Dación en pago de un inmueble para el pago de una deuda otorgada el mismo día. No infringe la prohibición de pacto comisorio

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Por Esther González 

Es la Resolución de la DGSJFP de 15 de enero de 2025

Se discute en este caso si es posible inscribir la transmisión de un inmueble de dos particulares a favor de una sociedad en virtud de un pacto de dación en pago de una deuda que la sociedad había otorgado ese mismo día a los particulares para la adquisición de ese inmueble. La escritura que se pretendía inscribir contenía un reconocimiento de deuda y la transmisión del inmueble a la sociedad prestamista en pago de dicha deuda. Asimismo, se pactaba que los transmitentes permanecerían en la vivienda como arrendatarios.

La Registradora denegó la inscripción argumentando que la operación consistía en un pacto comisorio prohibido por los arts. 1.859 y 1.884 del Código civil, porque la obligación que se pretendía extinguir no estaba vencida ni era exigible y la dación en pago debe producirse siempre en el ámbito del incumplimiento de las obligaciones.

Por el contrario, la DGSJFP estima el recurso contra la calificación registral y admite la inscripción de la transmisión a favor de la sociedad prestamista. Reconoce que el préstamo no tenía un plazo de vencimiento, pero nada impide que las partes acuerden la extinción anticipada de la obligación y el pago mediante dación en pago (datio pro soluto). La DGSJFP recalca que 

“el comiso prohibido es el que se conviene «ex ante», pues la razón de ser de su prohibición es asegurar la conmutatividad del contrato, protegiendo al deudor ante los posibles abusos del acreedor; de ahí que tradicionalmente se admitiera, si bien con cautelas, la introducción de esta facultad comisoria si se efectuaba con posterioridad al nacimiento de la obligación garantizada, mediante el denominado pacto «ex intervalo»”.

Concluye la DGSJFP que la declaración sobre una posible simulación negocial, alegada por la Registradora, ha de quedar reservada al ámbito judicial y que la calificación e inscripción de los documentos presentados no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título.

Cabe destacar que la DGSJFP se ha pronunciado recientemente en otra resolución (Resolución de 16 de enero de 2025) sobre el pacto comisario, haciendo un interesante repaso de su doctrina sobre esta cuestión. En este caso, se había denegado la inscripción de un derecho de opción de compra sobre dos fincas. El Registrador argumentaba que subyacía un negocio con finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resultaba claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades instrumentada bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa. En definitiva, en virtud de la operación, se permitía a la parte optante, o acreedora, hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal. La DGSJFP confirma el criterio del Registrador.