concluyó, además, que esto aplicaba tanto si se incluía como si no se incluía, en la escritura de constitución de hipoteca, el procedimiento de venta extrajudicial entre los posibles mecanismos de ejecución hipotecaria.

El TS confirma en esta sentencia la interpretación de la DGSJFP pero con un importante matiz (que hace que se estime el recurso frente al criterio del Registrador):Si las partes que otorgan la escritura de hipoteca optan solo por incluir como mecanismo de ejecución la ejecución judicial (y no la venta extrajudicial), que era lo que había sucedido en el presente caso, se aplica el art. 682.2.1º LEC y, por tanto, puede pactarse un tipo de subasta inferior al valor de tasación, siempre que no sea inferior al 75% de dicho valor de tasación.

Si las partes que otorgan la escritura de hipoteca incluyen también, como mecanismo de ejecución, la venta extrajudicial, 

“el valor fijado como tipo de la subasta no puede ser inferior al valor de tasación de la finca, y por la propia previsión del art. 129.2.a) LH esta exigencia se extiende a la ejecución judicial, ya que expresamente se prevé que el tipo fijado para la subasta extrajudicial no puede ser distinto al fijado para la subasta judicial”.